Hast du eine Immobilie in deinem Eigentum, fallen mit Blick auf diese Immobilie unterschiedliche Arbeiten und Kosten an. Gerade wenn du Immobilien besitzt und diese gewerblich vermietest, bietet es sich an bestimmte Kosten steuerlich abzusetzen. Nutzt man die Immobilie jedoch selbst, kann man sich die Frage stellen, ob es auch dann die Möglichkeit einer steuerlichen Absetzbarkeit gibt und wenn ja, wie man dafür vorgehen muss. Wir erklären dir in diesem Beitrag genau, ob du eine selbstgenutzte Immobilie steuerlich absetzen kannst, in welcher Höhe das möglich ist und welche Kosten überhaupt absetzbar sind.
Steuerliche Absetzbarkeit bei gewerblicher Vermietung
Bei der gewerblichen Vermietung von Immobilien können verschiedene Kosten steuerlich geltend gemacht werden, um die steuerliche Belastung zu mindern. Diese Kosten können in unterschiedlicher Höhe anfallen und umfassen eine Vielzahl von Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit stehen.
Zu den absetzbaren Kosten zählen zunächst einmal die sogenannten „laufenden Kosten“. Hierzu gehören beispielsweise die Grundsteuer sowie die Gebäudeversicherung. Die Höhe dieser Kosten ist abhängig von verschiedenen Faktoren wie der Lage und Größe der Immobilie sowie den individuellen Versicherungstarifen.
Des Weiteren können auch Kosten für die Instandhaltung und Reparatur der Immobilie steuerlich abgesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise Ausgaben für Renovierungsarbeiten, Reparaturen an der Heizungsanlage oder die Beseitigung von Schäden am Gebäude. Diese Kosten können je nach Umfang und Art der Arbeiten variieren und sind oft ein wesentlicher Bestandteil der Vermietungstätigkeit.
Neben den laufenden Kosten und den Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen können auch Finanzierungskosten steuerlich abgesetzt werden. Hierunter fallen beispielsweise Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung des Immobilienkaufs aufgenommen wurden, sowie eventuelle Gebühren für die Kreditbearbeitung. Die Höhe dieser Kosten ist stark abhängig von der Höhe des aufgenommenen Darlehens und den vereinbarten Zinssätzen.
Des Weiteren können auch Verwaltungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen beispielsweise Kosten für die Buchhaltung, die Vermietung oder die Beauftragung eines Hausverwalters. Auch hier ist die Höhe der absetzbaren Kosten von verschiedenen Faktoren wie der Art und dem Umfang der Verwaltungstätigkeit abhängig.
Neben diesen Kosten können auch Abschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei handelt es sich um die steuerliche Berücksichtigung des Wertverlusts der Immobilie im Laufe der Zeit. Die Höhe der Abschreibungen richtet sich nach der Nutzungsdauer der Immobilie sowie dem Anschaffungs- oder Herstellungswert.
Selbstgenutzte Immobilie: Ab wann gilt sie als selbstgenutzt?
Eine Immobilie in Deutschland gilt als selbstgenutzt, wenn der Eigentümer sie zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Dies bedeutet, dass die Immobilie als Hauptwohnsitz dient und der Eigentümer dort seinen Lebensmittelpunkt hat. Typischerweise handelt es sich bei einer selbstgenutzten Immobilie um das Eigenheim des Eigentümers oder um eine Wohnung, die von ihm oder ihr persönlich bewohnt wird.
Entscheidend ist dabei, dass der Eigentümer die Immobilie tatsächlich selbst bewohnt und dort seinen Lebensmittelpunkt hat. Dies bedeutet, dass er dort seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat und die Immobilie als seinen Hauptwohnsitz angibt, beispielsweise bei Behörden und im Meldeamt.
Eine Immobilie kann auch dann als selbstgenutzt gelten, wenn sie nur zeitweise vom Eigentümer bewohnt wird, zum Beispiel wenn dieser aus beruflichen Gründen vorübergehend an einem anderen Ort lebt, die Immobilie aber weiterhin als Hauptwohnsitz angibt und regelmäßig dort zurückkehrt.
Die Selbstnutzung einer Immobilie kann steuerliche Auswirkungen haben, insbesondere im Zusammenhang mit der Eigenheimzulage, der Eigenheimrente und der Besteuerung von Mieteinnahmen. In der Regel genießen selbstgenutzte Immobilien jedoch steuerliche Vorteile im Vergleich zu vermieteten Immobilien.
Steuerliche Absetzbarkeit bei selbstgenutzten Immobilien
Bei einer selbstgenutzten Immobilie gibt es im Gegensatz zu vermieteten Immobilien weniger Möglichkeiten, Kosten steuerlich abzusetzen. Dennoch gibt es einige Aspekte zu beachten.
Eine der wenigen Möglichkeiten, Kosten bei einer selbstgenutzten Immobilie steuerlich geltend zu machen, ist die Möglichkeit, Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich abzusetzen. Dazu gehören beispielsweise Renovierungsarbeiten, Reparaturen oder Gartenpflege, die von einem Handwerker durchgeführt werden. Auch Dienstleistungen wie die Reinigung der Wohnung oder der Hausmeisterservice können abgesetzt werden. Wichtig ist dabei, dass die Leistungen direkt vom Steuerpflichtigen bezahlt werden und eine Rechnung vorliegt.
Um diese Kosten steuerlich geltend zu machen, müssen sie in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Hierfür können entsprechende Anlagen genutzt werden, beispielsweise die Anlage „Haushaltsnahe Dienstleistungen“ oder die Anlage „Handwerkerleistungen“. Es ist wichtig, alle relevanten Belege wie Rechnungen und Zahlungsbelege sorgfältig aufzubewahren, da diese im Falle einer Prüfung durch das Finanzamt vorgelegt werden müssen.
Bei der Angabe der Kosten ist darauf zu achten, dass nur bestimmte Leistungen steuerlich absetzbar sind und dass es Höchstgrenzen gibt, bis zu denen die Kosten abgesetzt werden können. So können beispielsweise nur 20 Prozent der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen abgesetzt werden, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr. Bei Handwerkerleistungen beträgt die Höchstgrenze 1.200 Euro pro Jahr und Person.
Es ist außerdem wichtig zu beachten, dass nicht alle Kosten im Zusammenhang mit einer selbstgenutzten Immobilie steuerlich absetzbar sind. Beispielsweise können Kosten für Schönheitsreparaturen oder Möbelkäufe nicht abgesetzt werden.
Steuerliche Absetzbarkeit bei selbst genutzten, unter Denkmalschutz stehenden Immobilien
Die Renovierung und Restaurierung einer denkmalgeschützten Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzbar sein, sodass du auch diese selbstgenutzte Immobilie steuerlich absetzen kannst. In Deutschland gibt es hierfür verschiedene Regelungen und Förderprogramme, die Eigentümer von denkmalgeschützten Gebäuden unterstützen sollen.
Eine der wichtigsten Möglichkeiten, Renovierungs- und Restaurierungskosten steuerlich geltend zu machen, ist die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung). Diese ermöglicht es Eigentümern von denkmalgeschützten Immobilien, die Kosten für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen über einen Zeitraum von 12 Jahren steuerlich abzusetzen. Dabei können jährlich bis zu 9 Prozent der Sanierungskosten als Sonderabschreibung geltend gemacht werden. Die Gesamthöhe der absetzbaren Kosten richtet sich dabei nach dem Wert des denkmalgeschützten Gebäudes.
Um von der Denkmal-AfA profitieren zu können, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst einmal muss die Immobilie offiziell als denkmalgeschützt anerkannt sein. Dies bedeutet, dass sie in das Denkmalverzeichnis der zuständigen Denkmalschutzbehörde eingetragen sein muss. Zudem müssen die durchgeführten Maßnahmen den Vorgaben des Denkmalschutzes entsprechen und dürfen das historische Erscheinungsbild der Immobilie nicht beeinträchtigen.
Des Weiteren müssen die Renovierungs- und Restaurierungsarbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Hierbei ist es wichtig, auf qualifizierte Handwerker und Restauratoren zurückzugreifen, die mit den spezifischen Anforderungen und Vorgaben bei denkmalgeschützten Gebäuden vertraut sind. Nur so können die Kosten steuerlich abgesetzt werden.
Es ist außerdem ratsam, vor Beginn der Arbeiten eine steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und die Kosten korrekt abgesetzt werden können. Auch eine Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde ist empfehlenswert, um sicherzustellen, dass die geplanten Maßnahmen den Vorgaben des Denkmalschutzes entsprechen.
Fazit
Auch wenn man vorrangig Kosten bei vermieteten Immobilien absetzen kann, ist es auch möglich, verschiedene Kosten bei selbstgenutzten Immobilien abzusetzen. Wie du eine selbstgenutzte Immobilie steuerlich absetzen kannst, haben wir dir in diesem Beitrag erklärt. Sofern du dich an die genannten Punkte hältst und unsere Tipps beachtest, kannst du im besten Fall eine Menge Steuern sparen.