Der Traum vom Eigenheim ist für viele ein großes Ziel im Leben. Doch so wunderschön die eigenen vier Wände im jungen oder mittleren Alter sein mögen, so anstrengend können sie sein, wenn du etwas betagter bist. Schließlich ist eine große Wohnung oder gar ein Haus mit dazugehörigem Grundstück mit jeder Menge körperlicher Arbeit verbunden, die im hohen Alter von vielen nicht mehr zu bewerkstelligen ist. Doch die wenigsten möchten allein deshalb ihr Eigenheim verkaufen. Eine Lösung dieses Problems könnte das Wohnrecht auf Lebenszeit sein. Hier überträgst du die Eigentumsrechte auf eine andere Person, ohne aus den eigenen vier Wänden ausziehen zu müssen. Was es bei diesem Thema zu beachten gilt, wollen wir dir im Folgenden einmal aufzeigen.

Wohnrecht auf Lebenszeit: Bedeutung

Zunächst wollen wir einmal klären, was das Wohnrecht auf Lebenszeit überhaupt beinhaltet. Das Wohnrecht selbst ist in § 1093 BGB geregelt. Wie der Name bereits verrät, eröffnet dir ein Wohnrecht auf Lebenszeit die Berechtigung, ein Haus oder eine Wohnung bis zum Lebensende nutzen zu dürfen. Und nicht nur das. Obendrein bist du dazu berechtigt, auch andere Familienmitglieder oder aber Pflegepersonen bei dir aufzunehmen. Das macht deutlich, dass du weder Mieter noch Eigentümer bist. Die große Sicherheit, die mit einem solchen Wohnrecht einhergeht, ist die Unabhängigkeit vom Eigentümer. So erlischt dein lebenslanges Wohnrecht selbst dann nicht, wenn die Immobilie mehrfach den Eigentümer wechselt. Erst dann, wenn sowohl der Inhaber des Wohnrechts als auch der gegenwärtige Eigentümer einer Änderung zustimmen, kann das Recht erlöschen.

Ist das nicht der Fall, müssen auch die künftigen Eigentümer damit leben, dass die Person das Wohnrecht in dem Haus innehat. Was hingegen nicht möglich ist, ist eine Übertragung des eigenen Wohnrechts auf eine andere Person. Dies würde schlicht eine zu große Unsicherheit für den Eigentümer bedeuten. Weiterhin sind bestimmte Beschränkungen des Wohnrechts möglich. So muss es sich beispielsweise nicht immer um ein lebenslanges Wohnrecht handeln. Vielmehr gibt es auch befristetes Wohnrecht, welches den Anspruch nur für einen bestimmten Zeitraum vorsieht. Obendrein kann das Recht nur einen bestimmten Teil der Immobilie umfassen. Ein Klassiker ist sicherlich die Einliegerwohnung eines Einfamilienhauses.

Wohnrecht auf Lebenszeit: Mehr Sicherheit mit Grundbucheintragung

Selbstverständlich bedeutet das Wohnrecht eine nicht zu unterschätzende Beeinträchtigung einer Immobilie. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn zwischen Eigentümer und Inhaber des Wohnrechts kein verwandtschaftliches Verhältnis besteht. Um Streitigkeiten bereits im Vorhinein vorzubeugen, ist es ratsam, das Wohnrecht im Grundbuch festzuhalten. So schaffen alle Beteiligten juristische Klarheit, was die Beilegung späterer Auseinandersetzungen zu dem Thema fördert. Spätestens im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie zahlt sich die Eintragung aus. Schließlich besteht dann gar nicht erst die Möglichkeit, dass dem neuen Eigentümer das vorhandene Wohnrecht entgeht.

Wohnrecht auf Lebenszeit: Wichtige Vertragsinhalte

Während die Grundbucheintragung optional ist, ist es der Vertragsschluss nicht. Schließlich ist es für alle Beteiligten das Beste, wenn die Rahmenbedingungen vertraglich festgehalten werden. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte bei der Ausfertigung des Vertrags unbedingt juristische Unterstützung einholen. Schließlich ist das Wohnrecht durchaus auch mit Rechten und Pflichten verbunden, die man nicht unterschätzen sollte. Damit diese Schwarz auf Weiß festgehalten werden, ist ein Vertrag Gold wert. Sollte es sich um ein lebenslanges Wohnrecht handeln, ist außerdem die notarielle Beurkundung beim Vertragsschluss ratsam. Schließlich handelt es sich hierbei in aller Regel um Vertragsbeziehungen von langer Dauer. Wer hingegen das Wohnrecht auf einige wenige Jahre befristet, kann auf die Unterstützung durch einen Notar auch verzichten.

Vertragsinhalte:

• Dauer des Wohnrechts
• Kostenverteilung
• Nutzungsrechte

Dauer des Wohnrechts

Eine der wichtigsten Regelungen ist natürlich die Dauer des Wohnrechts. Dabei unterscheidet man grundsätzlich in ein lebenslanges Wohnrecht und ein befristetes Wohnrecht. Allerdings können auch bestimmte andere Faktoren Einfluss auf das Wohnrecht haben. So machen viele Menschen das Wohnrecht vom Gesundheitszustand des Rechteinhabers abhängig. Sollte dieser nämlich ein Bewohnen unmöglich machen, erlischt mit dem Umzug auch das Wohnrecht.

Beteiligung an Nebenkosten

Wer schon einmal in einer WG gewohnt hat, weiß, dass es im Bereich der Nebenkosten durchaus Streitigkeiten geben kann. Auch beim Wohnrecht kann das der Fall sein. Umso wichtiger ist es, rechtzeitig entsprechende Regelungen vertraglich festzuhalten. Die Zahlungsverpflichtungen lassen sich am ehesten mit Wohnmietverträgen vergleichen. So liegt in der Regel eine Beteiligung an Kosten für bspw. Strom, Wasser, Gas und Müllentsorgung vor. Umgekehrt ist es die Pflicht des Eigentümers, die Immobilie Instand zu halten. Anders als bei gängigen Mietverträgen gehen Wohnrechtverträge häufig auch einen Schritt weiter. So ist es nicht selten der Fall, dass sich die Person mit Wohnrecht ebenfalls finanziell an Kosten für Instandhaltungen beteiligt. Damit diesbezüglich gar keine Fragen zur Zuständigkeit entstehen, sollten Kostenfragen haargenau im Vertrag festgehalten werden.

Nutzungsrechte

Wie bereits erwähnt, muss sich ein Wohnrecht keinesfalls auf die gesamte Immobilie beziehen. Ein klassisches Beispiel ist das Wohnrecht für eine Einliegerwohnung in einem einst alleinig genutzten Einfamilienhaus. Sollte das Recht wirklich nur die Nutzung der Wohnung vorsehen, muss das auch vertraglich bestimmt werden. Andernfalls öffnet das Tür und Tor für Missverständnisse, was wiederum in Streitigkeiten münden kann. Dabei müssen Nutzungsrechte nicht unbedingt immer vollumfänglich gewährt werden. Vielmehr sind auch Teilrechte möglich. Klassischerweise wird zum Beispiel für den Garten das Recht zur Mitbenutzung eingeräumt. Im Bereich der Nutzungsrechte muss allerdings auch auf den Schutz der Rechte des Inhabers des Wohnrechts hingewiesen werden. So darf der Eigentümer dessen Wohnbereich nur nach ausdrücklicher Zustimmung betreten.

Wohnrecht auf Lebenszeit: Erlöschen durch Abfindung

Das Wohnrecht muss natürlich nicht zwangsläufig mit dem Versterben des Rechteinhabers enden. Auch vor einem eventuell vertraglich festgeschriebenen Fristablauf ist ein Erlöschen des Wohnrechts möglich. Allerdings kann dies nur einvernehmlich zwischen beiden Parteien ausgehandelt werden. Im familiären Umfeld einigt man sich häufig auf ein Erlöschen, da ein Umzug die sinnvollere Alternative ist. Womöglich möchte der Rechteinhaber in ein betreutes Wohnen umziehen oder aber in städtisches Umfeld ziehen, wo die medizinische Versorgung in der Regel besser ist. Unter Familienmitgliedern erfolgt eine Löschung häufig unentgeltlich. Anders sieht es aus, wenn Rechteinhaber und Eigentümer kein verwandtschaftliches Verhältnis miteinander haben.

Dann kommt es häufig zur Zahlung einer Abfindung. Selbstverständlich gibt es dazu keine Pflicht. Allerdings kann eine solche Zahlung durchaus einen großen Anreiz für den Wohnrecht-Inhaber darstellen, auf das eigene Nutzungsrecht zu verzichten. Sollte dies der Fall sein, wird das Wohnrecht auf Lebenszeit aus dem Grundbuch gestrichen. Dies lassen sich Eigentümer nicht selten jede Menge Geld kosten. Führt man sich vor Augen, wie sehr ein aktives Wohnrecht am Wert der Immobilie nagt kann man das durchaus nachvollziehen. Hier kann der Wertgewinn schnell die gezahlte Abfindung übertrumpfen. Aus diesem Grund kommt es nicht selten zur Zahlung entsprechender Geldbeträge.

Wohnrecht auf Lebenszeit: Es geht auch anders

Viele ältere Menschen, die Wohneigentum auf ihre Nachkommen übertragen möchten, setzen auf ein lebenslanges Wohnrecht. Allerdings gibt es auch andere Möglichkeiten, die einen ganz ähnlichen Zweck verfolgen. Wir haben für dich einmal ein paar Alternativen aufgelistet.

Dauerwohnrecht

Das Dauerwohnrecht ähnelt begrifflich nicht ohne Grund dem Wohnrecht auf Lebenszeit. Schließlich handelt es sich hierbei gewissermaßen um ein Äquivalent. Das Dauerwohnrecht ist für den Immobilienwert allerdings von großem Nachteil. Schließlich geht es noch einen Schritt weiter als das Wohnrecht auf Lebenszeit. Anders als beim „Klassiker“ handelt es sich hierbei um kein höchstpersönliches Recht. Das bedeutet, dass das Dauerwohnrecht nicht fest an eine Person gebunden ist. Vielmehr lässt es sich an eine andere Person weitergeben. Das ist nicht nur im Wege des Erbfalls möglich. Auch durch anderweitige Weitergabe des Dauerwohnrechts kann ein Anspruch bei einer anderen Person begründet werden.

Nießbrauchrecht

Das sogenannte Nießbrauchrecht ermöglicht es einer Person, anderweitig von dem betreffenden Wohnraum zu profitieren. Sollte sie nicht selber darin wohnen wollen oder können, kann sie diesen nämlich einfach vermieten. Die daraus erzielten Einnahmen darf sie dann behalten. Anders als das Dauerwohnrecht ist das Nießbrauchrecht ebenfalls an eine Person gebunden. Mehr zum Nießbrauchrecht kannst du in unserem passenden Blogbeitrag lesen.

Mietvertrag auf Lebenszeit

Auch hier ist Name Programm. Ein Mietvertrag auf Lebenszeit sieht eine Vertragsbindung und damit ein Nutzungsrecht auf unbestimmte Zeit vor. Was sich aus dem Namen ebenfalls ergibt, ist das Ende der Vertragsbindung. So endet der Mietvertrag erst mit dem Ableben des Mieters. In Ausnahmefällen kann dieser Mietvertrag auch früher enden. Hierfür muss jedoch ein extrem gewichtiger Kündigungsgrund vorliegen. So besagt das Gesetz, dass nur eine außerordentliche Kündigung seitens des Vermieters zum Ende des Vertragsverhältnisses führen kann. Dafür muss sich der Mieter aber einiges zu Schulden kommen lassen. Klassische Beispiele wären wohl monatelange Zahlungsausfälle oder aber ein nicht zu ertragendes Fehlverhalten.

Wohnrecht auf Lebenszeit: Attraktive Steuervorteile

Das Wohnrecht auf Lebenszeit trifft man in der Regel im Zusammenhang mit einer Schenkung an. Ein klassisches Beispiel sind Eltern, die ihrem Kind die eigene Immobilie schenken, aber nach wie vor ein Wohnrecht innehaben möchten. Insbesondere bei Einzelkindern stellt sich jedoch die Frage, warum man nicht einfach auf das reguläre Erbe warten sollte. Dies hat vor allem steuerliche Gründe. So kannst du bei der Schenkungssteuer alle 10 Jahre einen Freibetrag geltend machen. Mehr zur Schenkungssteuer erfährst du hier. Das reduziert die Steuerbelastung im direkten Vergleich zur Erbschaftssteuer immens. Bei dieser lässt sich nämlich lediglich einmal ein Freibetrag geltend machen. Weiterhin ist die sonstige Steuerbelastung für den Beschenkten bzw. Eigentümer im Falle eines Wohnrechts auf Lebenszeit deutlich geringer. Schließlich besteht die Steuerpflicht auch weiterhin für den Inhaber des Wohnrechts. Der neue Eigentümer muss diese also anders als bei einer geerbten Immobilie nicht gänzlich allein tragen.

Fazit: Der einfache Weg des Immobilienerbes

Mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit schafft man vor allem eines: Klarheit. Und das kann insbesondere vor der Komplexität bewahren, die ein Erbfall mit sich bringt. Weiterhin sicherst du dir mit diesem Instrumentarium einige praktische Steuervorteile. Auf Seiten der Rechteinhaber kann man sich wiederum darauf verlassen, bis zum Lebensende in gewohnter Umgebung wohnen zu dürfen. Um Unklarheiten im Vorfeld auszuräumen und damit Streitigkeiten vorzubeugen, solltest du allerdings auf eine detailliere Festlegung der Rahmenbedingungen achten. Die Unterstützung eines Notars und weiterer juristischer Experten ist hier ratsam.