Du möchtest dir deinen Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen? Hast du das passende Kapital zur Verfügung oder die Finanzierungsfrage anderweitig geklärt, stellt sich noch eine weitere wichtige Frage. Soll es eine Bestandsimmobilie sein oder möchtest du zum Bauherr werden und dein Eigenheim selbst errichten? Ist letzteres der Fall, muss dein Vorhaben den Vorschriften des Baurechts entsprechen. Wer die Vereinbarkeit von Bauprojekt und Baurecht bereits vor dem Bauantrag grob klären möchte, wendet sich mit einer Bauvoranfrage an das zuständige Amt. Mit diesem Instrument findest du nämlich heraus, ob eine Baugenehmigung überhaupt möglich ist. Was es dabei zu beachten gibt, erklären wir dir im Folgenden.  

Bauvoranfrage: Was ist das?

Der Begriff Bauvoranfrage ist mittlerweile in den allgemeinen Sprachgebrauch übergegangen. Streng genommen bezeichnet man den Vorgang allerdings als „Antrag auf Bauvorbescheid“. Hierbei handelt es sich um eine Anfrage, die du als Bauherr dem zuständigen Bauamt stellst. Mithilfe einer Bauvoranfrage kannst du Sicherheit für die rechtliche Vereinbarkeit deines Bauvorhabens einholen. Hierbei handelt es sich allerdings um ein optionales Instrument, das du nicht nutzen musst. Vielmehr ist stattdessen auch direkt ein Bauantrag möglich, welcher im besten Fall in der gewünschten Baugenehmigung mündet. Da das Warten auf die Baugenehmigung aber jede Menge Zeit verschlingen kann, wollen sich viele Bauherren absichern. Schließlich ist eine Ablehnung des Bauantrags nach langer Bearbeitungszeit nicht nur eine Zerreißprobe für die Nerven, sondern auch mit Mehrkosten verbunden. 

Um eine Bauvoranfrage zu stellen, musst du dich an das zuständige Amt wenden. Hierfür solltest du dir allerdings einen Experten als Unterstützung an die Seite holen, wenn du selbst nicht firm bist. Schließlich ist der Inhalt der Bauvoranfrage zum großen Teil mit dem eines vollwertigen Bauantrags vergleichbar. Das spart dir nicht nur Zeit, sondern sorgt obendrein dafür, dass die Geldausgabe für die Anfrage nicht umsonst ist. Besonders ratsam ist die Bauvoranfrage dann, wenn du dein Haus in einem Gebiet ohne gültigen Bebauungsplan (B-Plan) errichten möchtest. Schließlich kann es in diesen Bereichen vorkommen, dass mitunter willkürliche Entscheidungen über Bauanträge gefällt werden. Eine Bauvoranfrage sorgt hier für Sicherheit, da im Vorfeld wichtige Fragen geklärt werden und die Behörde sich selbst bindet.

Mit einer Bauvoranfrage kannst du nicht nur klären, ob dein Bauprojekt auf dem geplanten Grundstück möglich ist. Obendrein investierst du in den Wert deiner noch unbebauten Immobilie. Das ist zumindest dann der Fall, wenn für das Gebiet kein gültiger B-Plan vorliegt. Da ein B-Plan wichtige Rahmenbedingungen für die Bebauung vorgibt, gibt er beim Stellen eines Bauantrags auch ein großes Maß an Sicherheit. Wurde für das Grundstück bereits eine Bauvoranfrage gestellt, kann man etwaige Unsicherheiten aufgrund des fehlenden B-Plans ganz einfach klären. Sollte deine persönliche Bauvoranfrage also ergeben, dass dein persönliches Projekt nicht möglich ist, war die Investition in die Anfrage wenigstens wertsteigernd für das Grundstück. 

Bauvoranfrage: Unterschiede zum Bauantrag

Warum nicht direkt einen Bauantrag stellen? Um diese Frage zu klären, gilt es zunächst einmal die Unterschiede zwischen Bauvoranfrage und -antrag aufzuzeigen. Wie der Name bereits vermuten lässt, stellst du die Bauvoranfrage im Vorfeld eines Bauantrags. Da die Anfrage keine Pflicht ist, bedeutet sie einen zusätzlichen Zeitfaktor für dein Bauprojekt. Mit zwei oder drei weiteren Monaten Bauzeit musst du also rechnen. Obendrein musst du für die Bauvoranfrage natürlich auch Geld bezahlen. Die Behörde schenkt dir die Klärung der im Raum stehenden Fragen nämlich nicht. Doch auch, wenn das nicht positiv klingen mag, ist eine Bauvoranfrage definitiv lohnenswert. Schließlich sicherst du dir damit wertvolle Gewissheit über die Genehmigungsfähigkeit deines Bauvorhabens. 

Der große Vorteil daran ist, dass das Ergebnis der Bauvoranfrage rechtlich bindend für die Baubehörde ist. Punkte denen in der Voranfrage zugestimmt wurde, dürfen beim späteren Bauantrag nämlich nicht abgelehnt werden. Weiterhin ist der Aufwand der Bauvoranfrage deutlich geringer als beim Bauantrag. Zwar solltest du dir einen baurechtlichen Experten zur Seite holen, doch du benötigst noch keine genauen Pläne deines Bauvorhabens. Hast du die notwendigen Unterlagen beisammen, kannst du die Anfrage bei der für dein Projekt zuständigen Behörde stellen. Diese erörtert im Rahmen eines Prüfverfahrens, ob du deine Pläne so umsetzen kannst wie gewünscht. Dabei wird unter Zuhilfenahme baurechtlicher Vorschriften entschieden, ob der Bau und auch die geplante Nutzung deines Hauses rechtlich unbedenklich ist. 

Während eine Bauvoranfrage rechtliche Rahmenbedingungen ausloten soll, ist es das Ziel eines Bauantrags, eine Baugenehmigung zu erhalten.  Möchtest du mit dem Bau beginnen, kommst du um einen klassischen Bauantrag also nicht umhin. Was du unbedingt beachten solltest, ist die beschränkte zeitliche Gültigkeit von Voranfrage und Antrag. Allzu viel Zeit sollte nicht ins Land ziehen, bevor du nach positivem Bescheid loslegst. Ist die Bauvoranfrage positiv beschieden worden, kannst du im Nachgang direkt Bauantrag einreichen. Sollten sich im Zuge der Voranfrage rechtliche Bedenken ergeben haben, weißt du, dass diese für den Bauantrag noch einmal überdacht werden müssen. Erhältst du dann die Baugenehmigung, kannst du mit dem Bau deines Hauses beginnen. 

Bauvoranfrage: Wende dich an die zuständige Behörde 

Wie beim Bauantrag ist auch bei der Bauvoranfrage die für dein Bauprojekt zuständige Baubehörde der richtige Adressat. Genauer gesagt wendest du dich an das örtliche Bauordnungsamt oder die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Deine Position als Bauherr berechtigt dich dabei dazu, eine Bauvoranfrage zu stellen. Da meist das notwendige Know-How fehlt, wird die Ausfertigung des Ganzen allerdings meist an den zuständigen Architekten deines Bauprojekts weitergereicht. Nicht selten kommt es aber auch dazu, dass Kaufinteressenten eines Grundstücks Bauvoranfrage stellen. Verwunderlich ist das Ganze natürlich nicht. Schließlich wollen diese sich absichern, ob ihr geplantes Bauprojekt auf dem Grundstück auch umgesetzt werden kann. Doch da längst nicht jede Person eine solche Bauvoranfrage stellen kann, ist hier eine Vollmacht vom Eigentümer notwendig. 

Wurde die Bauvoranfrage eingereicht, entscheidet anschließend die Baubehörde über die Realisierbarkeit des Projektes. Umso wichtiger ist es, die Voranfrage so detailliert wie möglich auszugestalten. Es sollten im besten Fall keine Fragen zur Bebaubarkeit des Grundstücks offen bleiben. Weiterhin gilt für die Bauvoranfrage die Pflicht zur Schriftform. Solltest du diese missachten, kann die zuständige Baubehörde ebenfalls deine Anfrage bearbeiten. Doch das Ganze hat dann einen entscheidenen Nachteil. So ist eine formlose Bauvoranfrage für die Behörde nicht rechtlich bindend. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, stellt den Antrag also unbedingt in Schriftform. Mitunter hilft dir das zuständige Bauamt auch mit passenden Vordrucken. Hier fragst du am besten im Vorfeld nach. 

Auch, wenn es sich bei der Bauvoranfrage gewissermaßen um eine „Light-Version“ des Bauantrags handelt, musst du hier einiges an Wartezeit hinnehmen. Schließlich ist auch dies ein offizielles Verfahren, an dessen Ende ein Bescheid der Behörde wartet. In einzelnen Stufen gehen behördliche Sachbearbeiter die verschiedenen Punkte der Anfrage durch. Mit einem Ergebnis von heute auf morgen darfst du also nicht rechnen. Bis die Behörde über die Bauvoranfrage entscheiden hat, musst du in der Regel knapp 3 Monate einkalkulieren. Natürlich verlängert das die Gesamtdauer deines Bauprojekts. Dennoch solltest du diese Zeit unbedingt in Kauf nehmen, um mehr Sicherheit für deinen anschließenden Bauantrag zu bekommen. 

Bauvoranfrage: Welche Dokumente sind wichtig?

Eine Bauvoranfrage sorgt vor allem für eines – Planungssicherheit. Und die spielt nicht nur für Bauherren eine große Rolle. Auch andere Personen, die an deinem Bauprojekt beteiligt sind, wollen wissen, was möglich ist und was nicht. Bestes Beispiel ist sicherlich der zuständige Architekt. Schließlich fertigt dieser die Baupläne für dein Bauprojekt an. Die Expertise eines Architekten solltest du unbedingt in Anspruch nehmen, wenn du selbst nur ein Laie auf dem Gebiet der Bauplanung bist. Schließlich weiß der Architekt genauestens darüber bescheid, welche Unterlagen und Dokumente die Baubehörde benötigt, um deine Anfrage zu bearbeiten. Sollten sich weitere Fragen auf Seiten der Behörde ergeben, kann diese sich dann an deinen Architekten wenden. Wurden offene Fragen geklärt und über deine Bauvoranfrage entschieden, bekommst du einen Bauvorbescheid. Wie bereits erwähnt, kann das bis zu einem Vierteljahr dauern. 

Mitunter kann die Bearbeitungszeit aber auch kürzer oder sogar länger ausfallen. Für eine Beschleunigung des gesamten Verfahrens sorgst du, indem du auf Anhieb die richtigen Dokumente einreichst und bereits alle notwendigen Informationen eingeholt hast. Wichtig sind dabei nicht nur allgemeine Informationen wie die geplanten Maße des Gebäudes und dessen Volumen. Auch das Grundstück muss detailliert beschrieben werden. Das gilt insbesondere für den Bereich, auf dem das Haus gebaut werden soll. Weiterhin ist es von Vorteil, wenn du einen Auszug aus dem Grundbuch parat hast und im besten Fall auch eine Liegenschaftskarte zur Verfügung hast. Wir können dir nur wärmstens empfehlen, diese Aufgaben einem Experten wie einem Architekten oder Bauingenieur zu überlassen. Das erspart dir nicht nur Stress, sondern erhöht auch die Aussagekraft der Bauvoranfrage deutlich. 

Welche Dokumente und Unterlagen deine Baubehörde im Rahmen der Bauvoranfrage benötigt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Insbesondere das Bundesland, in dem das Projekt umgesetzt werden soll, ist dabei ausschlaggebend. Schließlich gibt sich jedes Bundesland eine eigene Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO). Am besten wirfst du einen Blick ins Internet und findest heraus, welche Dokumente in deinem Bundesland zwingend vorhanden sein müssen. Hier solltest du überaus penibel arbeiten. Fehlt nämlich ein Dokument, zieht dies erfahrungsgemäß die Wartezeit auf einen Bescheid noch einmal mehr in die Länge. Auch hier raten wir dir bei fehlender eigener Expertise zur Unterstützung durch einen Architekten oder anderen Experten. Diese wissen sofort, wie und wo man welches Dokument erhält. 

Bauvoranfrage: Nimm schon vorher Kontakt auf

Möchtest du eine Bauvoranfrage stellen, solltest du nicht sofort mit den notwendigen Dokumenten vor deiner Behörde wedeln. Solltest du eine Bauvoranfrage von der Behörde beurteilen lassen wollen, nimmst du am besten zunächst einmal telefonisch oder per E-Mail Kontakt zum örtlichen Bauamt auf. Hier lassen sich bereits kleine Fragen klären. Vielleicht lässt dir die Behörde auch einen praktischen Vordruck zukommen, den du als Vorlage für deine Bauvoranfrage direkt nutzen kannst. Natürlich ist die Voranfrage nicht annähernd so umfangreich wie ein waschechter Bauantrag. Doch einige wichtige Eckpunkte muss sie dennoch enthalten. Welche das sind, haben wir gerade geklärt. 

Weiterhin empfehlen wir dir, dem Begriff „Voranfrage“ zu entsprechen und für Voranfrage auch direkt ein paar Fragestellungen zu formulieren. Der große Vorteil daran ist, dass du dem Bauamt kurze und bündige und vor allem auch rechtsbindende Aussagen entlocken kannst. Stelle am besten einen Fragenkatalog zusammen, der unkomplizierte Fragen enthält, welche sich kurz beantworten lassen. Auch hier empfehlen wir dir wieder die Hilfe eines Architekten oder anderweitigen Experten. Die Fragen können zum Beispiel ganz gezielt auf die planungsrechtliche Zulässigkeit abzielen. Doch auch eine Frage nach einer möglichen Fällgenehmigung von Bäumen auf dem Grundstück ist denkbar. 

Bauvoranfrage: Eine wichtige Investition

Selbstverständlich ist auch eine Bauvoranfrage kein kostenfreier Service, den dir dein örtliches Bauamt zur Verfügung stellt. Auch für diesen Bescheid musst du Geld zahlen. Und das ist mitunter nicht wenig. Pauschal lässt sich nicht sagen, wie teuer das Ganze für dich ist. Schließlich hängen die Kosten unter anderem davon ab, in welchem Bundesland der Bau stattfinden soll. Auch der Umfang deines geplanten Projekts ist wichtig. Schließlich bedeutet ein Mehrfamilienhaus natürlich einen deutlich höheren Prüfungsaufwand für die Behörde als ein klassisches Einfamilienhaus. Weiterhin ist es relevant, ob du eine förmliche oder formlose Bauvoranfrage stellst. Selbstverständlich ist die formlose Voranfrage deutlich preiswerter. Da aber lediglich die Bauvoranfrage in Schriftform Rechtssicherheit bringt, solltest du diese Ausgabe durchaus in Betracht ziehen. Wie teuer die Voranfrage schlussendlich ist, richtet sich in der Regel nach der angepeilten Bausumme deines Projekts. So hat sich mittlerweile ein Preis von 0,1% bis 0,2% der gesamten Bausumme als Faustformel durchgesetzt. 

Bei einer Bausumme von etwa 500.000 Euro sind das Kosten zwischen 500 und 1.000 Euro. Böse Überraschungen musst du hier jedoch nicht fürchten. Frage am besten im voraus bei der Behörde nach, mit welchen Kosten du rechnen musst.  Ob du dir für die Erstellung der Bauvoranfrage Unterstützung von fachlichen Experten holst, ist für die Kosten bei der Behörde irrelevant. Allerdings musst du natürlich zusätzliche Kosten beim Honorar einkalkulieren, die der zuständige Architekt oder ein anderer Experte für die Unterstützung aufruft. Auch hier wird es in erster Linie auf die Größe deines Projekts ankommen. Mitunter bieten Architekten die Bauvoranfrage aber als Teil ihres Gesamtpakets an. Verwunderlich ist das nicht. Schließlich kann eine Bauvoranfrage den Weg zur erfolgreichen Baugenehmigung deutlich erleichtern. Obendrein handelt es sich um Arbeit, die früher oder später ohnehin auf den Architekten zukommt, wenn die Ausfertigung des Bauantrags ansteht.

Bauvoranfrage: Einfluss auf die Bearbeitungszeit

Zeit ist Geld. Diese Lebensweisheit gilt auch für Bauvorhaben. Jeder Bauherr möchte den Schlüssel zum Eigenheim so schnell wie möglich in den eigenen Händen halten. Schließlich fallen mit der Fertigstellung häufig nervige und kostspielige Posten wie zum Beispiel die Bereitstellungszinsen beim Kreditinstitut weg. Deshalb entscheiden sich auch viele Bauherren gegen eine Bauvoranfrage. Kostet diese doch noch mehr Zeit, in der man mit dem Bauprojekt nicht beginnen kann. In der Regel musst du bei der Bauvoranfrage mit etwa drei Monaten Bearbeitungszeit rechnen. Weniger Zeit zieht ins Land, wenn deine Bauvoranfrage formlos ist. Länger kann es wiederum dauern, wenn sich die zuständige Behörde zu Nachfragen zum Projekt gezwungen sieht. Um letzteren Umstand zu vermeiden, solltest du unbedingt auf die Vollständigkeit der angeforderten Daten achten. 

Bauvoranfrage: Ablehnung ist kein Beinbruch

Flattert der Bescheid zu deiner Bauvoranfrage im Briefkasten herein, ist die Spannung natürlich groß. Stimmt die Baubehörde deinen Bauplänen im Groben zu oder gibt es größere Bedenken? Bei einer Ablehnung deines Vorhabens mag der Frust sicherlich zunächst groß sein. Doch du kannst durchatmen. So zeigen sich viele Behörden in dieser Angelegenheit deutlich kompromissbereiter als es bei abgelehnten Bauanträgen der Fall ist. Sollte dem nicht so sein, kannst du Widerspruch einlegen. Dann muss sich die Behörde noch einmal mit deiner Voranfrage beschäftigen. 

Im besten Fall stimmt die Baubehörde natürlich deiner Bauvoranfrage zu und gibt grünes Licht. Dann sollte auf deiner Agenda als nächstes der Bauantrag stehen. Auf diesen wirkt sich die Bauvoranfrage durchaus positiv aus. Das liegt nicht nur daran, dass du weißt, was geht und was nicht. Obendrein hat sich die zuständige Behörde bereits mit dem Vorhaben auseinandergesetzt. Vielleicht ist sogar der zuständige Sachbearbeiter identisch. Mitunter kann das dafür sorgen, dass der Bauantrag deutlich schneller bearbeitet wird. 

Bauvoranfrage: Die Zeit drängt

Sollte über deine Bauvoranfrage positiv entschieden worden sein, solltest du nach Möglichkeit schnell mit der Umsetzung deines Vorhabens beginnen. Das gilt zumindest für die Ausfertigung und Einreichung des Bauantrags. Das liegt daran, dass auch ein Bescheid über Bauvoranfragen eine gewisse Gültigkeitsdauer besitzen. Diese liegt derzeit in der Regel bei drei Jahren. Allerdings kann es hier zwischen den Bundesländern Unterschiede geben. Warum das Ganze? Wie so oft im Bereich der Fristen soll auch diese vor allem für eines sorgen: Rechtssicherheit. Man stelle sich vor, dass einer Bauvoranfrage zugestimmt wurde und der Bau erst 20 Jahre später beginnt. In unserer schnelllebigen Zeit ändern sich Wohngebiete derart schnell, dass sich Einschätzungen über Bauvoranfragen schnell ändern können.

Was heute noch als bebaubarer Grund gilt, kann in einigen Jahren bereits als schützenswerter Bereich angesehen werden, in dem keine weitere Bebauung zulässig ist. Doch was soll man als Bauherr tun, wenn die Frist plötzlich zu verstreichen droht? Auch hier gibt es eine Lösung. So lassen die zuständigen Behörden durchaus mit sich reden, wenn es um eine Gültigkeitsverlängerung geht. Eine gültige positive Bauvoranfrage ist auch für den Wert deines Grundstücks förderlich. Solltest du dich als Grundstückseigner nämlich dagegen entscheiden, selbst zu bauen, werden sich potentielle Käufer über einen derartigen Nachweis der Bebaubarkeit sehr freuen. Dies werden sie sich auch etwas kosten lassen. 

Fazit

Mit einer Bauvoranfrage lassen sich vor allem größere Bauprojekt absichern. Schließlich bindet sich die Verwaltung an ihre Bestätigung der möglichen Durchführung des geplanten Projekts. Zwar mag die Bauvoranfrage zusätzliche Kosten verursachen und obendrein Zeit in Anspruch nehmen, doch im Endeffekt lohnt sie sich durchaus. Schließlich bekommst du als Bauherr ein hohes Maß an Sicherheit geboten. Mögliche zusätzliche Zeitkosten holt man mitunter auch beim meist vereinfachten Ablauf des anschließenden Bauantrags wieder herein.