Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen allgegenwärtig. Allerdings hapert es häufig an den finanziellen Möglichkeiten. Hat man dann einmal das nötige Kapital beisammen und eine Finanzierung in Aussicht, sollte man den „Rattenschwanz“ nicht unterschätzen, der mit einem Grundstücks-, Haus- oder Wohnungskauf einhergeht. Die sogenannten Nebenkosten machen nämlich nicht selten noch einmal 10% des Gesamtkaufpreises aus. Einen großen Teil nimmt dabei die sogenannte Maklerprovision ein. Hierbei handelt es sich gewissermaßen um die Kosten, die ein Immobilienmakler für seine Dienstleistung aufruft. Da zu dem Thema noch heute viele Fragen bestehen und in den letzten Jahren bedeutsame Veränderungen stattfanden, wollen wir im Folgenden einmal näher auf die Maklergebühren eingehen.

Maklerprovision: Anteil von Käufer und Verkäufer

Im Jahr 2020 kam es im Bereich der Maklergebühren zu bedeutsamen Veränderungen. Während die Maklercourtage bis dato alleinig vom Käufer getragen werden musste, sah die Gesetzesnovelle eine Aufteilung der Kosten vor. Seitdem werden Maklergebühren zu jeweils 50% von Käufer und Verkäufer übernommen. Der Hauptgrund dafür liegt auf der Hand. So sollten Privatpersonen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen nicht unverhältnismäßig stark zur Kasse gebeten werden. Da Ausnahmen bekanntermaßen die Regel bestätigen, sieht allerdings auch das neue Maklergesetz Sachverhalte vor, in denen keine Provision von beiden Seiten gezahlt wird.

Insbesondere im Fall von gewerblichen Käufern wird die Maklergebühr auch weiterhin vom Käufer getragen. Das ist zumindest dann gegeben, wenn es sich um Häuser mit mindestens drei Mietparteien handelt. Doch auch beim Privatkauf kann mitunter die alte Regelung Anwendung finden. So gilt die neue Gebührenteilung der Maklerprovision ebenfalls nicht bei unbebauten Grundstücken. Das bedeutet natürlich nicht, dass es für Privatkäufer ausgeschlossen ist, dass sich der Verkäufer an der Maklercourtage beteiligt. Vielmehr solltest du dir darüber im Klaren sein, dass kein Anspruch auf eine Kostenbeteiligung vorliegt.

Folglich gilt die Gebührenteilung nur in diesen Fällen:

• Einfamilienhaus (auch bei vorhandener Einliegerwohnung)
• Eigentumswohnung
• Doppelhaus
• Grundstück mit Altbestand

Maklerprovision: Wann ist die Gebühr fällig?

Die Maklercourtage ist an einen bestimmten Erfolg geknüpft. Wie es bei privatrechtlichen Verträgen immer der Fall ist, trifft auch beim Maklervertrag eine Leistung auf eine Gegenleistung. In diesen Fällen ist es der erfolgreich geschlossene Kaufvertrag über eine Immobilie. Dazu gehört selbstverständlich auch die notarielle Beurkundung. Andernfalls ist der Kaufvertrag nämlich nicht wirksam. Doch kann sich der Makler allein auf den Kaufvertrag über Grundstück, Haus oder Wohnung berufen? Nicht ganz. Vielmehr gilt für ihn eine gewisse Beweispflicht. Schließlich muss dieser im Nachhinein nachweisen können, dass er durch seine Leistung am erfolgreich geschlossenen Kaufvertrag mitgewirkt hat.

Da das in der Praxis oftmals gar nicht so einfach ist, hat sich mit den Jahren ein unscheinbares Schriftstück mit hoher Beweiskraft durchgesetzt. So müssen Verkäufer und Käufer nämlich in der Regel einen „qualifizierten Alleinauftrag“ bestätigen. Aus dieser Bestätigung geht hervor, dass kein anderer Makler am Geschäft beteiligt war. Die Mitwirkung an einem erfolgreichen Geschäft ist für den Makler in vielerlei Hinsicht wichtig. Schließlich ist es nicht nur in seinem Interesse, dass es überhaupt zum Vertragsschluss kommt. Obendrein ist die Höhe des Verkaufspreises von großer Bedeutung. Schließlich setzen die meisten Makler nach wie vor auf eine prozentuale Beteiligung am erzielten Kaufpreis.

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Maklerprovision: Was passiert ohne Kaufvertrag?

Da stellt sich natürlich die Frage, welche Folgen es hat, wenn schlussendlich kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Solltest du eine Immobilie kaufen wollen, musst du dir über etwaige Kosten abseits der Maklergebühren keine Gedanken machen. Die Provision ist schließlich der einzige Kostenpunkt, der für dich anfällt. Anders sieht es jedoch dann aus, wenn du eine Immobilie verkaufst. Dann kann es nämlich unter Umständen der Fall sein, dass der Makler dich für unter Umständen entstandene Nebenkosten zur Kasse bittet. Das muss natürlich nicht grundsätzlich der Fall sein. Du kannst aber davon ausgehen, dass der Makler insbesondere Posten wie Fahrtkosten, Erstellung von Inseraten oder getätigte Besichtigungstermine nachträglich in Rechnung stellen wird, wenn du seine Dienstleistung besonders lange in Anspruch genommen hast.

Maklerprovision: Wie hoch ist die Courtage?

Wie hoch die Maklergebühr schlussendlich ausfällt, richtet sich nach dem endgültigen Verkaufspreis. Dabei liegt die Betonung auf endgültig. Schließlich können sich die schlussendlichen Preise zum Teil deutlich von den anfangs aufgerufenen Immobilienpreisen unterscheiden. Im Falle eine Gebührenteilung zwischen Käufer und Verkäufer muss jede Partei 3,57% der Kosten übernehmen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entspricht das einer Maklercourtage von 17.850 Euro, die sowohl von Käufer als auch von Verkäufer getragen werden muss. Insgesamt erhält der Makler bei erfolgreichem Kaufvertrag 35.700 Euro.

Und dabei muss es nicht unbedingt bleiben. Schließlich gibt es weitere Einkommensquellen. Während auf Käufer lediglich die Provision zukommt, müssen Verkäufer mitunter mit weiteren Gebühren rechnen. Wie hoch diese Kosten im Einzelnen ausfällen, lässt sich nicht genau sagen. Die Höhe ist individuell und richtet sich nach dem jeweiligen Aufwand. Um vor bösen Überraschungen bewahrt zu bleiben, sollte man sich als Verkäufer über Flatrate-Angebote informieren. Hier geben Makler einen Festpreis vor, welcher bereits Dienstleistungen wie Telefonate, Besichtigungen und die Erstellung von Exposé vorsieht.

Maklerprovision: Flexible Gebühr möglich

Oben haben wir für dich die Immobilienkäufe aufgelistet, bei denen das Maklergesetz seit 2020 eine Teilung der Maklergebühren vorschreibt. Umgekehrt gibt es aber auch Geschäfte, bei denen die Maklercourtage nach wie vor vom Käufer übernommen wird. Dies ist bei folgenden Immobilienkäufen der Fall:

• Unbebaute Grundstücke
• Wohn- und Geschäftshäuser
• Gewerbeimmobilien

Doch fallen für die Käufer dann automatisch satte 7,14% an Maklergebühr an? Nicht zwangsläufig. Streng genommen kommt es hier auf dein Verhandlungsgeschick und den örtlichen „Machtkampf“ unter den Maklern an. Da es im Interesse des Verkäufers ist, möglichst viele potentielle Käufer auf das Verkaufsobjekt aufmerksam zu machen, sollten abschreckende Faktoren wie eine zu hohe Provision von herein ausgeschlossen werden. In umkämpften Regionen haben Makler also häufig gar nicht die Möglichkeit, ganze 7,14% einzufahren. Die Spannweite der Maklergebühr liegt deshalb im bundesweiten Vergleich zwischen 4,76% und 7,14%.

Welchen Unterschied das ausmacht, zeigt folgendes Beispiel:

Ein unbebautes Grundstück wird zu einem Preis von 300.000 Euro verkauft. Bei einer Maklergebühr von 4,76% muss der Käufer 14.280 Euro zahlen. Die Provision würde bei 7,14% hingegen bei 21.420 Euro liegen. Das entspricht einem Unterschied von 7.140 Euro. Hier wird deutlich, wie wichtig es ist, sich vorab mit der Gebühr auseinanderzusetzen. Andernfalls drohen böse Überraschungen.

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Maklerprovision: Bedeutung von Standortfaktoren

Lage, Lage, Lage – Immobilienmakler betonen stets, dass der Standort eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ausschlaggebend ist für den Preis. Doch ist das auch bei den Maklergebühren der Fall? Und ob! Das wird spätestens dann deutlich, wenn es um den Verkauf von Objekten geht, die sich nicht im Wohnort des Verkäufers befinden. Dieser ist nämlich völlig irrelevant. Auch der Sitz des Maklers spielt hier keine Rolle. Stattdessen steht und fällt alles mit der Anschrift der Immobilie selbst. Der zuständige Makler muss sich diesbezüglich an der ortsüblichen Maklercourtage orientieren. Sollte er dies nicht tun, kann der Auftraggeber unter Umständen sogar gegen die zu hohen Gebühren vorgehen. So hat der BGH geurteilt (BGH, Az.: I ZR 5/15), dass sich Makler an der ortsüblichen Courtage zu orientieren haben.

Maklerprovision: Bestellerprinzip nur bei Mietobjekten

Makler kümmern sich bekanntermaßen nicht nur um die Abwicklung von Haus-, Grundstücks- oder Wohnungskäufen. Obendrein vermitteln sie Mietwohnung an potentielle Mieter. Hierfür werden sie wiederum von Vermietern beauftragt. Anders als bei Kaufverträgen gilt in diesen Fällen das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses sieht vor, dass der Auftraggeber in Gänze für die Maklergebühren aufkommen muss. Wer folglich den Makler „bestellt“ hat, muss auch für die Kosten aufkommen. Doch hat das Ganze auch Auswirkungen auf Immobilienkäufe? Bislang noch nicht. Allerdings könnte es in den kommenden Jahren durchaus zu einer Einführung des Prinzips kommen. Schließlich sorgen derzeit hohe Zinsen dafür, dass die Zahlen der Immobilienkäufe merklich zurückgehen. Mithilfe des Bestellerprinzips könnten die Kaufnebenkosten deutlich reduziert und ein Immobilienkauf wieder attraktiver werden.

Fazit: Um die Provision führt nichts herum

Die Maklergebühren machen neben anderen Faktoren wie der Grunderwerbssteuer einen großen Teil der Kaufnebenkosten einer Immobilie aus. Glücklicherweise müssen sich bei vielen Immobilienkäufen seit 2020 auch die Verkäufer an der Maklercourtage beteiligen. Ist dem nicht so, kannst du als Käufer zumindest dein Verhandlungsgeschick ausspielen. Leider funktioniert das Ganze meist nur in der Theorie. Insbesondere an beliebten Standorten musst du nämlich bereits froh darüber sein, überhaupt den Zuschlag für eine Immobilie zu bekommen. Da nehmen viele die Provision einfach in Kauf. Ein mögliches Bestellerprinzip, was wir bereits aus der Vermittlung von Mietwohnungen kennen, könnte hier Abhilfe schaffen. Ob und wann dieses jedoch auch im Bereich der Immobilienkäufe Anwendung findet, bleibt abzuwarten.