Nach wie vor handelt es sich beim Bausparvertrag um ein klassisches Produkt für Kunden, die ein Eigenheim erwerben oder bauen möchten. Zwar können Bausparverträge grundsätzlich auch als reine Sparverträge genutzt werden. Empfehlenswert ist das allerdings nicht, weil Guthabenzinsen und ein eventueller Bonus auf einem sehr niedrigen Niveau angesiedelt sind. Trotzdem können später im Zuge einer Baufinanzierung sowohl das vorhandene Bausparguthaben als auch der das Bauspardarlehen optimal eingesetzt werden. Wie das funktioniert, erfährst du in unserem Beitrag.

Wie funktioniert Bausparen grundsätzlich?

Bausparen gibt es schon seit mehreren Jahrzehnten, denn insbesondere in den 60er- und 70er-Jahren erlebte das Bausparen einen echten Boom. Noch bis heute basiert Bausparen auf dem sogenannten Prinzip der Umverteilung, was oft auch als Bauspartopf bildlich dargestellt wird. Damit ist gemeint, dass es auf der einen Seite die Bausparer in der Ansparphase gibt, die Geld in ihren Vertrag einzahlen. Auf der anderen Seite existieren die Bausparer, die ein zuteilungsreifes Bauspardarlehen erhalten haben.

Bei vielen Bausparverträgen gibt es in der Praxis also zwei Phasen, nämlich zuerst die Ansparphase und die darauf folgende Darlehensphase. Allerdings gehört es ebenfalls zur Funktionsweise der Bausparverträge, dass kein Bausparer zwingend ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen muss. Sollte das allerdings der Fall sein, muss der Bausparvertrag vorher zuteilungsreif sein. Das ist in der Regel der Fall, wenn die Zuteilung aufgrund der folgenden, erfüllten Bedingungen seitens des Bausparers vorgenommen werden kann:

• Mindestlaufzeit bzw. Mindestanspardauer erfüllt
• Mindestguthaben vorhanden
• Einsatz des Bauspardarlehens für wohnwirtschaftliche Zwecke
• Bewertungszahl erreicht

Bei einem Bausparvertrag muss zunächst eine gewisse Anspardauer absolviert werden, bevor eine Zuteilung möglich ist. Darüber hinaus muss je nach Tarif ein bestimmter Teil der gesamten Bausparsumme als Guthaben angespart werden. Sind all diese Voraussetzung erfüllt, findet eine Auszahlung des gewünschten Bauspardarlehens statt.

Bausparguthaben kann als Eigenkapital eingebunden werden

Wenn du nun einen Bausparvertrag in die Immobilienfinanzierung einbinden möchtest, dann kann das in zwei Teilen geschehen. Zunächst hast du die Möglichkeit, das Bausparguthaben als Eigenkapital anrechnen und in die Baufinanzierung einfließen zu lassen. Das kann besonders wichtig sein, denn die Banken stellen heutzutage immer höhere Anforderungen an die Eigenkapitalquote, die nicht selten mindestens 15 bis 20 Prozent betragen muss. Ein Bausparguthaben kann an dieser Stelle sogar nicht selten dazu führen, dass die Eigenkapitalanforderungen seitens des Kreditgebers erfüllt werden und somit überhaupt nur eine Kreditzusage möglich ist.

Der Nachteil des Bausparvertrages im Hinblick auf das Guthaben ist lediglich, dass die Rendite sehr gering ist. Selbst wenn manche Bausparkassen je nach Tarif zum Zins noch einen Bonus zahlen, kommst du bei neu abgeschlossenen Bausparverträgen heutzutage selten auf eine Rendite innerhalb der Ansparphase von mehr als 1,5 Prozent. Trotzdem lohnt sich das Bausparen nach wie vor in vielen Fällen, nämlich durch das zinsgünstige Bauspardarlehen.

Wie viel Eigenkapital kann ich durch das Bausparguthaben einbinden?

Wie hoch das Bausparguthaben ist, hängt maßgeblich von den folgenden zwei Faktoren ab:

• Gewählte Bausparsumme
• Mindestguthaben je nach Tarif

Nehmen wir an, dass du dich für einen Bausparvertrag in Höhe von 100.000 Euro entschieden hast. Dies wäre gleichzeitig auch die Bausparsumme. Es gibt unterschiedliche Tarife, laut derer das Mindestguthaben zwischen meistens 30 und 50 Prozent betragen muss, damit der Bausparvertrag später zuteilungsreif werden kann. Wir gehen davon aus, dass auf Basis deines Bauspartarifes ein Mindestguthaben von 40 Prozent der Bausparsumme vorhanden sein muss.

Das bedeutet, dass du zunächst einmal ein Guthaben von 40.000 Euro ansparen musst. Darin enthalten können allerdings Zinsen und ein Bonus sein, den die Bausparkasse eventuell zahlt. Ist der Bausparvertrag später zuteilungsreif ist bzw. genauer gesagt das Bauspardarlehen, kannst du also das Bausparguthaben von mindestens 40.000 Euro (im Beispiel) 1:1 als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden.

Bauspardarlehen ebenfalls in die Immobilienfinanzierung integrieren

Neben dem Bausparguthaben kannst du im zweiten Schritt auch das Bauspardarlehen in die Immobilienfinanzierung einbinden. Je höher das Bauspardarlehen ist, desto weniger Fremdkapital benötigst du von deiner Bank in Form eines Annuitätendarlehens. Zum Verdeutlichen zeigen wir im Folgenden ein Beispiel auf:

• Kaufpreis der Immobilie: 350.000 €
• Kaufnebenkosten: 50.000 €
• Eigenkapital (Bankguthaben und Aktien): 80.000 €
• Bausparsumme: 100.000 €
• Davon Bausparguthaben: 30.000 €
• Davon Bauspardarlehen: 70.000 €
• Benötigtes Immobiliendarlehen der Bank: 220.000 Euro

An dieser beispielhaften Rechnung erkennst du, dass du aufgrund deines bereits vorhandenen Eigenkapitals, des Bausparguthabens und des zuteilungsreifen Bauspardarlehens nur noch 220.000 Euro von deiner Bank als Immobiliendarlehen benötigst.

Bausparvertrag häufig Teil eines Finanzierungsmixes

Heutzutage nutzen immer mehr Immobilieneigentümer bei der Finanzierung die Möglichkeit, einen Mix zu gestalten. Das bedeutet, dass das gesamte Fremdkapital nicht nur aus einem Hypothekendarlehen besteht, sondern noch weitere Darlehensarten in die Baufinanzierung integriert werden. Ein beispielhafter und zugleich relativ typischer Finanzierungsmix sieht im Rahmen einer Immobilienfinanzierung unter anderem wie folgt aus:

• Immobiliendarlehen der Bank: 60 % der Gesamtfinanzierung
• Bauspardarlehen: 20 % der Gesamtfinanzierung
• KfW-Förderdarlehen: 15 % der Gesamtfinanzierung

Das vorhandene Eigenkapital wurde natürlich zuvor bereits herausgerechnet, sodass mit Gesamtfinanzierung der Fremdkapitalanteil gemeint ist. In der Regel hat das gewöhnliche Annuitätendarlehen der Bank nach wie vor den größten Anteil, aber auch Bauspardarlehen und eventuelle KfW-Darlehen tragen dazu bei, dass der genannte Finanzierungsmix in die Tat umgesetzt werden kann.

Staatliche Förderungen beim Bausparen mit einbeziehen

Noch optimiert werden kann das Bausparen als Teil einer Immobilienfinanzierung dadurch, dass du während der Ansparphase staatliche Förderungen nutzt. Manche dieser Förderungen sind allerdings an gewisse Einkommensgrenzen geknüpft, wie zum Beispiel die Arbeitnehmersparzulage oder auch die Wohnungsbauprämie. Eine andere Förderung hingegen kann unabhängig von den Einkommensverhältnissen in Anspruch genommen werden, nämlich die Riester-Förderung.

Es gibt zum Beispiel das sogenannte Wohnriester, im Zuge dessen du zum Beispiel einen Bausparvertrag abschließen und dafür die entsprechenden Riester-Zulagen erhältst. Auf diese Weise kannst du im Prinzip jährlich noch einmal zum Teil mehr als 1.000 Euro an Förderungen in den Bausparvertrag fließen lassen, wenn ihr zum Beispiel eine Familie mit drei Kindern seid.

Die richtige Bausparsumme wählen

Vor dem Abschuss eines Bausparvertrages solltest du dir stets Gedanken darüber machen, was die für dich passende Bausparsumme ist. Es ist zum Beispiel wenig sinnvoll, dass du dich für einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von beispielsweise 200.000 Euro entscheidest, wenn du die dafür notwendigen 80.000 Euro Bausparguthaben über einen Zeitraum von 20 Jahren einsammeln müsstest, weil du dir eine höhere Sparrate im Monat nicht leisten kannst. Daher ist es wichtig, dass du im ersten Schritt überlegst, wie viel Geld du monatlich überhaupt in den Bausparvertrag einzahlen kannst oder willst. Im zweiten Schritt kalkulierst du, zu welchem Zeitpunkt der Bausparvertrag zuteilungsreif sein soll. Auf Grundlage dieser zwei Daten kannst du dann die für dich individuell passende Bausparsumme ermitteln.