Du möchtest dir eine Immobilie kaufen? Solltest du nicht zufällig im Lotto gewonnen oder auf anderem Wege Geld angehäuft haben, kommst du um eine Finanzierung in der Regel nicht herum. Doch hierbei gibt es gewisse Risiken, die du im Hinterkopf behalten solltest. Ansonsten kann es zu schweren finanziellen Folgen für dich kommen. Um diesen Gefahren vorzubeugen, wollen wir dir im Folgenden typische Fehler in der Finanzierung aufzeigen. Obendrein geben wir dir Tipps an die Hand, mit deren Hilfe du den Risiken vorbeugen kannst.

Fehler in der Finanzierung: Belastung unterschätzt

Damit es erst gar nicht zum Ernstfall kommt, solltest du bereits beim Abschluss des Kreditvertrages Vorsorge treffen. Eine Faustregel besagt, dass du eine Finanzierung nur mit mindestens einem Fünftel Eigenkapital eingehen solltest. Dies sorgt dafür, dass du zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten kannst. Hier liegt ein entscheidender Fehler, den viele Hauskäufer oder Häuslebauer unterschätzen. Schließlich werden die Nebenkosten bei angebotenen Immobilien in der Regel nicht explizit ausgewiesen. Solltest du also Interesse an einer Finanzierung haben, solltest du auch alle damit einhergehenden Kosten im Hinterkopf behalten.

Beispiele für Kaufnebenkosten:

• Gebühren für Notar
• Umschreibung des Grundbuchs
• Grunderwerbssteuer
• Maklerprovision

Weiterhin solltest du bei der Höhe der monatlich möglichen Rate ehrlich zu dir selbst sein. Eine zu hohe monatliche Belastung kann den Traum der Immobilie nämlich schnell in einen Alptraum verwandeln. Hier kann sich eine einfache Tabelle mit deinen monatlichen Ausgaben lohnen. Diese verdeutlicht, wie viele Mehrkosten du im Monat noch stemmen kannst. Um einen Kredit bedenkenlos bedienen zu können, sollte der Überschuss bei 30 Prozent liegen. So vermeidest du schlaflose Nächte, in denen dich die Angst vor einem Scheitern der Immobilienfinanzierung wach hält.

Fehler in der Finanzierung: Richtig absichern

Wer eine Finanzierung angeht, sollte die rosarote Brille schnell absetzen. Stattdessen solltest du dir die Frage stellen, ob du den Kredit auch wirklich bedienen kannst. Dafür genügt kein Blick in die nahe Zukunft. Schließlich haben insbesondere Immobilien- bzw. Baukredite in der Regel eine jahrzehntelange Laufzeit. Da das Leben immer die eine oder andere Überraschung parat hat, kannst du dir nicht hundertprozentig sicher sein, die Raten immer problemlos zahlen zu können. Egal, ob du durch Berufsunfähigkeit nur noch eingeschränktes Gehalt zur Verfügung hast oder als Vermieter einen oder mehrere Monate Leerstand ohne Mieteinannahmen hinnehmen musst – Gründe kann es viele geben.

Um dieses Risiko einzudämmen, solltest du dich frühzeitig um eine passende Versicherung bemühen. Auch, wenn zum Beispiel eine Berufsunfähigkeitsversicherung mit Beiträgen einhergehen, lohnt diese sich im Ernstfall allemal. Um dir das zu verdeutlichen, solltest du die Kosten für die Versicherung und die Folgen ausbleibender Ratenzahlungen gegenüberstellen. Solltest du eine Immobilie vermieten, kannst du dich gegen Vorkommnisse wie große Reparaturen oder einen Leerstand ebenfalls absichern. Hier kommt unter Umständen eine Wohngebäudeversicherung in Betracht. Welche Versicherungen sinnvoll sind, solltest du mit deinem persönlichen Versicherungsberater besprechen.

Fehler in der Finanzierung: Problem Wertverfall

Die Grundlage für den Erfolg eines Kaufs oder Bau einer Immobilie bildet die Immobilie selbst. Im besten Fall steigt der Wert von Haus, Grundstück oder Wohnung mit den Jahren. Doch natürlich gibt es auch Negativbeispiele. So kommt es insbesondere an schwachen Standorten regelmäßig zu einem spürbaren Wertverfall. Das hat zur Folge, dass deine Immobilie nicht im Wert steigt. Stattdessen bist du ein Minusgeschäft eingegangen, bei dem du früher oder später die Investition bereuen wirst. Ein sogenannter schwacher Standort liegt dann vor, wenn auf dem örtlichen Immobilienmarkt ein Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage vorliegt.

Das mag dich sicherlich nicht stören, wenn du die Immobilie selbst bewohnen möchtest. Wann eine Immobilie als selbst genutzt gilt, kannst du hier lesen. Anders sieht es hingegen aus, wenn du eine Wohnung oder ein Haus vermietest. Schließlich sorgt die sinkende Nachfrage vor Ort dafür, dass du auch die Miete nach unten korrigieren musst. Andernfalls setzt sich die Konkurrenz durch, die attraktivere Mietpreise anbietet. Doch das ist nicht das einzige Problem, welches Vermieter in schwachen Standorten befürchten müssen. Obendrein muss man gelegentlich mit einem Leerstand rechnen, was sich in ausbleibenden Mieteinnahmen widerspiegelt. Im schlimmsten Fall könnte der Wertverfall deiner Bank sauer aufstoßen, was mitunter zur Nachbeleihung führen kann.

• Mehr zum Thema Verkehrswert einer Immobilie liest du hier.

Umso wichtiger ist es, dass deine Standortwahl wohl überlegt getroffen wird. Analysiere die von dir angepeilte Gegend sorgfältig und stelle dir auch die Frage, wie die Entwicklung in den kommenden Jahren sein könnte. Hierbei spielen die örtlichen Wirtschaftsbedingungen eine genauso große Rolle wie die Altersstruktur. Sollten sich vor Ort nämlich ausreichend Arbeitgeber befinden und junge Menschen, die entsprechende Arbeitsplätze ausfüllen können, winken auch solide Mieteinnahmen. Umgekehrt kann sich ein Investment in einer (noch) strukturschwachen Region lohnen. Schließlich sind die Kaufpreise hier entsprechend niedrig und mit etwas Glück winken attraktive Renditen.

Fehler in der Finanzierung: Falsche Finanzierung

Wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten der Finanzierung. Dabei passt jedoch nicht jede Form der Finanzierung gleich gut zu dir. Zwei beliebte Formen der Finanzierung sind:

• Annuitätendarlehen
• Flex-Darlehen

Ein Annuitätendarlehen ist geprägt durch eine lange Laufzeit. Dabei besteht meist für zehn oder gar 20 Jahre eine feste Zinsbindung. Für die Dauer der Zinsbindung können sich selbige also nicht erhöhen. Fest sind obendrein die monatlich zu leistenden Raten. Das schafft Planungssicherheit. Eine Beschränkung findet sich allerdings bei der jährlichen Sondertilgung. Hier ist es im Interesse der Bank, dass der Kreditvertrag so lange wie möglich läuft. Ein Flex-Darlehen hingegen zielt darauf ab, so schnell wie möglich abbezahlt zu werden. Deshalb bietet sich dieses Finanzierungsmodell vor allem für den Kauf von Mietobjekten an.

Fehler der Finanzierung: Nachbeleihung

Eine schwere Folge von Finanzierungsfehlern kann die Nachbeleihung sein. In diesem Fall besteht aus Sicht der Bank das Risiko, dass die Immobilienfinanzierung zum Scheitern verurteilt ist. Um dieses Risiko aus der Welt zu schaffen, kann das Kreditinstitut seitens des Geldnehmers Sicherheiten verlangen. Es kann verschiedene Anlässe für die Bank geben, um eine Nachbeleihung zu verlangen. Gründe für eine Nachbeleihung können sein:

• Wertverlust der Immobilie
• Arbeitslosigkeit des Kreditnehmers

Doch was passiert genau, wenn du zur Nachbeleihung aufgefordert wirst? Die Nachbeleihung kann verschiedene Formen annehmen. So kann seitens der Bank beispielsweise die Aufforderung ergehen, für eine Wertsteigerung der Immobilie zu sorgen. Das lässt sich beispielsweise durch umfassende Renovierungsarbeiten erledigen. Doch einige Kreditinstitute schlagen auch einen ganz anderen Weg ein. So kann es bei der Nachbeleihung dazu kommen, dass du von der Bank zur Schaffung eigener finanzieller Sicherheit aufgefordert wirst. Das ist insbesondere im Falle der plötzlichen Arbeitslosigkeit der Fall. Hier reicht in der Regel der Nachweis von ausreichend Eigenkapital.

Kommst du der Aufforderung der Bank nicht nach, droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung. Allerdings handelt es sich hierbei wirklich um den absoluten Ernstfall. In der Regel muss schon viel im Argen liegen, dass die Bank deine Immobilie abstößt. Insbesondere dann, wenn du stets deine Kreditraten zahlst, stehen die Chance nahezu Null, dass unangenehme Nachfragen seitens deines Kreditgebers kommen. Dein Fokus sollte während der gesamten Vertragslaufzeit also stets darauf liegen, pünktlich und zuverlässig deine Raten zu zahlen. Möchtest du das Risiko noch weiter minimieren, wählst du eine möglichst kurze Laufzeit. Allerdings steigt dann auch die Tilgung. Hier gilt es abzuwägen.

So verhinderst du eine Nachbeleihung:

• Investiere nicht an schwachen Standorten
• Zahle immer zuverlässig deine Kreditraten
• Versuche die Vertragslaufzeit so kurz wie möglich zu halten

Fehler der Finanzierung: Voreiliger Kauf

Der Immobilienmarkt ist mancherorts hart umkämpft. Hier muss man in der Regel schnell sein, um den Zuschlag zu erhalten. Das kann unangenehme Nebeneffekte mit sich bringen. Hoch problematisch ist, dass unter dem Zeitdruck häufig die Qualität der Immobilien- und Standortbewertung leidet. Schließlich möchte man die Wunschimmobilie nicht in den Händen der Konkurrenz wissen. Dieser Druck ist natürlich nachvollziehbar. Dennoch solltest du eine Immobilie niemals blind kaufen. Insbesondere der bauliche Zustand von Haus oder Wohnung spielt eine große Rolle. Das gilt nicht nur für den Ist-Wert.

Auch zukünftige Ausgaben hängen selbstverständlich stark von dem Zustand des Objekts ab. Schließlich können bauliche Mängel zu negativen Folgen wie Schimmel oder renovierungsbedürftigen Schäden an der Bausubstanz führen. Dies zu beheben ist wiederum mit hohen Kosten verbunden, die manch einer beim voreiligen Immobilienkauf nicht im Hinterkopf hatte. Insbesondere beim Kauf von älteren Gebäuden, solltest du im Vorfeld einen Experten konsultieren. Dieser kann dir einen ungefähren Ausblick auf mögliche Kosten für künftige Arbeiten geben.

Fehler der Finanzierung: Zinssicherheit

Sich auf die Stabilität von Zinsen zu verlassen, ist keine gute Idee. Dies macht ein Blick auf den gegenwärtigen Leitzins deutlich, den die Europäische Zentralbank (EZB) als Maßgabe für Kreditinstitute vorgibt. Lag dieser am 16. März 2016 noch bei 0% hat die EZB ihn am 21. Juni 2023 auf 4% hochgesetzt (Quelle: Statista). Diesen Schritt hat sich die EZB sicherlich nicht leicht gemacht. Vielmehr handelt es sich um ein Werkzeug, um gegen die rasant steigende Inflationsrate vorzugehen. Zwischen den deutlich konträren Leitzinsen stehen gerade einmal sieben Jahre. Dies macht deutlich, wie wichtig für manch einen eine feste Zinsbindung über einen langen Zeitraum hinweg sein kann.

Wer stets auf dem laufenden bleibt und sich über wirtschaftliche Entwicklungen informiert, kann einem bösen Erwachen durch Zinserhöhungen womöglich zuvorkommen. So kann es sich mitunter lohnen, wenn du die Laufzeit deines Kreditvertrages verlängerst und damit die Zinsbindung gleichsam streckst. Hierbei handelt es sich jedoch häufig um Wissen, für das du einen Experten zu Rate ziehen solltest. Insbesondere Finanzierungsberater haben die Zinsentwicklungen von Banken stets im Blick. Diese können zwar auch nicht in die Glaskugel schauen, doch sie haben zumindest ein gutes Gespür in welche Richtung sich der Markt entwickeln könnte.

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung ist mit vielen Risiken verbunden. Das wollten wir dir in diesem Blogbeitrag einmal verdeutlichen. Behältst du die von uns genannten Punkte im Hinterkopf, kann dein Investment durchaus glücken. Am wichtigsten ist, dass du eine Kaufentscheidung niemals überstürzt treffen solltest. Auch, wenn es sich bei einer Immobilie augenscheinlich um einen wahren Glücksgriff handelt, ist es wichtig, diese noch einmal auf Herz und Nieren zu prüfen. Ansonsten kann ein böses Erwachen drohen.