Der Bau eines Hauses bzw. allgemein einer Immobilie kann sehr viel Zeit und Planung in Anspruch nehmen. Nicht selten ist es dabei notwendig, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, weil man als Laie durch die komplexen Regelungen des Baurechts und den damit verbundenen Vorgängen oft alleine gar nicht erst durchsteigt. Öffentlich-rechtliche Bauvorschriften und andere Aspekte müssen oftmals dringend beachtet werden. Die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften betreffen unter anderem die sogenannte Geschossflächenzahl.
Wir erklären dir in diesem Beitrag, welche Bauvorschriften allgemein beachtet werden müssen, was genau mit der Geschossflächenzahl gemeint ist und worauf es bei einer Baugenehmigung sonst noch ankommt.
Die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften
In Deutschland sind öffentlich-rechtliche Bauvorschriften von großer Bedeutung, um die Bauaktivitäten zu regeln und sicherzustellen, dass Bauprojekte im Einklang mit den öffentlichen Interessen und Sicherheitsstandards durchgeführt werden. Eine zentrale Rechtsgrundlage bildet dabei die Baunutzungsverordnung (BauNVO), welche im Kontext des Baurechts einen maßgeblichen Rahmen setzt.
Die Baunutzungsverordnung definiert die zulässigen Nutzungsarten für Grundstücke und Gebäude. Sie legt fest, welche Art von Bebauung in welchen Gebieten gestattet ist und regelt somit die Nutzung von Flächen innerhalb eines Ortsgebietes. Dabei werden verschiedene Gebietstypen unterschieden, wie zum Beispiel Wohngebiete, Gewerbegebiete, Mischgebiete oder Industriegebiete. Jedes dieser Gebiete hat spezifische Nutzungsbestimmungen, die sich an den öffentlichen Interessen und dem städtebaulichen Planungsziel orientieren.
Die Baunutzungsverordnung ist eng mit dem Baugesetzbuch (BauGB) verknüpft, welches die allgemeinen Vorschriften für die städtebauliche Planung und die Bauleitplanung enthält. Die Bauleitplanung erfolgt auf kommunaler Ebene und dient dazu, die städtebauliche Entwicklung zu steuern. Die Baunutzungsverordnung wiederum konkretisiert die allgemeinen Vorgaben des Baugesetzbuches, indem sie die zulässige Nutzung von Flächen und Gebäuden in den einzelnen Baugebieten präzisiert.
Neben der Baunutzungsverordnung gibt es weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften, die Bauvorhaben in Deutschland regulieren. Hierzu gehören beispielsweise die Landesbauordnungen der Bundesländer, die spezifische Anforderungen an den baulichen Brandschutz, die Statik, die Energieeffizienz und andere sicherheitsrelevante Aspekte festlegen. Auch Denkmalschutzgesetze können bei Bauvorhaben relevant sein, um historisch wertvolle Gebäude zu erhalten.
Die Baugenehmigung in Deutschland
Die Baugenehmigung ist in Deutschland ein behördlicher Bescheid, der die Erlaubnis für die Durchführung eines bestimmten Bauvorhabens erteilt. Sie stellt einen zentralen Bestandteil des Baugenehmigungsverfahrens dar, welches sicherstellen soll, dass Bauvorhaben den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Das Verfahren dient nicht nur dem Schutz öffentlicher Interessen, sondern auch der Sicherheit der Bauwerke und der Umgebung.
Generell ist für viele Bauvorhaben in Deutschland eine Baugenehmigung erforderlich. Dies betrifft insbesondere größere Bauvorhaben wie Neubauten, Umbauten, Nutzungsänderungen, oder die Errichtung von Gebäuden in sensiblen Gebieten. Die Notwendigkeit einer Baugenehmigung ergibt sich aus den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) und den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer. Diese Vorschriften legen fest, dass bestimmte Bauvorhaben einer behördlichen Prüfung unterzogen werden müssen, bevor sie realisiert werden dürfen.
Es gibt jedoch auch Bauvorhaben, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist. Hierbei handelt es sich in der Regel um kleinere Vorhaben, die als sogenannte „baugenehmigungsfreie Vorhaben“ gelten. Dazu gehören beispielsweise kleinere Anbauten, Gartenhäuser oder bestimmte Sanierungsmaßnahmen. Die genauen Grenzen für baugenehmigungsfreie Vorhaben sind in den jeweiligen Landesbauordnungen festgelegt und können je nach Bundesland unterschiedlich sein.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Bauherrin oder der Bauherr in Deutschland selbst dafür verantwortlich ist, sicherzustellen, ob für ein konkretes Bauvorhaben eine Baugenehmigung erforderlich ist. Der Bauherr oder die Bauherrin muss einen Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde einreichen, die das Vorhaben auf seine Vereinbarkeit mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften prüft. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit der Umsetzung des Bauvorhabens begonnen werden.
Die Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine wichtige Kennzahl im deutschen Baurecht und wird dazu verwendet, das Verhältnis der Geschossfläche eines Gebäudes zur Grundstücksfläche zu regeln. Die GFZ gibt somit an, wie viel Fläche auf einem Grundstück durch die Geschosse eines Gebäudes überbaut werden darf. Sie ist eine entscheidende Größe bei der Beurteilung der baulichen Nutzung eines Grundstücks.
Die Vorgaben zur Geschossflächenzahl sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verankert. Die BauNVO ist ein bundesweit geltendes Recht, das die baurechtlichen Bestimmungen für die Nutzung von Grundstücken und Gebäuden festlegt. Die Regelungen der BauNVO sind eng mit dem Baugesetzbuch (BauGB) verknüpft, welches die allgemeinen Vorschriften für die Bauleitplanung und städtebauliche Entwicklung in Deutschland enthält.
Die GFZ legt fest, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie variiert je nach Art des Baugebiets und den städtebaulichen Zielen, die mit der Festsetzung in einem Bebauungsplan verfolgt werden. In reinen Wohngebieten ist die GFZ beispielsweise oft niedriger angesetzt, um eine lockere Bebauung und eine angenehme Wohnatmosphäre zu fördern. In Gewerbegebieten kann die GFZ höher ausfallen, um eine intensivere Nutzung zu ermöglichen.
Die Berechnung der GFZ erfolgt durch die Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse des Gebäudes, geteilt durch die Grundstücksfläche. Die GFZ wird in der Regel als dimensionslose Zahl angegeben, wobei beispielsweise eine GFZ von 0,5 bedeutet, dass auf einem Grundstück die Hälfte der Fläche durch Geschosse überbaut werden darf.
Die Einhaltung der vorgeschriebenen GFZ ist bei der Beantragung einer Baugenehmigung von entscheidender Bedeutung. Die Bauherren müssen sicherstellen, dass ihre Baupläne den festgelegten Geschossflächenzahlvorgaben entsprechen, um die Genehmigung für das Bauvorhaben zu erhalten.
Was gilt genau als Geschoss?
Die Definition eines Geschosses im Kontext der Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein wichtiger Aspekt des deutschen Baurechts. Ein Geschoss wird dabei nicht nur durch die tatsächliche Bodenfläche eines Bauwerks bestimmt, sondern es fließen auch spezifische baurechtliche Kriterien mit ein.
Gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und dem Baugesetzbuch (BauGB) gelten Geschosse als Räume innerhalb eines Gebäudes, deren Fußböden im Wesentlichen auf gleicher Höhe liegen und die von tragenden Wänden oder anderen Bauteilen begrenzt sind. Dabei sind auch solche Ebenen als Geschosse zu betrachten, deren Decken eine lichte Höhe von mehr als 1,40 Meter aufweisen.
Die Definition berücksichtigt somit nicht nur die tatsächliche Nutzfläche, sondern auch die strukturelle Gestaltung eines Gebäudes. Ein Geschoss umfasst demnach nicht nur die reinen Wohn- oder Nutzflächen, sondern auch Treppenhäuser, Flure oder andere Räumlichkeiten. Maßgeblich ist dabei die Verwendbarkeit der Räume als Einheit innerhalb des Gebäudes.
Man sollte jedoch anmerken, dass nicht alle Gebäude automatisch als Vollgeschosse zählen. Die Bauordnungen der Bundesländer können hier spezifische Regelungen enthalten. Dachgeschosse beispielsweise zählen oft nur dann als Vollgeschoss, wenn sie eine Mindesthöhe aufweisen und bestimmte Kriterien erfüllen. Nicht begehbare Flächen, wie beispielsweise Kellerräume mit geringer Deckenhöhe, können ebenfalls von der Zählung ausgenommen sein.
Beispielrechnung der Geschlossflächenzahl
Angenommen, du planst den Bau eines Wohngebäudes auf einem Grundstück mit einer Fläche von 800 Quadratmetern. Der Bebauungsplan für das Gebiet gibt eine zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,7 vor.
Schritt 1: Ermittlung der maximal zulässigen Geschossfläche
Berechnung der maximal zulässigen Geschossfläche: Maximale GF = Grundstücksfläche * GFZ
Maximale GF = 800 m² * 0,7 = 560 m²
Das bedeutet, dass du auf diesem Grundstück maximal 560 Quadratmeter Geschossfläche haben darfst.
Schritt 2: Planung des Gebäudes
Angenommen, du planst ein zweistöckiges Haus. Jedes Stockwerk hat eine Fläche von 180 Quadratmetern.
Berechnung der Gesamtgeschossfläche: Gesamtgeschossfläche = Anzahl der Geschosse * Fläche eines Geschosses
Gesamtgeschossfläche = 2 * 180 m² = 360 m²
Dein geplantes Gebäude hat also eine Gesamtgeschossfläche von 360 Quadratmetern.
Schritt 3: Überprüfung der tatsächlichen Geschossflächenzahl
Berechnung der tatsächlichen Geschossflächenzahl: Tatsächliche GFZ = Gesamtgeschossfläche / Grundstücksfläche
Tatsächliche GFZ = 360 m² / 800 m² = 0,45
Die berechnete tatsächliche GFZ beträgt etwa 0,45, was unter der maximal zulässigen GFZ von 0,7 liegt. Das bedeutet, dass dein Bauvorhaben im Rahmen der vorgegebenen baurechtlichen Richtlinien liegt und in dieser Hinsicht genehmigungsfähig ist.
So findest du die GFZ
1. Geschossflächenzahl mit Bebauungsplan:
Wenn ein Bebauungsplan vorhanden ist, bietet er in der Regel konkrete Vorgaben zur Geschossflächenzahl (GFZ) für das betreffende Gebiet. In diesem Fall ist der erste Schritt, den Bebauungsplan einzu, um die dort festgelegten Bestimmungen zu verstehen. Diese Information findet sich oft in festgesetzten Kennziffern oder Textfestsetzungen des Bebauungsplans.
Angenommen, der Bebauungsplan gibt eine GFZ von 0,6 vor. Das bedeutet, dass auf einem Grundstück von beispielsweise 500 Quadratmetern maximal 300 Quadratmeter Geschossfläche realisiert werden können (500 m² * 0,6).
2. Geschossflächenzahl ohne Bebauungsplan:
Falls kein Bebauungsplan vorhanden ist, müssen die Regelungen der Landesbauordnung und des Baugesetzbuches herangezogen werden. In diesem Fall kann die allgemeine Geschossflächenzahl des zugehörigen Baugebiets gemäß den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) ermittelt werden.
Angenommen, es handelt sich um ein allgemeines Wohngebiet, in dem das BauGB eine GFZ von 0,4 vorsieht. Bei einem Grundstück von 600 Quadratmetern wäre die maximal zulässige Geschossfläche demnach 240 Quadratmeter (600 m² * 0,4).
Es ist wichtig zu betonen, dass in vielen Fällen die konkrete Festlegung der GFZ von der örtlichen Gemeinde und den individuellen Bedingungen des Grundstücks abhängt. Daher ist es ratsam, sich bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde oder dem Stadtplanungsamt nach den aktuellen Vorschriften zu erkundigen, um sicherzustellen, dass die Informationen auf dem neuesten Stand sind und die individuellen Anforderungen des Bauvorhabens erfüllen.
Fazit
Am Ende lässt sich sagen, dass das deutsche Baurecht teilweise sehr kompliziert und durchwachsen sein kann. Oftmals ist besondere Expertise notwendig, um bei den komplexen Regelungen den Überblick behalten zu können. Möchte man nun eine Immobilie bauen, sollte man unter anderem die Geschossflächenzahl im Auge behalten. In der in Deutschland geltenden Baunutzungsverordnung befindet sich die gesetzliche Regelung zu der Geschossflächenzahl, die das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche angibt. Beachtet man beim Bau seiner Traumimmobilie alle wichtigen Vorschriften und plant alles äußerst genau, vermeidet man später eventuell aufkommende Probleme.