Wie viele Menschen es schon erahnen dürfen, ist das Bauen einer Immobilie in Deutschland nicht immer ganz so einfach, wie man denkt. Neben den architektonischen Herausforderungen kommt es oft auch auf rechtliche Aspekte an. Gibt es einen Bebauungsplan, musst man die Regelungen dieses Plans natürlich beachten. Aber auch ohne Bebauungsplan gibt es rechtliche Regelungen des öffentlichen Baurechts, die zu beachten sind. Unter anderem gehört die Grundflächenzahl dazu.
Wir erklären dir, warum die Grundflächenzahl so wichtig ist, was diese Zahl überhaupt aussagt und worauf du achten musst, wenn du deine Traumimmobilie auf deinem Grundstück bauen möchtest.
Das ist die Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (kurz: GRZ) ist eine planungsrechtliche Kennzahl in Deutschland, die im Baurecht verwendet wird, um die bauliche Nutzung von Grundstücken zu regeln. Die GRZ gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks mit baulichen Anlagen überbaut werden darf. Sie ist ein wichtiges Instrument der Bauleitplanung und wird in den baurechtlichen Festsetzungen von Bebauungsplänen festgelegt.
Die GRZ wird in der Form einer dimensionslosen Zahl ausgedrückt und gibt das Verhältnis der Grundfläche der baulichen Anlagen zur Grundstücksfläche an.
Die Grundfläche umfasst dabei alle Flächen, die von den Außenmauern der baulichen Anlagen umschlossen werden, einschließlich eventueller Nebenanlagen wie Garagen oder Terrassen. Nicht zur Grundfläche gehören in der Regel Freiflächen, wie beispielsweise Gärten oder Hofflächen.
Die Festsetzung der GRZ erfolgt im Rahmen des Bauleitplanverfahrens. Bebauungspläne werden von den Gemeinden aufgestellt, um die bauliche Entwicklung in einem bestimmten Gebiet zu steuern. In diesen Plänen werden verschiedene Festsetzungen getroffen, darunter auch die GRZ. Die GRZ kann je nach Gebiet und Art der Nutzung unterschiedlich festgesetzt werden. In reinen Wohngebieten ist sie oft niedriger als in Mischgebieten oder Gewerbegebieten.
Die GRZ dient dazu, die Ausnutzung eines Grundstücks zu begrenzen und eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen. Sie hat Einfluss darauf, wie dicht eine Bebauung erfolgen darf, und trägt zur Sicherung von Freiflächen sowie zur Vermeidung von Überbauungen und Versiegelungen bei.
Bauliche Anlagen
Im juristischen Sinne bezieht sich der Begriff „bauliche Anlage“ auf eine baulich errichtete, ortsfeste und mit dem Erdboden verbundene Einrichtung. Diese Definition ist insbesondere im Baurecht von Bedeutung, wo es um die Zulässigkeit, Errichtung und Nutzung von Bauwerken geht. Der Begriff der „baulichen Anlage“ ist im Baugesetzbuch (BauGB) in Deutschland festgelegt.
Hier sind einige wichtige Merkmale, die eine bauliche Anlage im juristischen Sinne charakterisieren:
Baulich errichtet:
Eine bauliche Anlage muss aus Baustoffen geschaffen worden sein. Dazu gehören Gebäude, aber auch andere Bauwerke wie Mauern, Zäune, Masten, Brücken oder ähnliche Bauwerke.
Ortsfest:
Die Anlage muss ortsfest sein, das bedeutet, sie ist an einem bestimmten Standort fest mit dem Boden verbunden. Mobile oder temporäre Einrichtungen, die nicht fest mit dem Erdboden verbunden sind, fallen nicht unter den Begriff der baulichen Anlage.
Mit dem Erdboden verbunden:
Die Anlage muss eine Verbindung mit dem Erdboden haben, sei es durch Fundamente, Pfähle oder andere Konstruktionen, die sie stabil und dauerhaft an ihrem Standort verankern.
Eigenständige Funktion:
Die bauliche Anlage muss eine eigenständige Funktion erfüllen. Das können Wohngebäude, Gewerbebauten, Industrieanlagen, aber auch Nebenanlagen wie Garagen oder Schuppen sein.
Im Baurecht ist die Definition der baulichen Anlage von zentraler Bedeutung, da viele Vorschriften und Regelungen auf die Errichtung und Nutzung solcher Anlagen abzielen. Beispielsweise müssen Baugenehmigungen für die Errichtung von baulichen Anlagen eingeholt werden, und die Einhaltung von baurechtlichen Vorschriften und Bauordnungen ist notwendig.
So findest du die Grundflächenzahl heraus
Die Grundflächenzahl (GRZ) für ein bestimmtes Grundstück wird in der Regel durch den gültigen Bebauungsplan oder die örtlichen Bauvorschriften festgelegt. Hier sind die Schritte, die du befolgen kannst, um die GRZ für dein Grundstück herauszufinden:
Bebauungsplan prüfen:
Der erste Schritt besteht darin, den Bebauungsplan für das betreffende Gebiet zu beschaffen. Diesen Plan stellt die Gemeinde auf und er ist in der Regel im örtlichen Bauamt oder online verfügbar.
Prüfe den Bebauungsplan auf relevante Festsetzungen zur GRZ. In vielen Bebauungsplänen sind die zulässigen Kennzahlen wie GRZ und GFZ für die einzelnen Grundstücke und Gebiete festgelegt.
Bauamt oder Stadtplanungsamt kontaktieren:
Wenn du Schwierigkeiten hast, den Bebauungsplan zu verstehen oder zu finden, kannst du dich direkt an das zuständige Bauamt oder Stadtplanungsamt wenden. Die Mitarbeiter dort können dir Auskunft geben und dir bei der Interpretation der Planunterlagen helfen.
Ortstermin und Beratung:
In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, einen Ortstermin mit einem Mitarbeiter des Bauamts zu vereinbaren. Dieser kann dir vor Ort genauere Informationen über dein Grundstück und die geltenden Vorschriften geben.
Architekt oder Bauplaner konsultieren:
Bei komplexen Fragen oder wenn spezifische Planungen für dein Grundstück erforderlich sind, kann es hilfreich sein, einen Architekten oder Bauplaner zu konsultieren. Diese Fachleute sind in der Regel mit den örtlichen Bauvorschriften vertraut und können eine detaillierte Analyse für dein spezifisches Grundstück durchführen.
Online-Recherche:
In einigen Fällen sind Bebauungspläne und örtliche Bauvorschriften auch online zugänglich. Über die Webseite deiner Stadt oder Gemeinde kannst du möglicherweise relevante Informationen finden. Beachte jedoch, dass Online-Informationen möglicherweise nicht immer auf dem neuesten Stand sind.
Die GRZ ist nur eine von vielen Kennzahlen, die die Bebauung eines Grundstücks beeinflussen können. Je nach Art des Bauvorhabens können auch andere Vorschriften wie die Geschossflächenzahl (GFZ), Abstandsflächen oder Festsetzungen für bestimmte Nutzungen relevant sein. Daher ist es ratsam, alle relevanten Bauregeln zu prüfen und im Zweifelsfall Fachleute zu konsultieren.
Der Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der von den Gemeinden in Deutschland aufgestellt wird. Er dient der örtlichen Bauleitplanung und legt die Nutzung von Grundstücken sowie die Art und das Maß der baulichen Nutzung verbindlich fest. Der Bebauungsplan wird auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) erstellt und hat damit eine rechtliche Verbindlichkeit für die Bauprojekte in einem bestimmten Gebiet.
Hier sind die Hauptbestandteile eines Bebauungsplans und einige der typischen Festsetzungen:
- Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung:
Der Bebauungsplan legt fest, welche Art von Bebauung in einem bestimmten Gebiet zulässig ist. Das kann Wohnbebauung, Gewerbe, Industrie, Mischgebiete oder spezielle Nutzungen wie Schulen oder Kindergärten umfassen.
- Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung:
Hier werden Kennzahlen wie die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) festgelegt, um die Ausnutzung der Grundstücke zu steuern. Diese Kennzahlen geben an, wie viel Fläche bzw. wie viele Geschosse auf einem Grundstück bebaut werden dürfen.
- Festsetzungen zu Bauweise und Dachform:
Der Bebauungsplan kann Vorgaben zur Bauweise (z.B., offene oder geschlossene Bauweise) und zur Gestaltung der Dächer machen. Das Ziel ist oft, ein harmonisches Ortsbild sicherzustellen.
- Festsetzungen zu Erschließung und Verkehrsanlagen:
Der Bebauungsplan regelt die Erschließung der Grundstücke, also die Anbindung an Straßen und Verkehrswege. Auch die Lage von Geh- und Radwegen sowie Parkplätzen kann festgesetzt werden.
- Festsetzungen zu Grünflächen und Freiflächen:
Um den Anteil von Grünflächen in einem Gebiet zu sichern, können Festsetzungen zu öffentlichen Grünflächen, privaten Gärten oder Spielplätzen getroffen werden.
- Festsetzungen zum Umweltschutz:
In Bebauungsplänen können auch Regelungen zum Umweltschutz enthalten sein, beispielsweise in Bezug auf den Schutz von Bäumen, den Umgang mit natürlichen Ressourcen oder den Lärmschutz.
- Festsetzungen zu Denkmalschutz und erhaltenswerter Bausubstanz:
Wenn ein Gebiet historische Bauten oder Denkmäler enthält, können Festsetzungen zum Erhalt und Schutz dieser Bausubstanz getroffen werden.
Die genauen Festsetzungen variieren von Plan zu Plan und sind stark abhängig von den örtlichen Gegebenheiten und Entwicklungszielen. Bebauungspläne werden im Rahmen eines förmlichen Verfahrens aufgestellt, das Beteiligung der Öffentlichkeit und Abstimmung mit verschiedenen Behörden beinhaltet. Die Einhaltung der Festsetzungen im Bebauungsplan ist für Bauherren und Architekten verbindlich und bildet die Grundlage für Baugenehmigungen.
Fazit
Die Grundflächenzahl ist also nur eine der Zahlen im Baurecht. Neben der Geschossflächenzahl und beispielsweise der Abstandsflächen spielt die Grundflächenzahl ebenfalls eine wichtige Rolle, die angibt, wie viel Fläche eines Grundstücks mit einer baulichen Anlage überbaut werden kann. Möchtest du dich über die Grundflächenzahl deines Grundstücks informieren, kannst du einfach die oben aufgezählten Schritte befolgen und die angegebenen Möglichkeiten ausprobieren.