Möchte man sich ein Grundstück mit oder ohne Immobilie kaufen, fallen beim Kauf die unterschiedlichsten Kaufnebenkosten an. Es dürfte einem bekannt sein, dass dazu beispielsweise auch die Notarkosten gehören. Aber auch von der Grundsteuer ist oftmals die Rede. Vor allem die Grundsteuerreform dürfte bei vielen direkt eher schlechte Gefühle auslösen und für Unwohlsein sorgen. Dabei kann die Grundsteuer allerdings auch wichtig und nützlich sein.

Wir erklären dir, was es mit der Grundsteuer auf sich hat, wie hoch diese ausfallen kann, was der Unterschied zwischen der alten und der neuen Grundsteuer ist und worauf du sonst noch achten musst.

Das ist die Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die in Deutschland auf Grundstücke und Gebäude erhoben wird. Sie ist eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen und dient dazu, deren finanzielle Autonomie zu gewährleisten. Die Grundsteuer wird auf landesrechtlicher Ebene geregelt, was bedeutet, dass die genauen Regelungen je nach Bundesland variieren können.

Die Grundsteuer basiert auf dem Einheitswert, der für jedes Grundstück und Gebäude durch das Finanzamt festgelegt wird. Dieser Einheitswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und wird in einem komplexen Verfahren ermittelt, das unter anderem den Wert des Grundstücks, die Gebäudefläche, das Baujahr und den Zustand des Gebäudes berücksichtigt.

Die Grundsteuer kann in zwei verschiedenen Varianten erhoben werden: als Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie als Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke. Die Grundsteuer B ist die am häufigsten erhobene Variante und betrifft Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die genaue Höhe der Grundsteuer wird von den Kommunen festgelegt und richtet sich nach dem Hebesatz, der von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein kann. Der Hebesatz wird auf den errechneten Einheitswert angewendet, um die tatsächliche Steuerlast zu ermitteln.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen direkt den Kommunen zu und dienen dazu, die Kosten für Infrastruktur, öffentliche Einrichtungen, Bildung, Kultur und viele andere lokale Dienstleistungen zu decken. Sie ermöglicht den Kommunen eine gewisse finanzielle Unabhängigkeit von den staatlichen Zuweisungen und erlaubt es ihnen, ihre Aufgaben eigenverantwortlich zu erfüllen und die Lebensqualität vor Ort zu sichern.

Die Grundsteuer hat jedoch auch Kritik auf sich gezogen. Ein Hauptkritikpunkt ist die veraltete Berechnungsmethode, die auf Einheitswerten aus dem Jahr 1964 beruht und inzwischen als nicht mehr zeitgemäß gilt. Das Bundesverfassungsgericht hat daher eine Reform der Grundsteuer verlangt, um die Berechnung gerechter und transparenter zu gestalten. Im Zuge dieser Reform wurde das sogenannte „Modell zur Ermittlung der Grundsteuer“ entwickelt, das die Einbeziehung aktueller Marktwerte und andere Faktoren vorsieht, um die Steuer fairer zu gestalten.

Diese weiteren Kaufnebenkosten gibt es

Beim Erwerb von Immobilien in Deutschland fallen neben der Grundsteuer noch eine Reihe von weiteren Kaufnebenkosten an. Diese Kosten können einen erheblichen Anteil am Kaufpreis ausmachen und sollten bei der Budgetplanung unbedingt berücksichtigt werden. Hier sind die wichtigsten Kaufnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer ist eine der bedeutendsten Kaufnebenkosten. Sie wird fällig, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie übertragen wird. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt oft zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

• Notarkosten: 

Ein Notar ist bei Immobilientransaktionen gesetzlich vorgeschrieben. Er erstellt den Kaufvertrag und sorgt für die Eintragung ins Grundbuch. Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich geregelt, können jedoch je nach Notar etwas variieren.

• Grundbucheintragung: 

Die Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch ist ebenfalls kostenpflichtig. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind prozentual gestaffelt.

• Maklerprovision:

Falls du einen Immobilienmakler beauftragt hast, um die Immobilie zu finden, kann eine Maklerprovision anfallen. Diese Provision beträgt in der Regel zwischen 3% und 7% des Kaufpreises und ist oft vom Käufer zu tragen.

• Kosten für die Finanzierung:

Wenn du die Immobilie über einen Kredit finanzierst, können weitere Kosten wie Zinsen, Bearbeitungsgebühren und eventuell auch eine Bereitstellungsprovision anfallen.

• Schätzkosten:

Manchmal wird eine Schätzung des Immobilienwerts durch einen Gutachter oder Sachverständigen benötigt, um die Finanzierung zu sichern. Die Kosten dafür variieren je nach Expertise und Immobilienwert.

• Erschließungskosten:

Bei Neubauten oder bestimmten Immobilienprojekten können Erschließungskosten für die Anbindung an Infrastruktur (Wasser, Strom, Straßen usw.) anfallen.

• Versicherungen:

Der Abschluss einer Gebäudeversicherung, die das Gebäude gegen Schäden absichert, kann ebenfalls eine zusätzliche Kostenquelle sein.

• Umbau- und Renovierungskosten:

Wenn du nach dem Kauf Umbau- oder Renovierungsarbeiten durchführst, fallen auch hier Kosten an.

• Umschreibung von Verträgen:

Gegebenenfalls müssen Versorgungsverträge (Strom, Gas, Wasser) auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden, was weitere geringfügige Kosten verursachen kann.

Es ist wichtig, diese Kaufnebenkosten bei der Budgetplanung zu berücksichtigen, um sicherzustellen, dass du über genügend finanzielle Mittel verfügst, um den Kauf abzuschließen und die Immobilie zu erwerben. Es empfiehlt sich, im Vorfeld mit einem Experten wie einem Immobilienmakler oder einem Finanzberater zu sprechen, um eine realistische Vorstellung von den Gesamtkosten zu erhalten.

Berechnung der Grundsteuer vor und nach der Reform

Vor der Grundsteuerreform in Deutschland wurde die Grundsteuer nach einem System berechnet, das auf dem Konzept des Einheitswertes beruhte. Dieses Berechnungsverfahren wurde in den 1960er Jahren eingeführt und war grundlegend veraltet, da es auf den Immobilienwerten aus dieser Zeit basierte und nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten entsprach. Die Reform wurde notwendig, nachdem das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 entschieden hatte, dass die bisherige Methode der Grundsteuerberechnung verfassungswidrig war und bis spätestens Ende 2019 eine neue Regelung gefunden werden musste.

Die Berechnung der Grundsteuer vor der Reform folgte einem zweistufigen Prozess. Zunächst wurde der sogenannte Einheitswert ermittelt, der als Grundlage für die weiteren Berechnungen diente. Dieser Einheitswert wurde individuell für jedes Grundstück und Gebäude von den Finanzämtern festgelegt. Dabei wurden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie beispielsweise die Größe des Grundstücks, die Fläche des Gebäudes, das Baujahr und der Zustand des Gebäudes sowie andere wertbeeinflussende Merkmale.

Im nächsten Schritt wurde der Hebesatz auf den ermittelten Einheitswert angewendet. Der Hebesatz war von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und wurde von den örtlichen Behörden festgelegt. Dieser Hebesatz multiplizierte den Einheitswert und ergab eine vorläufige Steuerbemessungsgrundlage. Anschließend wurde noch die Steuermesszahl auf die vorläufige Bemessungsgrundlage angewendet, um die tatsächliche Grundsteuer festzulegen. Die Steuermesszahl war dabei ein bundeseinheitlicher Faktor, der je nach Art des Grundstücks unterschiedlich war, etwa ob es sich um ein Wohngrundstück oder ein Gewerbegrundstück handelte.

Allerdings wurde dieses Berechnungssystem wegen seiner Komplexität, Undurchsichtigkeit und seiner Verwendung veralteter Daten kritisiert. Es nahm keine Rücksicht auf die aktuellen Marktwerte oder individuelle Gegebenheiten der Immobilien. Die Grundsteuerreform sollte daher eine zeitgemäßere und fairere Methode zur Grundsteuerberechnung einführen. Das „Modell zur Ermittlung der Grundsteuer“, das im Rahmen dieser Reform entwickelt wurde, berücksichtigt aktuelle Bodenrichtwerte, Gebäudeflächen, Nutzungstypen, altersabhängige Abschläge und andere Faktoren, um eine gerechtere Berechnung der Grundsteuer zu gewährleisten. Die Reform wurde im Jahr 2020 beschlossen und wird schrittweise bis spätestens 2025 umgesetzt.

Höhe der Grundsteuer bei 1.000 qm

Im Folgenden zeigen wir dir auf, mit wieviel Grundsteuer du bei einem Grundstück mit 1.000 Quadratmetern ungefähr rechnen kannst, wenn es noch nach dem alten Modell der Grundsteuerberechnung geht. Dabei ist aber unbedingt zu beachten, dass die Steuerhöhe für ein Grundstück von 1.000 Quadratmetern stark von Kommune zu Kommune schwanken und das gilt sowohl für das alte Modell, als auch für das neue Modell der Berechnung. Ob sich auf dem Grundstück eine Immobilie befindet spielt dabei ebenso eine Rolle. 

Nimmt man an, dass sich auf einem 1.000 Quadratmeter Grundstück ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche befindet, welches im Jahr 1960 gebaut wurde und unterstellt man diesem Gebäude eine Mietniveaustufe von 4, dann beträgt die Grundsteuer 404,71 € im Jahr, wenn es sich um einen Hebesatz von 421 Prozent handelt. Der Bodenrichtwert liegt in diesem Beispiel bei 400 Euro. Es ergibt sich bei diesen Werten ein Grundsteuerwert von 310.100 Euro, der nun noch mit der geltenden Steuermesszahl von 0,031 Prozent multipliziert werden muss. Daraus errechnet sich sodann die Höhe der Grundsteuer von 404,71 Euro.

Grundsteuer sparen: Geht das überhaupt?

Grundsteuer in Deutschland zu sparen erfordert eine sorgfältige Überlegung und Planung, da sie von einer Vielzahl von Faktoren abhängt. Hier sind einige Strategien, die Immobilieneigentümer anwenden können, um Grundsteuer zu reduzieren:

Eine Möglichkeit, Grundsteuer zu sparen, ist die Optimierung der Grundstücksgröße. Ein kleineres Grundstück könnte zu einem niedrigeren Einheitswert führen, was wiederum zu einer geringeren Grundsteuer führt. Dies könnte jedoch bedeuten, dass die Nutzung oder Bebauung des Grundstücks eingeschränkt wird, und es ist wichtig, die langfristigen Auswirkungen auf die Immobilie und ihre Wertentwicklung zu berücksichtigen.

Ebenso kann die Optimierung der Wohnfläche eine Möglichkeit sein, die Grundsteuer zu reduzieren. Eine größere Wohnfläche führt zu einem höheren Einheitswert und damit zu einer höheren Grundsteuer. Dennoch sollte bei der Entscheidung bedacht werden, dass eine optimierte Wohnfläche auch eine höhere Lebensqualität bieten kann und die langfristigen Vorteile diesen Aspekt möglicherweise überwiegen.

Bauliche Veränderungen an der Immobilie können auch zu einer Verringerung des Einheitswertes und somit zu einer geringeren Grundsteuer führen. Beispielsweise können der Abbau von Anbauten oder andere Modifikationen den Einheitswert reduzieren. Allerdings ist hierbei zu beachten, dass bauliche Veränderungen oft mit Investitionen und eventuellen Beeinträchtigungen verbunden sind.

Investitionen in energetische Sanierungen, Modernisierungen oder Renovierungen können den Wert der Immobilie erhöhen, was zu einer höheren Grundsteuer führen kann. Dennoch könnten die langfristigen Einsparungen bei den Energiekosten und die gesteigerte Attraktivität der Immobilie diesen Effekt ausgleichen.

Es gibt auch rechtliche Möglichkeiten, Grundsteuer zu sparen. Wenn du der Meinung bist, dass der vom Finanzamt festgelegte Einheitswert nicht korrekt ist, hast du das Recht, Widerspruch einzulegen und eine Neubewertung zu beantragen.

Weiterhin gibt es bestimmte Befreiungen und Vergünstigungen von der Grundsteuer für gemeinnützige oder karitative Organisationen, land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie bei bestimmten Erb- und Schenkungsfällen. Hierbei ist es wichtig, die genauen Voraussetzungen für solche Vergünstigungen zu prüfen und mögliche Steuerersparnisse abzuwägen.

Schließlich könnte die Wahl des Standortes Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben. Der Hebesatz, der von der Gemeinde festgelegt wird, variiert oft. In manchen Gemeinden ist der Hebesatz niedriger als in anderen. Es könnte sich lohnen, Immobilien in Gemeinden mit niedrigeren Hebesätzen zu erwerben, um die Grundsteuerbelastung zu reduzieren.

Jede dieser Strategien hat Vor- und Nachteile und sie hängen von den individuellen Zielen des Eigentümers, der Art der Immobilie und lokalen Regelungen ab. Es empfiehlt sich daher, bei der Umsetzung dieser Strategien professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass die gewählte Vorgehensweise den geltenden Gesetzen entspricht und die finanziellen Vorteile die eventuellen Kosten überwiegen.

Fazit

Die Grundsteuer ist für die Kommunen wichtig, um bestimmte Ziele überhaupt finanzieren zu können. Da das alte, geltende System der Grundsteuer sehr undurchsichtig und schwer zu verstehen war, blieb den Ländern und den Kommunen nichts anderes übrig, als das System zur Berechnung der Grundsteuer neu zu entwickeln. Wieviel Grundsteuer man für ein Grundstück von 1.000 Quadratmetern zahlen muss hängt ebenso von den Gegebenheiten des Grundstücks, wie von der jeweiligen Kommune ab. Sollte man mit dem Grundsteuerbescheid nicht zufrieden sein und gibt es genügend Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Berechnung, kann sich ein Einspruch gegen den Bescheid vom Finanzamt durchaus lohnen. Hierbei empfiehlt es sich oft, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.