Viele Menschen stellen immer wieder die Überlegung an, sich eine Immobilie zu kaufen, um diese lediglich zu vermieten. Das Vermieten von Immobilien kann dabei sehr lukrativ sein. Informiert man sich über die Vermietung, stößt man schnell auf den Punkt, dass man bestimmte, regelmäßig anfallende Kosten auf seine Mieter umlegen kann. Hier spricht man von den sogenannten Betriebs- bzw. Nebenkosten einer Immobilie. Zu diesen Kosten gehört auch die Grundsteuer. Unter Umständen kannst du die Grundsteuer auf die oder den Mieter der Immobilie umlegen.

Wir erklären dir, welche Kosten überhaupt auf Mieter umlegbar sind, was die Grundsteuer ist und wie man diese auf die Mieter umlegen kann.

Das hat es mit der Grundsteuer auf sich

Die Grundsteuer ist eine wichtige Form der Kommunalsteuer in Deutschland, die von den Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden gezahlt werden muss. Sie dient den Kommunen (Gemeinden, Städten und Landkreisen) als eine der Haupteinnahmequellen, um ihre öffentlichen Aufgaben und Infrastrukturprojekte zu finanzieren. Die Grundsteuer wird gemäß den Bestimmungen des Grundsteuergesetzes (GrStG) erhoben.

Hier sind die wichtigsten Aspekte der Grundsteuer in Deutschland:

Bemessungsgrundlage:

Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist der Einheitswert. Der Einheitswert ist eine vom Finanzamt festgesetzte Schätzung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden. Dieser Wert wird anhand verschiedener Faktoren wie Lage, Größe, Nutzung und Bauzustand ermittelt. Er dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Grundsteuermesszahl und Steuermessbetrag:

Auf Basis des Einheitswerts wird die Grundsteuer berechnet. Hierbei wird die Grundsteuermesszahl auf den Einheitswert angewendet. Die Grundsteuermesszahl ist ein Prozentsatz, der je nach Art der Nutzung (z. B. landwirtschaftlich, gewerblich, Wohnen) des Grundstücks variiert. Der resultierende Betrag wird als Steuermessbetrag bezeichnet.

Hebesatz:

Der Steuermessbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz multipliziert, der von der jeweiligen Kommune festgelegt wird. Der Hebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und kann dazu führen, dass die Höhe der Grundsteuer unterschiedlich ausfällt, selbst wenn die Bemessungsgrundlage gleich ist. Der Hebesatz wird in Prozent ausgedrückt und gibt an, wie viel Prozent des Steuermessbetrags als Grundsteuer gezahlt werden müssen.

Arten der Grundsteuer:

Es gibt drei Arten der Grundsteuer in Deutschland:

• Grundsteuer A: für land- und forstwirtschaftliche Flächen
• Grundsteuer B: für bebaute und unbebaute Grundstücke
• Grundsteuer C (nicht flächendeckend eingeführt): für unbebaute Grundstücke im Außenbereich

Steuerpflichtige:

Grundsätzlich sind Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Allerdings können sie die Kosten in der Regel auf die Mieter oder Nutzer der Immobilie umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Verwendung der Einnahmen:

Die Einnahmen aus der Grundsteuer verbleiben bei den jeweiligen Kommunen und dienen der Finanzierung kommunaler Aufgaben und Infrastrukturprojekte. Hierzu zählen z. B. Straßenbau, Schulen, Kindergärten, Müllabfuhr, Feuerwehr und andere öffentliche Dienstleistungen.

Diese Kosten kannst du allgemein auf Mieter umlegen

Die Kosten, die ein Vermieter auf seine Mieter umlegen kann, sind ein wichtiger Aspekt im Mietrecht in Deutschland. Diese umlagefähigen Kosten können in der Regel über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilt werden. Es handelt sich dabei um Ausgaben, die durch den Betrieb, die Instandhaltung und den Verbrauch der Immobilie entstehen. Die genauen umlagefähigen Kosten werden oft im Mietvertrag oder in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Hierbei gilt es zu beachten, dass die Umlagefähigkeit der Kosten nicht pauschal festgelegt ist, sondern von verschiedenen Faktoren abhängt, wie zum Beispiel der Art des Mietobjekts (Wohnung, Gewerberaum), der Vereinbarung im Mietvertrag und den örtlichen Gegebenheiten.

Zu den umlagefähigen Kosten gehören beispielsweise die Kosten für die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer, die Müllabfuhr, die Straßenreinigung sowie die Kosten für Wasser- und Abwasserversorgung. Auch Aufwendungen für die Wartung und Instandhaltung von gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Heizungsanlagen, Aufzügen und Treppenhäusern können auf die Mieter umgelegt werden. Ebenso fallen die Kosten für die Beleuchtung, Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsflächen wie Fluren und Gärten in den Bereich der umlagefähigen Kosten.

Des Weiteren können auch Energiekosten, wie Heizung und Warmwasserbereitung zu den umlagefähigen Kosten zählen, sofern diese nicht bereits durch individuelle Zähler erfasst und direkt abgerechnet werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Voraussetzungen für eine gerechte Verteilung der Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung erfüllt sein müssen.

Vermieter können nicht beliebig alle Kosten auf die Mieter umlegen. Es existieren gesetzliche Regelungen und Rechtsprechungen, die die Umlagefähigkeit und Abrechnung der Nebenkosten genau definieren. Außerdem muss der Vermieter die Mieter transparent über die umlagefähigen Kosten informieren und eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellen. Die Abrechnungsfrist beträgt in der Regel zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Die genauen Details bezüglich der umlagefähigen Kosten und deren rechtlicher Aspekte können je nach individueller Situation und aktuellen Gesetzesänderungen variieren. Daher ist es ratsam, im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen oder sich die aktuellen Mietrechtsgesetze durchzulesen.

So legst du die Grundsteuer auf den Mieter um

In Deutschland können Vermieter grundsätzlich die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen, allerdings gibt es hierbei einige rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten. Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die von den Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden an die örtlichen Gemeinden gezahlt wird. Da die Grundsteuer zu den Nebenkosten gehört, können Vermieter die Kosten grundsätzlich auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Die Umlage der Grundsteuer erfolgt in der Regel im Rahmen der Nebenkostenabrechnung. Im Mietvertrag sollte explizit festgelegt sein, welche Nebenkostenarten umlagefähig sind und in welchem Verhältnis die Kosten auf die Mieter verteilt werden. Dabei sollte die Umlage der Grundsteuer klar formuliert und rechtlich korrekt verankert sein.

Um die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen, müssen Vermieter die gesetzlichen Vorgaben und die mietvertraglichen Regelungen beachten. Hier sind einige wichtige Punkte zu berücksichtigen:

1. Mietvertragliche Vereinbarung:

Im Mietvertrag muss ausdrücklich festgelegt sein, dass die Grundsteuer als umlagefähige Nebenkostenart gilt und wie die Kosten auf die Mieter verteilt werden.

• Hebesatz und Verteilung: Da der Hebesatz für die Grundsteuer von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein kann, ist es wichtig, im Mietvertrag festzulegen, wie genau die Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Dies kann zum Beispiel nach Mietfläche oder nach Verbrauch erfolgen.

• Nebenkostenabrechnung: 

Der Vermieter ist verpflichtet, eine jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen, in der die umlagefähigen Kosten detailliert aufgeführt sind. Die Grundsteuer muss dabei gesondert ausgewiesen sein.

• Transparenz: Die Mieter haben das Recht auf transparente Informationen bezüglich der umlagefähigen Kosten. Die Kostenposition „Grundsteuer“ muss klar erkennbar und nachvollziehbar sein.

• Fristen: Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung beträgt in der Regel zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Mieter müssen innerhalb dieser Frist die Abrechnung erhalten.

Die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter ist nicht bedingungslos möglich. Es müssen die oben genannten rechtlichen Anforderungen erfüllt sein, und die Umlage muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Verstöße gegen diese Voraussetzungen können dazu führen, dass die Umlage der Grundsteuer ungültig ist und die Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet sind.

Vermieter sollten sich daher vor der Umlage der Grundsteuer auf ihre Mieter rechtlich beraten lassen und sicherstellen, dass alle erforderlichen rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Die genauen Modalitäten können je nach individuellem Mietvertrag und geltender Gesetzgebung variieren, daher ist es ratsam, bei Unsicherheiten professionelle Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.

Die Nebenkostenabrechnung: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Vermieter haben das Recht, Nebenkosten in Form von Vorauszahlungen von ihren Mietern zu verlangen. Diese Vorauszahlungen sollen die tatsächlichen Nebenkosten decken, die während des Mietverhältnisses entstehen. Vermieter haben die Pflicht, die Nebenkostenabrechnung spätestens innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen und dem Mieter zuzustellen. Dabei müssen die Kosten übersichtlich und nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein.

Zu den Rechten der Vermieter gehört es, die angefallenen Kosten für verschiedene Nebenkostenpositionen, wie beispielsweise Heizung, Wasser, Müllentsorgung und Hausmeisterdienste, auf die Mieter umzulegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Vermieter haben das Recht, die Belege und Nachweise für die angefallenen Kosten vom Mieter einzufordern, um die Richtigkeit der Abrechnung zu gewährleisten.

Auf der anderen Seite haben Mieter das Recht, eine nachvollziehbare und korrekte Nebenkostenabrechnung zu erhalten. Sie haben das Recht, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen und gegebenenfalls Einwände gegen ungerechtfertigte Kosten zu erheben. Sollte die Abrechnung unverständlich oder fehlerhaft sein, können Mieter die Vermieter um eine Klärung bitten.

Mietern steht es zu, die Nebenkostenabrechnung innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Erhalt zu überprüfen und gegebenenfalls Einwände zu erheben. Sollten Fehler oder Unklarheiten auftreten, können sie vom Vermieter verlangen, die notwendigen Belege und Nachweise für die abgerechneten Kosten vorzulegen. Mietern steht außerdem das Recht zu, eine mögliche Nachzahlung in angemessenen monatlichen Raten zu begleichen, falls die Abrechnung zu höheren Kosten führt als erwartet.

Die Pflichten der Mieter umfassen die regelmäßige und pünktliche Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen gemäß Mietvertrag. Sie müssen die Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist prüfen und gegebenenfalls ihre Einwände rechtzeitig geltend machen. Mieter müssen auch die erforderlichen Belege und Nachweise überprüfen und auf Anfrage dem Vermieter zur Verfügung stellen, um die Abrechnung zu verifizieren.

Das kannst du tun, wenn du denkst die Grundsteuer sei falsch abgerechnet worden

Wenn Mieter Zweifel an der korrekten Abrechnung der Grundsteuer in ihrer Nebenkostenabrechnung haben, ist es wichtig, Schritte zu unternehmen, um die Angelegenheit zu klären. Zunächst sollten Mieter die Nebenkostenabrechnung sorgfältig prüfen. Dabei sollte besonders auf die aufgeführten Kosten für die Grundsteuer geachtet werden. Es ist ratsam, alle relevanten Unterlagen wie den Mietvertrag, die Nebenkostenvereinbarung und frühere Nebenkostenabrechnungen bereitzuhalten, um Vergleiche anzustellen.

Wenn Mieter der Ansicht sind, dass die Grundsteuer tatsächlich fehlerhaft abgerechnet wurde, sollten sie Kontakt zum Vermieter oder zur Hausverwaltung aufnehmen. Dies kann schriftlich oder telefonisch geschehen. In dem Schreiben oder Gespräch sollten die Mieter höflich, aber bestimmt ihre Bedenken äußern und um eine Erklärung für die Abrechnung bitten. Dabei ist es wichtig, sachlich zu bleiben und keine Vorwürfe zu machen.

Es kann hilfreich sein, konkrete Fragen zur Abrechnung zu stellen, um Unklarheiten aus dem Weg zu räumen. Beispielsweise könnten Mieter nachfragen, wie die Grundsteuer berechnet wurde, welche Grundlage dafür verwendet wurde und ob es möglicherweise Veränderungen gab, die zu einer Abweichung von vorherigen Abrechnungen führen könnten.

Sollte das Gespräch mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung keine zufriedenstellende Klärung bringen, können Mieter prüfen, ob sie rechtliche Schritte einleiten müssen. Hierbei könnte es ratsam sein, sich an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu wenden. Diese Experten können die Abrechnung prüfen, die rechtliche Lage bewerten und gegebenenfalls einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung formulieren.

Vor der Einleitung rechtlicher Schritte ist es empfehlenswert, alle erforderlichen Nachweise und Dokumente zu sammeln, um die Unstimmigkeiten zu belegen. Dies könnten beispielsweise alte Abrechnungen, Zahlungsbelege oder Kommunikation mit dem Vermieter sein.

Fazit

Die Grundsteuer ist besonders wichtig für die Kommunen. Da das System der Grundsteuer allerdings veraltet und relativ undurchschaubar ist, kam es in der letzten Zeit dazu, dass man sich auf eine Grundsteuerreform einigte, die bald in Kraft treten soll. Möchte man als Vermieter die Grundsteuer auf seine Mieter umlegen, ist das im Rahmen der geltenden Gesetze durchaus möglich. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung ist dann aufzuführen, wie abgerechnet wurde. Ist man sich bei der Abrechnung und dem Umlegen der Grundsteuer nicht sicher, sollte man sich am besten professionellen Rat einholen, um rechtlichen Gegenwind bestmöglich zu vermeiden.