Dass sich ganz allgemein das Investieren in Immobilien lohnt, dürfte allseits bekannt sein. Es ist zwischen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien zu unterscheiden. Bezüglich beider Formen gelten teilweise unterschiedliche, gesetzliche Regelungen. So kann es sich manchmal mehr lohnen, in Gewerbeimmobilien zu investieren, als in Wohnimmobilien. Wenn du also schon mit dem Gedanken gespielt hast, eher in Gewerbeimmobilien zu investieren, bist du hier genau richtig. Wir erklären wir, wann eine Immobilie als Gewerbeimmobilie gilt, wo die Unterschiede der beiden Arten liegen und welche Chancen und Risiken die jeweilige Immobilie mit sich bringt. So kannst du für dich einschätzen, was sich mehr lohnt.

Die Gewerbeimmobilie an sich

In Deutschland wird eine Immobilie dann als Gewerbeimmobilie klassifiziert, wenn sie primär zu gewerblichen Zwecken genutzt wird. Diese Unterscheidung erfolgt basierend auf der Art der Nutzung und den rechtlichen Rahmenbedingungen.

Gewerbeimmobilien umfassen Gebäude und Grundstücke, die für Handel, Dienstleistungen, Produktion oder Bürotätigkeiten verwendet werden. Dies bedeutet, dass die Hauptnutzung der Immobilie auf die Erzielung von Einkünften durch wirtschaftliche Aktivitäten ausgerichtet ist. Dazu gehören beispielsweise Büros, Ladengeschäfte, Lagerhallen, Produktionsstätten, Hotels und Gastronomiebetriebe.

Der Nutzungszweck einer Immobilie spielt eine zentrale Rolle bei der Klassifizierung. Ein entscheidender Faktor ist, ob die Immobilie für Tätigkeiten verwendet wird, die der Gewerbeordnung unterliegen. Diese Tätigkeiten erfordern in der Regel eine Gewerbeanmeldung. Der Einsatz für Wohnzwecke hingegen führt zur Klassifizierung als Wohnimmobilie. Mischformen, bei denen ein Gebäude sowohl Wohn- als auch Gewerbezwecken dient, können je nach überwiegender Nutzung unterschiedlich eingestuft werden.

Baurechtliche Bestimmungen und Bebauungspläne sind weitere wichtige Aspekte. In diesen Plänen wird festgelegt, welche Nutzungen auf bestimmten Grundstücken zulässig sind. Immobilien, die in als Gewerbegebiete ausgewiesenen Zonen liegen, sind typischerweise als Gewerbeimmobilien vorgesehen und genehmigt. Die Genehmigungsverfahren für die Errichtung oder Umnutzung von Immobilien berücksichtigen diese Vorgaben und tragen zur endgültigen Klassifizierung bei.

Finanzielle und steuerliche Betrachtungen spielen ebenfalls eine Rolle. Gewerbeimmobilien unterliegen anderen steuerlichen Regelungen als Wohnimmobilien, insbesondere hinsichtlich der Gewerbesteuer und der Abschreibungsmöglichkeiten. Diese steuerlichen Unterschiede basieren auf der Annahme, dass die Nutzung der Immobilie zur Einkommensgenerierung aus gewerblicher Tätigkeit erfolgt.

Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich ebenfalls. Banken und Kreditinstitute bewerten das Risiko und die Ertragskraft einer Gewerbeimmobilie anders als bei Wohnimmobilien. Dies beeinflusst die Konditionen und die Struktur der Finanzierungsangebote.

Unterschiede in rechtlicher Hinsicht

In Deutschland bestehen deutliche rechtliche Unterschiede zwischen gewerblichen Immobilien und Wohnimmobilien, die sich in verschiedenen Aspekten des Immobilienrechts manifestieren. Diese Unterschiede betreffen sowohl die baurechtlichen Vorschriften als auch mietrechtliche Regelungen und steuerliche Bestimmungen.

Baurechtlich unterliegen gewerbliche Immobilien anderen Vorschriften als Wohnimmobilien. Die Nutzung eines Gebäudes wird im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde festgelegt, der bestimmt, ob eine Fläche als Wohngebiet, Gewerbegebiet oder Mischgebiet ausgewiesen ist. Gewerbeimmobilien dürfen nur in den dafür vorgesehenen Gebieten errichtet werden, während Wohnimmobilien typischerweise in Wohngebieten angesiedelt sind. Dies hat Auswirkungen auf die Genehmigungsverfahren: Für gewerbliche Nutzungen sind oft spezielle Baugenehmigungen erforderlich, die zusätzliche Auflagen und Anforderungen erfüllen müssen, wie etwa Brandschutzmaßnahmen, Lärmschutzvorkehrungen und Umweltauflagen. Zudem kann die Umnutzung einer Immobilie von Wohn- zu Gewerbezwecken oder umgekehrt eine Änderung des Bebauungsplans oder eine neue Baugenehmigung erfordern.

Im Mietrecht gibt es ebenfalls wesentliche Unterschiede. Das Wohnraummietrecht ist in Deutschland stark reguliert, um den Mieter zu schützen. Hier gelten umfangreiche Regelungen zur Mietpreisbremse, Kündigungsschutz und zu den Anforderungen an die Mietverträge. Mieter von Wohnimmobilien genießen beispielsweise einen besonderen Kündigungsschutz, der eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, etwa bei Eigenbedarf. Im Gegensatz dazu sind gewerbliche Mietverhältnisse weitgehend durch die Vertragsfreiheit geprägt. Die Vertragsparteien können Mietdauer, Kündigungsfristen und Mietanpassungen frei vereinbaren, was zu deutlich flexibleren, aber auch weniger regulierten Bedingungen führt. Der Kündigungsschutz ist für Gewerbemieter deutlich geringer, und es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisbremse für Gewerbeflächen.

Steuerlich unterscheiden sich gewerbliche Immobilien erheblich von Wohnimmobilien. Bei der gewerblichen Nutzung einer Immobilie fällt in der Regel Gewerbesteuer an, die bei Wohnimmobilien keine Rolle spielt. Die Umsatzsteuer ist ein weiterer relevanter Punkt: Während die Vermietung von Wohnraum grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, kann die Vermietung von Gewerbeimmobilien umsatzsteuerpflichtig sein, wobei der Vermieter die Option zur Umsatzsteuerpflicht wählen kann. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Abzugsfähigkeit von Vorsteuerbeträgen. Auch bei der Abschreibung von Immobilien gibt es Unterschiede. Gewerbeimmobilien können unter bestimmten Voraussetzungen schneller und in höherem Maße abgeschrieben werden als Wohnimmobilien, was steuerliche Vorteile bieten kann.

Zusätzlich spielen rechtliche Unterschiede im Hinblick auf Umweltauflagen und energetische Anforderungen eine Rolle. Gewerbeimmobilien müssen häufig strengere Vorgaben zur Energieeffizienz und zum Umweltmanagement einhalten. Dies betrifft etwa den Einsatz von umweltfreundlichen Baustoffen, die Einhaltung von Energieeinsparverordnungen und Maßnahmen zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes.

Diese rechtlichen Unterschiede zwischen gewerblichen Immobilien und Wohnimmobilien beeinflussen die Nutzung, Vermietung, Finanzierung und Verwaltung der Immobilien erheblich. Sie spiegeln die unterschiedlichen Bedürfnisse und Schutzbedürfnisse der Nutzer sowie die spezifischen wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen wider, die für die jeweilige Art der Immobilie gelten.

Chancen und Risiken

Investitionen in eine Gewerbeimmobilie bieten sowohl vielversprechende Chancen als auch beachtliche Risiken, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Diese Aspekte betreffen finanzielle Erträge, Marktdynamik, rechtliche Rahmenbedingungen und wirtschaftliche Entwicklungen.

Chancen

Eine der bedeutendsten Chancen für Investoren in Gewerbeimmobilien liegt in den potenziell hohen Renditen. Gewerbeimmobilien können durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen attraktive Einnahmequellen darstellen. Die Mietverträge sind oft langfristig angelegt, was eine stabile und planbare Einnahmequelle schafft. Zudem sind die Mieten im gewerblichen Bereich in der Regel höher als bei Wohnimmobilien, insbesondere in attraktiven Lagen und bei hochwertig ausgestatteten Objekten.

Ein weiterer Vorteil ist die Flexibilität in der Nutzung. Eine Gewerbeimmobilie kann für verschiedene Zwecke genutzt werden, wie Büros, Einzelhandel, Lagerhallen oder Produktionsstätten. Diese Vielseitigkeit erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass eine Immobilie schnell an wechselnde Marktbedingungen angepasst und neu vermietet werden kann. Außerdem können Gewerbeimmobilien häufig umgebaut oder erweitert werden, um den sich ändernden Bedürfnissen von Mietern oder Marktanforderungen gerecht zu werden.

Die steuerlichen Vorteile spielen ebenfalls eine Rolle. Investoren in Gewerbeimmobilien können von verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten profitieren, die die Steuerlast erheblich mindern können. Darüber hinaus kann die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung von Gewerbeflächen genutzt werden, was die Abzugsfähigkeit von Vorsteuerbeträgen ermöglicht.

Risiken

Jedoch gehen diese Chancen auch mit beträchtlichen Risiken einher. Ein wesentliches Risiko besteht in der Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Gesamtlage. Gewerbeimmobilien sind stark konjunkturabhängig: In wirtschaftlichen Abschwungphasen sinkt die Nachfrage nach gewerblichen Mietflächen, was zu Leerständen und Mietausfällen führen kann. Eine schwache Konjunktur trifft besonders den Einzelhandelssektor und Büronutzungen hart, während Lager- und Logistikflächen tendenziell widerstandsfähiger sind.

Ein weiteres Risiko ist die Standortabhängigkeit. Die Attraktivität und der Wert einer Gewerbeimmobilie hängen stark von ihrer Lage ab. Eine schlechte oder sich verschlechternde Standortqualität kann zu sinkenden Mieteinnahmen und Wertverlusten führen. Dies betrifft insbesondere Regionen, die von wirtschaftlichen Veränderungen, demografischem Wandel oder Infrastrukturproblemen betroffen sind.

Finanzierungsrisiken sind ebenfalls nicht zu unterschätzen. Gewerbeimmobilien erfordern oft hohe Investitionen, die in der Regel über Fremdkapital finanziert werden. Steigende Zinsen können die Finanzierungskosten erheblich erhöhen und die Rentabilität der Investition mindern. Zudem können Banken bei einer Verschlechterung der Bonität des Mieters oder des Objekts strenge Nachfinanzierungsforderungen stellen.

Rechtliche Risiken spielen ebenfalls eine Rolle. Änderungen in der Gesetzgebung, beispielsweise im Baurecht, Umweltrecht oder Steuerrecht, können die Nutzungsmöglichkeiten und die Wirtschaftlichkeit einer Gewerbeimmobilie beeinflussen. Strengere Umweltauflagen oder energetische Anforderungen können zu zusätzlichen Investitionskosten führen.

Marktspezifische Risiken sind ebenfalls zu berücksichtigen. Der Gewerbeimmobilienmarkt ist weniger reguliert als der Wohnimmobilienmarkt, was zu größeren Schwankungen bei den Mietpreisen und den Immobilienwerten führen kann. Eine Überproduktion von Gewerbeflächen oder eine plötzliche Veränderung der Nachfrage kann zu Überkapazitäten und Preisverfall führen.

Fazit

Gewerbeimmobilien bieten also sowohl Vor- als auch etliche Nachteile. Möchte man in den Immobilienmarkt investieren und ist man sich nicht sicher, ob es Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien sein sollen, ist es durchweg zu empfehlen, sich mit einem Profi in diesem Bereich zusammenzusetzen und alle Vor- und Nachteile gegeneinander abzuwägen. Nur durch eine ausführliche Analyse der Gegebenheiten lässt sich das richtige Vorgehen herausfinden. Beachtet man alle aufgezählten Punkte, dürfte es bei einer Investition in den Immobilienmarkt selbst, nicht zu großen Problemen kommen.