Beim Kauf einer Immobilie spielt das Grundbuch eine entscheidende Rolle. Im Grundbuch befinden sich unterschiedliche Informationen zu Eigentumsverhältnissen, zu etwaigen Lasten wie Hypotheken und Grundschulden und andere Gegebenheiten. Im Laufe des Verkaufs einer Immobilie ist es notwendig, eine sogenannte Lastenfreistellung durchzuführen, was zur Löschung der Lasten führt. Dabei ist vielen Menschen gar nicht klar, wie das funktioniert und warum dies so wichtig werden kann.

Wir erklären dir, was die Lastenfreistellung genau ist, was überhaupt im Grundbuch eingetragen ist und wie man vorgehen muss, um das Eigentum lastenfrei an eine andere Person übertragen zu können.

Das Grundbuch und sein Inhalt

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das in vielen Ländern geführt wird, um Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zu dokumentieren. Es dient der Sicherung des Rechtsverkehrs im Bereich von Immobilien und schafft Transparenz über die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken. Das Grundbuch ist in der Regel beim örtlichen Grundbuchamt oder Grundbuchamt geführt.

Hier sind einige wichtige Aspekte, die das Grundbuch umfasst:

1. Bestandteile des Grundbuchs:

• Grundbuchblätter: Jedes Grundstück hat sein eigenes Grundbuchblatt. Auf diesem Blatt werden alle relevanten Informationen zu einem bestimmten Grundstück eingetragen.
• Abteilungen: Das Grundbuch ist in Abteilungen unterteilt, in denen unterschiedliche Arten von Eintragungen gemacht werden. Die häufigsten Abteilungen sind:

Abteilung I: Eigentumsverhältnisse

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken)

2. Eintragungen im Grundbuch:

Abteilung I – Eigentumsverhältnisse:

Eigentümer: Der aktuelle Eigentümer des Grundstücks wird hier eingetragen. Dabei handelt es sich um eine natürliche Person oder eine juristische Person.

Eigentumsverhältnisse: Falls das Grundstück mehreren Personen gehört, werden die Anteile und Miteigentumsverhältnisse vermerkt.

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen:

• Grunddienstbarkeiten: Rechte, die eine Person zugunsten eines anderen Grundstücks hat, wie das Recht, über ein Nachbargrundstück zu gehen.
• Nießbrauch: Ein Nutzungsrecht an einem Grundstück für eine bestimmte Zeit.
• Wohnungsrecht: Das Recht, eine Wohnung in einem Gebäude zu nutzen.

Abteilung III – Grundpfandrechte:

• Hypotheken: Wenn ein Grundstück als Sicherheit für ein Darlehen dient, wird die Hypothek hier eingetragen.
• Grundschulden: Ähnlich wie Hypotheken, dienen Grundschulden als Sicherheit für Kredite.

3. Grundbuch als Beweismittel:

Das Grundbuch hat einen öffentlichen Glauben, das bedeutet, dass die darin enthaltenen Eintragungen als richtig angenommen werden, es sei denn, es wird gegen deren Richtigkeit Einspruch erhoben. Es dient somit als wichtiges Beweismittel für die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken.

4. Aktualisierung des Grundbuchs:

Das Grundbuch wird regelmäßig aktualisiert, vor allem bei Veränderungen in den Eigentumsverhältnissen, wie Verkäufen, Schenkungen oder Erbschaften.

5. Zugang zum Grundbuch:

Das Grundbuch ist öffentlich einsehbar, sodass jede Person gegen eine Gebühr Zugang zu den darin enthaltenen Informationen erhalten kann. Dies fördert die Transparenz und erleichtert Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit Grundstücken.

Was hat es mit der Lastenfreistellung auf sich?

Die Lastenfreistellung ist ein rechtlicher Prozess im Bereich der Immobilientransaktionen, der darauf abzielt, bestimmte Belastungen oder Verpflichtungen, die auf einem Grundstück liegen, aufzuheben oder zu löschen. Diese Belastungen werden als „Lasten“ bezeichnet und können die freie Nutzung oder den unbeschränkten Besitz des Grundstücks beeinträchtigen. Die Lastenfreistellung ist daher ein bedeutender Schritt, um sicherzustellen, dass das Grundstück vor dem Verkauf oder einer anderen Form des Eigentumsübergangs von bestimmten Rechten oder Verpflichtungen befreit ist.

Ein häufiges Beispiel für eine Belastung, die einer Freistellung bedarf, ist eine Grundschuld oder Hypothek. Wenn ein Eigentümer ein Darlehen aufnimmt und das Grundstück als Sicherheit verwendet, wird diese Belastung in Form einer Hypothek im Grundbuch eingetragen. Die Lastenfreistellung erfolgt, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, und die Hypothek wird aus dem Grundbuch gelöscht. Dadurch wird das Grundstück von dieser spezifischen Belastung befreit.

Die Lastenfreistellung kann auch andere Arten von Rechten umfassen, wie Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch oder Wohnungsrecht. Grunddienstbarkeiten gewähren Dritten bestimmte Nutzungsrechte auf dem Grundstück, während Nießbrauch und Wohnungsrecht Personen das Recht auf Nutzung oder Bewohnung gewähren, ohne Eigentümer zu sein. Im Rahmen der Lastenfreistellung werden diese Rechte aufgehoben, um das Grundstück frei von diesen Beschränkungen zu machen.

Der Prozess der Lastenfreistellung beginnt üblicherweise mit Verhandlungen zwischen den beteiligten Parteien, beispielsweise Käufer und Verkäufer. Die Bedingungen der Freistellung werden in einem Vertrag oder einer gesonderten Vereinbarung festgelegt. Nach Abschluss dieser Vereinbarungen wird der Antrag auf Lastenfreistellung beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Dieses prüft die eingereichten Unterlagen und, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, trägt die Freistellung im Grundbuch ein. Das bedeutet, dass die entsprechenden Belastungen oder Verpflichtungen offiziell gelöscht werden.

Lastenfreistellung: So gehst du vor

Der erste Schritt im Rahmen der Lastenfreistellung beinhaltet Verhandlungen zwischen den betroffenen Parteien, häufig zwischen Käufer und Verkäufer. Hierbei werden die Bedingungen für die Freistellung ausgehandelt und in einem Vertrag oder einer gesonderten Vereinbarung festgehalten. Diese Bedingungen können verschiedene Arten von Belastungen abdecken, von Hypotheken bis zu Dienstbarkeiten oder anderen Beschränkungen.

Nachdem die Vereinbarungen getroffen wurden, wird der formelle Antrag auf Lastenfreistellung beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. In diesem Antrag werden alle relevanten Unterlagen vorgelegt, die belegen, dass die in der Vereinbarung festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Dies können Zahlungsquittungen für zurückgezahlte Hypotheken, Aufhebungsvereinbarungen für Dienstbarkeiten oder andere relevante Dokumente sein.

Das Grundbuchamt prüft dann sorgfältig die eingereichten Unterlagen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Dies kann den Nachweis der vollständigen Rückzahlung von Darlehen, die Zustimmung aller betroffenen Parteien oder andere notwendige Unterlagen einschließen. Nur wenn alle Bedingungen erfüllt sind, kann die Freistellung durchgeführt werden.

Im Anschluss an die Prüfung trägt das Grundbuchamt die Lastenfreistellung im Grundbuch ein. Dies bedeutet, dass die spezifischen Belastungen oder Verpflichtungen offiziell gelöscht werden, und das Grundstück ist nun frei von diesen Hindernissen. Es ist wichtig zu beachten, dass dieser Prozess auch Dritte betreffen kann, die von den gelöschten Belastungen betroffen sind. In einigen Fällen erfolgt daher auch eine Mitteilung an diese Dritten.

Kosten und Dauer der Lastenfreistellung

Die Dauer einer Lastenfreistellung in Deutschland kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein und hängt von verschiedenen Faktoren ab. In der Regel beginnt der Prozess mit Verhandlungen zwischen den betroffenen Parteien, beispielsweise zwischen Käufer und Verkäufer, um die Bedingungen der Freistellung zu klären. Diese Verhandlungen können unterschiedlich lange dauern, abhängig von der Anzahl und Art der Belastungen, die auf dem Grundstück lasten, sowie von anderen Verhandlungsfaktoren.

Das Grundbuchamt prüft nach Einreichung aller notwendigen Unterlagen sorgfältig die Voraussetzungen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Die Dauer dieser Prüfung kann ebenfalls variieren und hängt von der Effizienz des Grundbuchamtes sowie der Komplexität der Unterlagen ab. In Deutschland dauert dieser Prozess in der Regel mehrere Wochen bis zu einigen Monaten.

Die Kosten für eine Lastenfreistellung setzen sich in Deutschland aus verschiedenen Elementen zusammen. Hierzu gehören Gebühren für die Dienstleistungen des Grundbuchamtes, Kosten für notwendige Unterlagen und gegebenenfalls Anwaltskosten. Die genauen Kosten können je nach Bundesland und lokalen Regelungen variieren. Generell sollte man mit mehreren hundert Euro bis zu einigen tausend Euro für eine Lastenfreistellung rechnen. Es ist ratsam, sich vorab über die zu erwartenden Kosten zu informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen, um eine genaue Vorstellung von den finanziellen Aufwendungen zu erhalten.

Wer trägt im Normalfall die Kosten einer Lastenfreistellung?

Im Normalfall trägt die Partei die Kosten einer Lastenfreistellung, die das Interesse daran hat, die Freistellung durchzuführen oder für die sie von Nutzen ist. In vielen Fällen liegt das Interesse beim Käufer eines Grundstücks. Wenn also eine Immobilientransaktion stattfindet und der Käufer davon profitiert, dass bestimmte Belastungen oder Verpflichtungen auf dem Grundstück aufgehoben werden, ist es üblich, dass der Käufer die Kosten für die Lastenfreistellung übernimmt.

Die genauen Vereinbarungen darüber, welche Partei die Kosten trägt, werden jedoch oft im Rahmen der Verhandlungen und des Kaufvertrags festgelegt. Es gibt Situationen, in denen Verkäufer und Käufer sich auf eine Aufteilung der Kosten einigen oder in denen der Verkäufer bereit ist, die Kosten zu tragen, um den Verkaufsprozess zu erleichtern. Es ist wichtig zu beachten, dass dies stark von den individuellen Verhandlungen und den örtlichen Gepflogenheiten abhängt.

In einigen Fällen können auch besondere Umstände eine Rolle spielen. Wenn beispielsweise der Verkäufer bereits während des Verkaufsprozesses eine Lastenfreistellung durchführt, um das Grundstück in einem besseren Zustand zu übergeben, könnten die Kosten vom Verkäufer getragen werden.

Exkurs: Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld liegt im Wesentlichen in der Art und Weise, wie diese Rechte zur Sicherung von Darlehen an Grundstücken genutzt werden. Beide sind Sicherungsinstrumente im Immobilienrecht, aber ihre Struktur und ihre rechtlichen Auswirkungen weisen Unterschiede auf.

Hypothek:

Eine Hypothek ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das als Sicherheit für ein Darlehen dient. Im Falle einer Hypothek wird das Grundstück belastet, um die Rückzahlung des Darlehens zu sichern. Dies bedeutet, dass im Grundbuch eine Hypothek eingetragen wird, die den Gläubiger (z.B., eine Bank) berechtigt, im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners das Grundstück zu verkaufen und sich aus dem Erlös zu befriedigen. Bei einer Hypothek handelt es sich um ein akzessorisches Recht, das eng mit dem zugrunde liegenden Darlehen verbunden ist. Das bedeutet, dass Änderungen am Darlehen auch Auswirkungen auf die Hypothek haben.

Grundschuld:

Im Gegensatz dazu ist eine Grundschuld ein abstraktes dingliches Recht. Die Grundschuld ist nicht direkt an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Stattdessen sichert sie generell Ansprüche des Gläubigers, unabhängig davon, für welches Darlehen sie ursprünglich eingetragen wurde. Anders als bei der Hypothek muss eine Grundschuld nicht zwangsläufig mit einem Darlehen in Verbindung stehen. Dies bietet eine gewisse Flexibilität, da der Gläubiger die Grundschuld für verschiedene Kredite nutzen kann, ohne sie neu eintragen lassen zu müssen. Eine Grundschuld ermöglicht es dem Gläubiger auch, das Grundstück zu verkaufen, um sich aus dem Erlös zu befriedigen, wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

In der Praxis bedeutet dies, dass eine Hypothek und eine Grundschuld unterschiedliche rechtliche Auswirkungen haben können. Wenn ein Schuldner ein Darlehen mit einer Hypothek aufnimmt, wird die Hypothek an dieses spezifische Darlehen gebunden. Bei einer Grundschuld hingegen bleibt die Verbindung zu einem bestimmten Darlehen lockerer, und die Grundschuld kann für verschiedene Finanzierungen genutzt werden.

Fazit

Die Lastenfreistellung bedeutet demnach nichts anderes, als die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen. Dabei handelt es sich normalerweise um eine Grundschuld oder auch um eine Hypothek. Zu beachten ist der Unterschied zwischen diesen beiden Schulden. Die Dauer und die Kosten einer solchen Lastenfreistellung können von Fall zu Fall variieren und somit unterschiedlich hoch ausfallen. Im Normalfall schließt man einen Kaufvertrag über Immobilien ohnehin vor einem Notar ab, der einen dann zu allen rechtlichen Fragen – also auch zum Thema Lastenfreistellung – umfassend beraten und aufklären kann. So muss man regelmäßig nicht viel befürchten, wenn man sich im Vorhinein noch nicht mit diesem Thema auskennt.