Möchte man eine Immobilie erwerben, kommt man oftmals nicht um einen Makler herum. Nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer wenden sich regelmäßig an Makler, wenn sie auf der Suche nach einer Immobilie sind. Im Rahmen eines Immobilienerwerbs werden die Makler in verschiedenen Stadien unterschiedlich stark tätig. Auch wenn man oft das Gefühl hat, dass ein Makler viel Geld für wenig Arbeit bekommt, ist das nicht der Normalfall, denn gerade im Hintergrund gibt es viel Arbeit. In diesem Ratgeber gehen wir genauer auf die Rolle von Immobilienmaklern in verschiedenen Transaktionsphasen ein und erläutern, warum ein Makler sich überhaupt lohnen kann.
Der Tätigkeitsbereich von Immobilienmaklern
Ein Immobilienmakler in Deutschland übernimmt eine Vielzahl von Aufgaben, die weit über die reine Vermittlung von Immobilien hinausgehen. Er fungiert als Mittler zwischen Käufern und Verkäufern sowie zwischen Mietern und Vermietern. Der Tätigkeitsbereich von Immobilienmaklern beginnt häufig mit der Akquise von Immobilien, wobei der Makler potenzielle Verkaufs- oder Vermietungsobjekte identifiziert und Eigentümer davon überzeugt, ihre Immobilie über ihn anzubieten. Dies erfordert umfangreiche Marktkenntnisse und ein gutes Netzwerk.
Sobald ein Objekt akquiriert ist, bewertet der Makler die Immobilie und erstellt ein detailliertes Exposé. Er kümmert sich um die professionelle Präsentation des Objekts, was oft hochwertige Fotos, Grundrisse und manchmal auch virtuelle Rundgänge umfasst. Der Makler legt großen Wert auf eine ansprechende Darstellung, um die Immobilie im besten Licht darzustellen und so viele Interessenten wie möglich anzusprechen.
Der nächste Schritt ist die Vermarktung der Immobilie von Immobilienmaklern. Hierzu gehört das Schalten von Anzeigen in verschiedenen Medien, sowohl online als auch offline, sowie die Nutzung seines eigenen Netzwerks. Der Makler beantwortet Anfragen von Interessenten und organisiert Besichtigungstermine. Während der Besichtigungen präsentiert er die Immobilie und beantwortet alle Fragen der Interessenten. Dabei ist es wichtig, ein Gespür für die Wünsche und Bedürfnisse der potenziellen Käufer oder Mieter zu entwickeln und diese gezielt zu beraten.
Parallel dazu führt der Makler auch Verhandlungen durch. Er vermittelt zwischen den Interessen von Käufern und Verkäufern oder Mietern und Vermietern, um eine für beide Seiten zufriedenstellende Lösung zu finden. Dies erfordert oft diplomatisches Geschick und fundierte Kenntnisse über den aktuellen Immobilienmarkt sowie rechtliche Rahmenbedingungen.
Ein weiterer zentraler Aspekt der Arbeit von Immobilienmaklern ist die Unterstützung bei der Abwicklung des Kauf- oder Mietvertrags. Er berät seine Kunden hinsichtlich der Vertragsgestaltung und begleitet sie bei der notariellen Beurkundung. Auch nach Abschluss des Vertrags bleibt der Makler oft als Ansprechpartner für beide Parteien verfügbar, um bei eventuell auftretenden Fragen oder Problemen zu helfen.
Darüber hinaus gehört es zu den Aufgaben eines Immobilienmaklers, sich regelmäßig weiterzubilden, um immer auf dem neuesten Stand der gesetzlichen Regelungen und Marktentwicklungen zu sein. Dies ermöglicht es ihm, seine Kunden stets kompetent und umfassend zu beraten.
Transaktionsphasen bei Immobilienkäufen
Der Verkauf von Immobilien durchläuft verschiedene Transaktionsphasen, die einen strukturierten und oftmals langwierigen Prozess darstellen. Zu Beginn steht die Vorbereitung, in der der Eigentümer seine Verkaufsabsicht konkretisiert. Hierbei wird eine umfassende Bestandsaufnahme der Immobilie vorgenommen, welche die Erstellung eines Exposés und die Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne umfasst. Ein wichtiges Element dieser Phase ist die Bewertung der Immobilie, bei der ein realistischer Marktwert ermittelt wird, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen.
Sobald die Vorbereitungen abgeschlossen sind, beginnt die Phase der Vermarktung. Hier wird die Immobilie aktiv beworben, sowohl online auf Immobilienportalen als auch offline durch klassische Anzeigen und Schilder. Besichtigungen werden organisiert, bei denen potenzielle Käufer die Immobilie in Augenschein nehmen und sich ein genaues Bild machen können. Während dieser Besichtigungen beantwortet der Makler oder Eigentümer Fragen und versucht, das Interesse der Interessenten zu wecken und zu vertiefen.
Hat ein potenzieller Käufer ernsthaftes Interesse bekundet, tritt die Phase der Verhandlungen in den Vordergrund. In dieser Phase wird über den Kaufpreis und die Bedingungen des Verkaufs gesprochen. Oft sind mehrere Verhandlungsrunden notwendig, um eine Einigung zu erzielen, die für beide Seiten akzeptabel ist. Hierbei geht es nicht nur um den Preis, sondern auch um Übergabemodalitäten und etwaige mit dem Kauf verbundene Pflichten und Rechte.
Nach erfolgreicher Verhandlung folgt die Vertragsphase. Ein Notar wird eingeschaltet, um den Kaufvertrag aufzusetzen und den rechtlichen Rahmen sicherzustellen. Der Notar erklärt den Vertrag und stellt sicher, dass beide Parteien den Inhalt verstehen und einverstanden sind. In einem offiziellen Termin wird der Kaufvertrag notariell beurkundet, was dem Vertrag rechtliche Gültigkeit verleiht. Zugleich wird der Käufer in der Regel eine Anzahlung leisten.
Die letzte Phase ist die Abwicklung und Übergabe. Nachdem der Kaufvertrag beurkundet ist, erfolgt die Kaufpreiszahlung gemäß den im Vertrag festgelegten Bedingungen. Der Notar überwacht die Zahlung und sorgt für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Sobald der vollständige Kaufpreis bezahlt ist, erfolgt die Schlüsselübergabe und damit die offizielle Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer. Der bisherige Eigentümer zieht aus, falls er dies noch nicht getan hat, und übergibt alle relevanten Unterlagen und Informationen an den neuen Eigentümer.
Die Rolle in den unterschiedlichen Transaktionsphasen
Ein Immobilienmakler spielt in den verschiedenen Transaktionsphasen eines Immobilienverkaufs eine zentrale und vielseitige Rolle. Bereits in der Vorbereitungsphase ist der Makler ein unverzichtbarer Berater. Er unterstützt den Eigentümer bei der Bewertung der Immobilie, indem er eine Marktanalyse durchführt und vergleichbare Verkäufe untersucht, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Außerdem hilft er bei der Zusammenstellung aller notwendigen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Bauplänen. Der Makler erstellt ein ansprechendes Exposé, das die Immobilie in ihrem besten Licht darstellt und alle relevanten Informationen für potenzielle Käufer enthält.
In der Vermarktungsphase übernimmt der Immobilienmakler die Aufgabe, die Immobilie effektiv zu bewerben. Er nutzt seine umfangreiche Marktkenntnis und sein Netzwerk, um das Objekt sowohl online auf Immobilienportalen als auch offline durch Anzeigen in Zeitungen und Schilder vor Ort zu bewerben. Der Makler organisiert und koordiniert Besichtigungstermine, bei denen er die Immobilie potenziellen Käufern präsentiert. Hierbei steht er für alle Fragen zur Verfügung und betont die Vorteile der Immobilie, um das Interesse der Interessenten zu wecken und zu vertiefen.
Wenn ein potenzieller Käufer ernsthaftes Interesse zeigt, tritt der Makler in die Rolle des Vermittlers und Verhandlungsführers. In der Verhandlungsphase arbeitet er darauf hin, eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer zu erzielen. Er moderiert die Verhandlungen über den Kaufpreis und die Bedingungen des Verkaufs, wobei er diplomatisches Geschick und Verhandlungserfahrung einsetzt. Der Makler stellt sicher, dass die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden und dass eine für beide Seiten zufriedenstellende Lösung gefunden wird.
Sobald die Verhandlungen erfolgreich abgeschlossen sind, übernimmt der Makler in der Vertragsphase die Rolle des Beraters und Koordinators. Er arbeitet eng mit einem Notar zusammen, um den Kaufvertrag vorzubereiten und die rechtlichen Aspekte zu klären. Der Makler stellt sicher, dass beide Parteien den Vertragsinhalt verstehen und alle notwendigen Schritte für die notarielle Beurkundung eingeleitet werden. Er begleitet seine Kunden zum Notartermin und sorgt dafür, dass die Beurkundung reibungslos verläuft.
In der abschließenden Phase der Abwicklung und Übergabe unterstützt der Makler beide Parteien bei der Erfüllung aller Vertragsbedingungen. Er überwacht die Zahlung des Kaufpreises und koordiniert die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Der Makler organisiert die Schlüsselübergabe und stellt sicher, dass alle relevanten Unterlagen an den neuen Eigentümer übergeben werden. Auch nach dem Abschluss des Verkaufs bleibt der Makler oft als Ansprechpartner für beide Parteien verfügbar, um bei eventuell auftretenden Fragen oder Problemen zu helfen.
Exkurs: Provisionshöhe und Entstehung des Anspruchs
Die Provision von Immobilienmaklern in Deutschland, auch Maklercourtage genannt, variiert je nach Bundesland und den spezifischen Vereinbarungen zwischen den Parteien. In der Regel liegt die Provision zwischen 3% und 7% des Verkaufspreises der Immobilie, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 19%. Diese Spanne kann je nach Region und Marktlage variieren. In einigen Bundesländern wie Berlin oder Brandenburg ist es üblich, dass die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, wobei jeder etwa 3,57% (inklusive Mehrwertsteuer) des Kaufpreises zahlt. In anderen Bundesländern tragen entweder der Käufer oder der Verkäufer die gesamte Maklerprovision.
Der Anspruch von Immobilienmaklern auf die Provision entsteht grundsätzlich in der Phase der Vertragsunterzeichnung. Genauer gesagt, wird der Provisionsanspruch rechtlich erst dann fällig, wenn der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer notariell beurkundet wurde. Die notarielle Beurkundung ist in Deutschland ein zwingender rechtlicher Schritt beim Immobilienkauf, um die Wirksamkeit des Vertrages zu gewährleisten.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Maklervertrag, der zwischen dem Makler und dem Verkäufer bzw. Käufer geschlossen wird, die genaue Höhe der Provision und die Zahlungsmodalitäten regelt. Der Maklervertrag definiert auch, unter welchen Bedingungen der Provisionsanspruch erlischt, etwa wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die nicht vom Makler zu verantworten sind, nicht zustande kommt.
Fazit
Es wird erkenntlich, dass ein Makler viel Arbeit übernimmt und im Regelfall alles dafür tut, eine Immobilie bestmöglich zu vermarkten. Auch wenn das Heranziehen eines Maklers Kosten verursacht, die im Zusammenhang mit dem Kaufpreis der Immobilie stehen und so ziemlich hoch ausfallen können, sollte man dennoch darüber nachdenken, die Expertise von Immobilienmaklern zu nutzen. Macht man sich ein Bild darüber in welchem Umfang der Makler in der jeweiligen Transaktionsphase tätig wird, dürfte eine Provision in vielen Fällen durchaus als gerechtfertigt anzusehen sein.