Sobald man etwas gewerblich selbstständig macht muss man sich zwangsläufig irgendwann mit dem Thema Steuern auseinandersetzen. Je nachdem in welcher Form man selbstständig unterwegs ist, können verschiedene Steuern anfallen. Einkommensteuer, Gewerbesteuer und die Mehrwertsteuer dürften die wohl bekanntesten sein. Dies ist natürlich auch bei Immobilientransaktionen der Fall. Da der Wert einer Immobilie meist ziemlich hoch ist, fallen dementsprechend auch die Steuern höher aus. Wir zeigen dir in diesem Beitrag Schritte zur Minimierung der Steuerlast bei Immobilientransaktionen auf, erklären dir welche Steuern bei Immobilientransaktionen überhaupt anfallen können und worauf du sonst noch achten musst.

Diese Steuern fallen bei Immobilientransaktionen im gewerblichen Bereich regelmäßig an

Bei gewerblichen Immobilientransaktionen in Deutschland fallen verschiedene Steuern an, die im Rahmen des Kaufs, Verkaufs oder der Vermietung von Immobilien relevant sind. Zu den Hauptsteuern gehören die Grunderwerbsteuer, die Umsatzsteuer, die Einkommensteuer und die Gewerbesteuer.

Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten Steuern beim Erwerb von Immobilien. Sie wird fällig, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie von einer Person auf eine andere übertragen wird. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland in Deutschland, da die Bundesländer jeweils ihre eigenen Steuersätze festlegen können. In der Regel liegt der Satz zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises oder des Verkehrswerts der Immobilie.

Wenn eine Immobilie im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erworben oder verkauft wird, kann auch die Umsatzsteuer anfallen. Die Umsatzsteuerpflicht besteht, wenn der Verkäufer bzw. der Vermieter der Immobilie ein Unternehmer ist und die Immobilie im Rahmen seines Unternehmens nutzt oder verwertet. Die Umsatzsteuer beträgt in Deutschland derzeit 19% und wird auf den Kaufpreis oder die Miete berechnet.

Darüber hinaus müssen Gewinne aus gewerblichen Immobilientransaktionen in der Regel versteuert werden. Wenn eine Immobilie verkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird, unterliegt dieser Gewinn der Einkommensteuer. Die Höhe der Steuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Haltedauer der Immobilie und des individuellen Steuersatzes des Verkäufers.

Für Unternehmen, die gewerblich mit Immobilien handeln, kann auch die Gewerbesteuer relevant sein. Diese Steuer wird auf die Gewinne von Unternehmen erhoben und variiert je nach Gemeinde, in der das Unternehmen seinen Sitz hat. Die Gewerbesteuer wird auf den Gewerbeertrag berechnet und kann durch verschiedene Freibeträge und Hinzurechnungen beeinflusst werden.

Zusätzlich zu diesen Hauptsteuern können bei bestimmten Transaktionen weitere Steuern und Abgaben anfallen, wie z.B. die Grundsteuer, die bei Eigentümern von Grundstücken und Immobilien anfällt, sowie eventuelle Notar- und Grundbuchgebühren im Rahmen des Kauf- oder Verkaufsprozesses.

Sonderfall: Spekulationssteuer bei Immobilien

Die Spekulationssteuer bei Immobilien in Deutschland betrifft Gewinne, die durch den Verkauf von Immobilien erzielt werden und innerhalb eines bestimmten Zeitraums realisiert werden. Grundsätzlich fällt diese Steuer an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis abzüglich eventueller Verkaufskosten berechnet.

Die Spekulationssteuer ist eine Form der Einkommensteuer und unterliegt dem regulären Einkommensteuersatz des Steuerpflichtigen. Dabei wird der erzielte Gewinn dem persönlichen Einkommen hinzugerechnet und entsprechend des individuellen Steuersatzes besteuert. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt somit von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des erzielten Gewinns und des persönlichen Steuersatzes des Verkäufers.

Es gibt jedoch bestimmte Situationen, in denen die Spekulationssteuer nicht anfällt oder vermieden werden kann. Zum Beispiel ist der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie in der Regel von der Spekulationssteuer befreit. Das bedeutet, wenn der Verkäufer die Immobilie selbst bewohnt hat und sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, wird kein Spekulationssteuerbetrag auf den erzielten Gewinn erhoben.

Des Weiteren kann die Spekulationssteuer vermieden werden, wenn die Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war. In diesem Fall gilt die Immobilie nicht mehr als spekulatives Objekt, und die Gewinne aus dem Verkauf sind steuerfrei.

Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, kann es auch sinnvoll sein, die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht zu verkaufen, es sei denn, es liegen besondere Gründe vor, wie z.B. eine dringende finanzielle Notwendigkeit oder ein unerwarteter Umzug.

Schritte zur Minimierung der Steuerlast

Die Minimierung der Steuerlast bei Immobilientransaktionen ist ein wichtiger Aspekt für Immobilieninvestoren und -besitzer, um ihre finanzielle Belastung zu reduzieren und ihre Rendite zu maximieren. Hier sind einige Schritte und Strategien, die dabei helfen können:

1. Steuerliche Planung im Voraus: Eine sorgfältige steuerliche Planung bereits vor dem Kauf einer Immobilie kann helfen, potenzielle Steuervorteile zu identifizieren und Strategien zur Minimierung der Steuerlast zu entwickeln. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit einem Steuerberater oder einem erfahrenen Immobilienexperten abzustimmen, um steuerliche Risiken zu minimieren.

• Einsatz von Sonderabschreibungen: In Deutschland können Immobilieninvestoren von verschiedenen Sonderabschreibungen profitieren, die es ermöglichen, einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie bereits im Jahr der Anschaffung steuerlich geltend zu machen. Dazu gehören beispielsweise die Denkmal-AfA (Abschreibung für Abnutzung) oder die Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen.

• Langfristige Investitionen: Wenn möglich, ist es vorteilhaft, Immobilien langfristig zu halten, da Gewinne aus dem Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei sind. Durch eine langfristige Investitionsstrategie können Immobilienbesitzer die Spekulationssteuer vermeiden und den gesamten Verkaufserlös behalten.

• Nutzung steuerlicher Freibeträge: In Deutschland gibt es verschiedene steuerliche Freibeträge, die Immobilienbesitzer nutzen können, um ihre Steuerlast zu minimieren. Dazu gehören beispielsweise der Grundfreibetrag und der Sparer-Pauschbetrag. Es ist ratsam, diese Freibeträge vollständig auszuschöpfen, um Steuern zu sparen.

• Steuerliche Optimierung der Finanzierung: Die Art und Weise, wie eine Immobilie finanziert wird, kann auch Auswirkungen auf die steuerliche Belastung haben. Beispielsweise können Zinsen für Darlehen zur Finanzierung von Immobilien steuerlich absetzbar sein. Durch die Wahl der richtigen Finanzierungsstruktur können Immobilienbesitzer ihre Steuerlast reduzieren.

• Steuerliche Optimierung beim Verkauf: Beim Verkauf einer Immobilie können verschiedene steuerliche Aspekte berücksichtigt werden, um die Steuerlast zu minimieren. Dazu gehören beispielsweise die Möglichkeit der Nutzung von Veräußerungsgewinnfreibeträgen oder die gezielte Gestaltung des Verkaufszeitpunkts, um steuerliche Vorteile zu maximieren.

• Professionelle Beratung einholen: Aufgrund der Komplexität der Steuergesetzgebung im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen ist es ratsam, sich von einem qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt beraten zu lassen. Ein Experte kann individuelle steuerliche Optimierungsmöglichkeiten identifizieren und dabei helfen, potenzielle steuerliche Risiken zu minimieren.

Abschreibung energetischer Sanierungsmaßnahmen

Energetische Sanierungsmaßnahmen umfassen verschiedene Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten an Gebäuden, die darauf abzielen, deren Energieeffizienz zu verbessern und den Energieverbrauch zu senken. Diese Maßnahmen dienen dazu, den Wärmeverlust zu reduzieren, den Wohnkomfort zu erhöhen und die Umweltbelastung zu verringern. Beispiele für energetische Sanierungsmaßnahmen sind:

1. Wärmedämmung von Fassaden, Dächern und Kellerdecken
2. Austausch von Fenstern und Türen gegen energieeffiziente Modelle
3. Einbau oder Verbesserung der Heizungsanlage, z.B. durch den Einsatz effizienter Heizkessel oder erneuerbarer Energien wie Solarthermie oder Wärmepumpen
4. Optimierung der Lüftungsanlage zur Reduzierung von Wärmeverlusten und zur Verbesserung der Raumluftqualität
5. Installation von intelligenten Steuerungssystemen zur effizienten Nutzung von Energie
6. Diese Maßnahmen können dazu beitragen, die Energieeffizienz eines Gebäudes signifikant zu verbessern und langfristig Kosten zu sparen.

In Deutschland können die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Dies erfolgt im Rahmen der sogenannten „steuerlichen Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen“ gemäß § 35c Einkommensteuergesetz (EStG). Dabei können 20% der Aufwendungen für bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen, maximal jedoch 40.000 Euro pro Wohnung, über einen Zeitraum von drei Jahren ab Beginn der Bauarbeiten steuerlich abgesetzt werden.

Um die steuerliche Förderung in Anspruch nehmen zu können, müssen die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen bestimmte Anforderungen erfüllen und vom Steuerpflichtigen gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden. Dazu gehören unter anderem die Erfüllung bestimmter energetischer Standards sowie die Vorlage entsprechender Rechnungen und Nachweise über die durchgeführten Arbeiten.

Die richtige Finanzierung zur Minimierung der Steuerlast: Diese Möglichkeiten gibt es

Bei der Finanzierung von Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten, die auch Auswirkungen auf die steuerliche Belastung bei Immobilientransaktionen haben können. Eine der gängigsten Finanzierungsoptionen ist die Aufnahme eines Hypothekendarlehens bei einer Bank oder einem Kreditinstitut. Die Zinsen, die für ein solches Darlehen gezahlt werden, sind in der Regel steuerlich absetzbar. Das bedeutet, dass die gezahlten Zinsen als Werbungskosten bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden können, was zu einer Reduzierung der steuerlichen Belastung führt.

Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit ist die Nutzung von Bausparverträgen oder Wohn-Riester-Verträgen. Diese speziellen Spar- und Finanzierungsprodukte werden staatlich gefördert und können zu steuerlichen Vorteilen führen. Beispielsweise können Beiträge zu einem Wohn-Riester-Vertrag steuerlich absetzbar sein und im Rahmen der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Die staatliche Förderung kann dazu beitragen, die Finanzierungskosten zu senken und die Steuerlast zu reduzieren.

Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung von Immobilien ist die Nutzung von Eigenkapital oder die Einbringung von anderen Vermögenswerten. Durch den Einsatz von Eigenkapital kann der Finanzierungsbedarf reduziert und die Gesamtkosten der Immobilientransaktion gesenkt werden. Darüber hinaus können andere Vermögenswerte, wie beispielsweise Wertpapiere oder Lebensversicherungen, zur Finanzierung einer Immobilie genutzt werden. Dies kann steuerliche Vorteile bieten, indem beispielsweise unrealisierte Kursgewinne steuerfrei bleiben.

Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung von Immobilien ist die Nutzung von Förderprogrammen und staatlichen Unterstützungsmaßnahmen. In Deutschland gibt es verschiedene Förderprogramme und Kreditanstalten, die günstige Kredite und Zuschüsse für den Kauf oder Bau von Immobilien anbieten. Diese Fördermittel können dazu beitragen, die Finanzierungskosten zu senken und die Steuerlast zu reduzieren.

Darüber hinaus können alternative Finanzierungsmethoden wie Leasing oder Mietkauf in Betracht gezogen werden, um eine Immobilie zu erwerben. Bei diesen Finanzierungsoptionen ist es jedoch wichtig, die steuerlichen Auswirkungen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um potenzielle steuerliche Risiken zu minimieren und die Gesamtsteuerlast zu optimieren.

Vorsicht vor Scheingeschäften

Scheingeschäfte bei Immobilientransaktionen sind Transaktionen, die vortäuschen, einen echten Handel oder eine echte Vermietung von Immobilien durchzuführen, obwohl in Wirklichkeit keine tatsächliche Absicht besteht, eine solche Transaktion abzuschließen. Diese Art von Geschäften werden oft aus verschiedenen Gründen durchgeführt, darunter die Absicht, Steuern zu hinterziehen, staatliche Vorschriften zu umgehen oder finanzielle Vorteile zu erlangen, die sonst nicht möglich wären.

Ein Beispiel für ein Scheingeschäft bei Immobilientransaktionen könnte sein, wenn zwei Parteien einen Kaufvertrag über eine Immobilie abschließen, jedoch nur zum Schein, ohne tatsächlich den beabsichtigten Verkauf abwickeln zu wollen. Stattdessen könnte der Vertrag dazu verwendet werden, um beispielsweise eine nicht vorhandene Verlustabschreibung geltend zu machen oder um illegale Zahlungen zu verschleiern. Gleiches gilt, wenn die Parteien vereinbaren, dass nur ein Teil des eigentlichen Kaufpreises notariell beurkundet werden soll und der übrige Teil der Kaufsumme abseits der notariellen Angelegenheiten zu zahlen sei.

Es gibt mehrere Gründe, warum von Scheingeschäften bei Immobilientransaktionen abgeraten wird. Erstens sind Scheingeschäfte in der Regel illegal und verstoßen gegen geltendes Recht. Sie können zu strafrechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich Geldstrafen und Gefängnisstrafen für die beteiligten Parteien.

Darüber hinaus können Scheingeschäfte erhebliche finanzielle Risiken mit sich bringen. Wenn ein Scheingeschäft auffliegt, können die beteiligten Parteien nicht nur mit rechtlichen Konsequenzen konfrontiert werden, sondern auch mit erheblichen finanziellen Verlusten, einschließlich der Rückzahlung von Steuervorteilen oder illegalen Zahlungen sowie zusätzlichen Strafen und Zinsen.

Des Weiteren können Scheingeschäfte das Vertrauen in den Immobilienmarkt und das gesamte Wirtschaftssystem untergraben. Sie können dazu führen, dass die Integrität des Marktes in Frage gestellt wird und das Risiko von Betrug und Korruption erhöht wird, was letztendlich das Vertrauen der Investoren und Verbraucher schädigen kann.

Fazit

Es gibt also verschiedene Möglichkeiten und Schritte zur Minimierung der Steuerlast bei Immobilientransaktionen. Wenn man Immobilientransaktionen öfter durchführt kann es helfen, diese besonders gut durchzuplanen. Beispielsweise sollte man sich für die richtige Finanzierungsart entscheiden und sich über mögliche Abschreibungsarten genau informieren. Damit man einen besseren Durchblick bekommt kann es sich lohnen, professionelle Hilfe bspw. eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen.