Das Eigenkapital nimmt im Rahmen einer Immobilienfinanzierung mittlerweile einen sehr hohen Stellenwert ein. Haben Banken beispielsweise vor zehn Jahren noch häufig eine Vollfinanzierung zur Verfügung gestellt, also eine Baufinanzierung ohne eingebundenes Eigenkapital, so fordern die meisten Kreditinstitute heutzutage bestimmte Eigenkapitalquoten, ohne welche die Baufinanzierung abgelehnt würde. Trotz dieser Tatsache verzichten manche Kreditnehmer sogar bewusst auf das Einbinden von Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung, was definitiv nicht anzuraten ist.

Entwicklung im Bereich des Eigenkapitals in der Baufinanzierung

Insbesondere eine damals neue EU-Wohnkreditrichtlinie hat dazu geführt, dass die Banken heutzutage wesentlich strengere Eigenkapitalanforderungen haben, als es zum Beispiel vor zehn Jahren noch der Fall gewesen ist. Die Entwicklung sieht im Bereich des Eigenkapitals daher ganz klar so aus, dass immer mehr Kreditinstitute nur dann bereit sind, ein Baudarlehen zu vorgeben, wenn eine bestimmte Mindestquote an Eigenkapital vorhanden ist. Wie hoch die Eigenkapitalanforderungen sind, hängt vom jeweiligen Kreditgeber ab. Üblich ist, dass viele Kreditinstitute mittlerweile eine Eigenkapitalquote von mindestens 15 Prozent fordern, weil damit in der Regel zumindest die Kauf- oder Baunebenkosten abgedeckt werden können. Auf der anderen Seite bieten immer weniger Banken eine Vollfinanzierung an, also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.

Deutlich höhere Kosten bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Solltest du noch eine Bank finden, die eine zuvor angesprochene Vollfinanzierung offeriert, dann gibt es dennoch einen großen Nachteil gegenüber einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital. Dieser besteht darin, dass die Zinskonditionen in dem Fall vermutlich deutlich ungünstiger sind, als wenn du eine bestimmte Eigenkapitalquote vorweisen kannst. Der Grund ist vor allem, dass eine Vollfinanzierung für die Bank naturgemäß ein höheres Risiko beinhaltet, als wenn der Kreditnehmer über Eigenkapital verfügt und demzufolge einen geringeren Fremdfinanzierungsbedarf hat.

Dieses erhöhte Risiko lassen sich die Kreditgeber bezahlen, indem sie einen höheren Darlehenszins veranschlagen. Da du als Kreditnehmer faktisch immer davon ausgehen kannst, dass eine Vollfinanzierung (deutlich) teurer als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital ist, solltest du stets versuchen, Eigenmittel in die Baufinanzierung einzubringen. Tust du das nicht, zahlst du unter Umständen eigentlich unnötige Zinsen im vier- oder sogar fünfstelligen Bereich, wenn man einmal die Zinssumme für eine Zinsbindung von beispielsweise zehn Jahren betrachtet.

Wie viel Zinsen kann ich durch Eigenkapital einsparen?

Wie viel Zinsen du im Bereich der Baufinanzierung durch vorhandenes Eigenkapital einsparen kannst, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören in erster Linie:

• Kapitalbedarf (Kreditsumme)
• Zinssatz bzw. Zinsdifferenz zwischen Finanzierung mit und ohne Eigenkapital
• Laufzeit / Dauer der Zinsbindung

Zur Verdeutlichung, was du ohne Eigenkapital in der Baufinanzierung eventuell an Mehrkosten haben würdest, möchten wir im Folgenden zwei Finanzierungsbeispiele darstellen. Beim ersten Angebot handelt sich um eine Vollfinanzierung, sodass kein Eigenkapital vorhanden sein muss. Im zweiten Finanzierungsangebot hingegen fordert die Bank eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent.

	Finanzierungsangebot 1 (Vollfinanzierung)	Finanzierungsangebot 2 (Finanzierung mit EK)
Kaufpreis Haus	380.000 €	380.000 €
Kaufnebenkosten	40.000 €	380.000 €
Eigenkapital	0 €	90.000 €
Fremdkapitalbedarf	420.000 €	330.000 €
Tilgung	2%	2%
Zinssatz	3,95 %	3,31 %
Zinssumme in 10 Jahren (ohne Tilgungsverrechnung)	147.096,42 Euro	97.121,60 Euro

An diesem Beispiel erkennst du deutlich, welch großen Unterschied es ausmacht, ob du eine Baufinanzierung mit Eigenkapital oder ohne Eigenkapital in Angriff nimmst. Zum einen sparst du natürlich schon deshalb Zinskosten bei der zweiten Finanzierungsvarianten ein, weil der Fremdkapitalbedarf aufgrund des vorhandenen Eigenkapitals geringer ist. Hinzu kommt, dass der Kreditgeber dir natürlich bei einer Finanzierung mit einer gewissen Eigenkapitalquote einen günstigeren Zinssatz anbietet, als wenn es sich um eine Vollfinanzierung handelt. Das führt im Beispielfall dazu, dass du auf einen Zeitraum von zehn Jahren gerechnet insgesamt über 54.000 Euro an Mehrkosten im Bereich der Zinsen hast, weil keine Eigenmittel in die Baufinanzierung geflossen sind.

Welche weiteren Vorteile hat das Eigenkapital in der Baufinanzierung?

Eigenkapital in der Baufinanzierung hat nicht nur den Vorteil, dass die Bank dir günstigere Zinssätze anbieten kann. Darüber hinaus profitierst du bei Eigenmitteln, die in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden können, noch von weiteren Vorzügen, nämlich:

• Chance auf Kreditzusage erhöht
• Stabilere Finanzierung insgesamt
• Geringere Monatsbelastung in Form der Kreditrate

Ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist bei Eigenkapital in der Baufinanzierung, dass dann die Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditentscheidung seitens der Bank höher ist, als wenn es sich um eine Vollfinanzierung handeln würde. Nur bei sehr guter Bonität werden die Kreditinstitute vermutlich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital akzeptieren. Welche Maßstäbe dann allerdings angelegt werden, ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich. Darüber hinaus profitierst du beim Eigenkapital davon, dass die Finanzierung insgesamt stabiler ist und aufgrund des geringeren Fremdkapitalbedarfs natürlich die monatliche Belastung in Form der Kreditrate etwas moderater ausfallen kann.

Was kann ich tun bei fehlendem Eigenkapital?

Insbesondere jüngere Familien, die ein Eigenheim finanzieren möchten, hatten in der Vergangenheit häufiger noch keine Chance, Eigenkapital anzusparen und dies in die Baufinanzierung einfließen zu lassen. Auf der anderen Seite ist es natürlich verständlich, dass auch diese jüngeren Kreditnehmer von den zuvor genannten Vorteilen profitieren möchten, die eine gewisse Eigenkapitalquote in der Immobilienfinanzierung einfach hat. Daher stellt sich die Frage, ob es Möglichkeiten gibt, fehlendes Eigenkapital auf irgendeine eine Art und Weise zu ersetzen. Tatsächlich existieren diesbezüglich mehrere Optionen, die infrage kommen können, nämlich:

• Eigenleistungen am Bau
• Vorauszahlung auf eine spätere Erbschaft (Schenkung)
• Verwandtendarlehen
• Finanzierung durch eine andere Bank

Wie du an dieser Auflistung erkennen kannst, geht es in erster Linie darum, das fehlende Eigenkapital auf eine andere Art und Weise zu ersetzen. Die Eigenleistungen am Bau eignen sich für zukünftige Immobilienbesitzer, die kein Haus kaufen, sondern ein Objekt bauen möchten. Wer handwerklich geschickt ist, kann oft einige Arbeiten selbst erledigen, was die meisten Banken zu einem gewissen Prozentsatz als Eigenkapital anrechnen. Eine weitere Option besteht möglicherweise in einem Verwandtendarlehen, welches aus Sicht der kreditgebenden Bank ebenfalls wie Eigenkapital zu bewerten ist. In dem Fall kommt es dem Kreditnehmer lediglich darauf ein, dass er finanziellen Mittel nicht selbst zur Verfügung stellt.

Mögliche Alternative: Noch einige Jahre mit dem Eigenheim warten

Solltest du noch nicht über Eigenkapital verfügen und kommen die zuvor genannten Optionen – aus welchen Gründen auch immer – nicht infrage, gibt es noch eine andere Lösung. Manchmal ist tatsächlich sinnvoller, dass du noch einige Jahre mit dem Eigenheim wartest, damit du in dieser Zeit die Möglichkeit hast, Eigenkapital anzusparen. Das kann in der Summe wirtschaftlich meistens sinnvoller sein, selbst wenn die Bauzinsen in dieser Zeit eventuell noch weiter ansteigen.

Allerdings solltest du diese Entscheidung nicht schnell und leichtfertig treffen. Insbesondere in einer Niedrigzinsphase kann es durchaus passieren, dass die Bauzinsen weiter ansteigen werden. Ist der Bauzins dann einmal auf einem gewissen Niveau angekommen, können die Kosten letztendlich sogar höher sein, als wenn du sofort eine Vollfinanzierung mit einem höheren Hypothekenzins in Angriff nehmen würdest.