Heutzutage scheint die Vermietung von Immobilien sehr lukrativ. Viele Menschen entschieden sich zu Niedrigzinszeiten dazu, eine Immobilie zu kaufen, um diese zu vermieten. Damit lässt es sich nicht nur für das Alter vorsorgen, sondern durch erzielte Mieteinnahmen kann natürlich der sowieso schon monatlich anfallende Lohn aufgebessert werden. Wenn es aber dazu kommt, dass die Mieteinnahmen eine bestimmte Summe erreichen, müssen auf die Einnahmen unter Umständen natürlich auch Steuern gezahlt werden. Wie Mieteinnahmen richtig versteuert werden, was abgeschrieben werden kann und, wie es mit den Ausgaben aussieht, erklären wir im Folgenden Beitrag.
Was gehört zu den Mieteinnahmen?
Sobald man eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus einem Dritten, gegen Zahlung eines Entgelts, überlässt, kann man in fast allen Fällen von Mieteinnahmen sprechen. Die Vermietung von Eigentums- oder Einliegerwohnungen, die Vermietung eines Hauses, die Untervermietung von nur einem Zimmer, die Verpachtung von Grundstücken und die Vermietung von gewerblichen Räumen stellen Mieteinnahmen dar. Welche Räume man selber davon vermietet bzw. verpachtet, ist dem zuständigen Finanzamt erst einmal egal, denn die Einnahmen müssen grundsätzlich so oder so versteuert werden.
Verlangt man beispielsweise nur die anfallenden Nebenkosten von einem Dritten, sollte man hier ebenso aufpassen. Diese Nebenkosten gehören ebenfalls zu den Einnahmen aus Verpachtung und Vermietung. In der Steuererklärung muss demnach die Warmmiete angegeben werden. Da Vermieter die Nebenkosten im Regelfall nicht behalten, können sie in den meisten Fällen als Ausgaben abgezogen werden.
In manchen Fällen kommt es sogar vor, dass die Finanzämter Vereinfachungen zulassen. Dadurch ist es möglich nur die Kaltmiete, in der Steuererklärung, anzugeben. Das Abziehen von Nebenkosten ist an dieser Stelle nicht mehr möglich.
Wie viel Steuern müssen auf die Mieteinnahmen gezahlt werden?
Wie hoch der Steuersatz ist, hängt immer vom jeweiligen Einzelfall und vom persönlichen Steuersatz ab. Der Steuersatz einer Person ist davon abhängig, in welcher Steuerklasse die Person ist und ob sie zum Beispiel Kinder hat. Insgesamt kann von einem Steuersatz in Höhe von 14 bis 42 Prozent ausgegangen werden.
Freibeträge
Auch für Vermieter gibt es einen Freibetrag. Das ist, genau wie bei Arbeitnehmern, der sogenannte Grundfreibetrag. Bis zur Grenze dieses Betrages sind alle Einnahmen im Normalfall steuerfrei. Vermieter müssen allerdings beachten, dass der Grundfreibetrag für alle Einnahmen zusammen gilt. Bekommt man ein regelmäßiges Gehalt und zusätzlich die Mieteinnahmen, ist die Wahrscheinlichkeit über der Grenze zu liegen bereits ziemlich hoch. Wenn schon das Gehalt über der Grenze des Grundfreibetrages liegt, müssen die Mieteinnahmen in voller Höhe versteuert werden – und das selbst dann, wenn sich die Mieteinnahmen an sich unter dem Betrag befinden.
Steuerpflicht für Privatpersonen
Vermietet man eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück als Privatperson, gelten andere steuerliche Regelungen für die Privatpersonen, als für Gewerbetreibende. Privatpersonen müssen keine Umsatzsteuer berechnen bzw. abführen. Erreichen die Mieteinnahmen einen Wert von 30.000€ nicht, sind die Vermieter von der Umsatzsteuer befreit.
Grundsätze für gewerblich handelnde Vermieter
Handelt es sich um einen gewerblich handelnden Vermieter, sieht dies etwas anders aus. Wer als „professioneller“ Vermieter auftritt, muss auf Mieteinnahmen von mehr als 30.000€, als umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen, seine Objekte zuzüglich einer Umsatzsteuer vermieten. Im ersten Moment mag die Umsatzsteuer als lästig gelten, was sich aber nicht unbedingt ist. Als umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen können die Vermieter Sanierungskosten und Renovierungskosten einer gewerblich vermieteten Einheit den Mehrwertsteuerbetrag in der jeweiligen Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Das sorgt dafür, dass die Vermieter Immobilien deutlich günstiger renovieren bzw. sanieren kann, indem die Vermieter die Rechnungen um 19 Prozent absetzen können.
Was kann von den Steuern abgesetzt werden?
Alle Kosten, die rund um die Vermietung anfallen gelten normalerweise als Werbungskosten und können von der Steuer abgesetzt werden. Die Ausgaben reduzieren mithin den Betrag, auf den die Steuern zu entrichten sind. Die Höhe der Ausgabe ist also ebenfalls ein Einflussfaktor, der dazu in der Lage ist die Steuerlast anzuheben oder zu senken. Kommt es dazu, dass Vermieter am Ende mehr Ausgaben, als Einnahmen hatten, gilt dies als Verlust. Dadurch fallen letztendlich gar keine Steuern an.
Es gilt das Zu- und Abflussprinzip. Man kann die Ausgaben nur in dem Jahr absetzen, in dem sie auch gezahlt wurden. Genau das gleiche gilt für die Einnahmen.
Die Nebenkosten
Wie bereits erwähnt, können Nebenkosten normalerweise von den Steuern abgesetzt werden. Nebenkosten sind solche, die im Zusammenhang mit der Nutzung eines Hauses, des Grundbesitzes oder einer Wohnung anfallen. Dazu gehören vor allem Heizkosten, Kosten für Wasserversorgung, die Hausnebenkosten (lt. Nebenkostenabrechnung), Gebäudeversicherungen, die Grundsteuer, Möbel und vieles mehr.
Laufende Kredite und die Zinsen
Haben die Vermieter für den Kauf der Immobilie ein Darlehen aufgenommen, gelten die jeweiligen Zinsen bei der Steuer als abzugsfähig. Es ist beinahe belanglos, um welche Art des Kredits es sich handelt. Die jährlich anfallenden Zinsen können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Tilgung an sich darf man jedoch nicht absetzen. Jedoch gibt es die Möglichkeit, statt der Tilgung, jährliche Abschreibungen auf den Gebäudewert vorzunehmen. Die anfallenden Geldbeschaffungskosten, wie die Gebühren für die Grundschuldeintragung, die Grundschuldbestellung, die Bereitstellungszinsen und weitere Gebühren, dürfen sofort bei Anschaffung der Immobilie als Werbungskosten angegeben werden.
Aufwendungen für die Erhaltung der Immobilie
Modernisierungs- und Instandhaltungskosten werden auch Erhaltungsaufwand bezeichnet und sind sofort als Werbungskosten absetzbar. Anstatt der sofortigen Absetzung, können die Ausgaben auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Solche Erhaltungsaufwendungen können der Austausch von Türen und Fenstern, die Neueindeckung des Daches oder die Erneuerung der Elektrik sein. Aufpassen muss man hier nur innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf, da man nur 15% des Kaufpreises investieren darf, ohne dass die Investition zum Kaufpreis gezählt wird und somit auch über 50 Jahre abgeschrieben werden muss.
Abschreibung des Kaufpreises einer Immobilie
Zudem haben Vermieter die Möglichkeit einen Teil des Kaufpreises von der Steuer abzusetzen. Der Normalfall ist, dass zu jeder Immobilie ein Grundstück gehört oder wenigstens ein Teil des Grundstücks. Hier kann nur Teil des Kaufpreises, der auf das jeweilige Gebäude fällt, ist absetzbar. Dies ist also grundsätzlich möglich, nur ist nicht sofort der komplette Preis absetzbar. Vielmehr muss der Kaufpreis über mehrere Jahre verteilt werden.
Abschreibung als Steuervorteil
Die Abschreibung einer Immobilie und weiterer Gegenstände ist vorteilhaft. Zwar ist die Immobilie an sich, unmittelbar nach einem Bau, noch ziemlich hochwertig. Allerdings verliert ein neu gebautes Gebäude mit der Zeit an Wert. Diese Wertminderungen können in den Steuererklärungen angegeben und so abgesetzt werden. Dies geschieht mit der „Absetzung für Abnutzung“ – auch als Abschreibung oder AfA bekannt. Die Grundlage für die Berechnung bilden der Anschaffungspreis oder die Baukosten der Mietimmobilie. Der Wert des dazugehörigen Grundstücks ist davon abzuziehen. Über 50 Jahre ist der Anteil des Kaufpreises eines Gebäudes dann abzuschreiben. Dies entspricht zwei Prozent pro Jahr. Mit einem entsprechenden Gutachten ist ggf. eine höhere Abschreibung möglich. Außerdem sollen die Abschreibungen im Mietwohnungsbau ab 2024 steigen.
Kosten bei Abschreibung des Gebäudes
Es gibt unterschiedliche Kosten, die in die Abschreibung eines Gebäudes gehören und das sind hauptsächlich die Kaufnebenkosten.
Wurde die Immobilie gerade erst gekauft und soll sie nun vermietet werden, zählen die Kaufnebenkosten zu den Werbungskosten. Kaufnebenkosten sind unter anderem die Maklerprovision, die Notargebühren, die Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer, etliche Fahrtkosten zum Notar und alle weiteren Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie, standardmäßig anfallen.
Fazit
Immobilien zu vermieten kann für viele Menschen sehr attraktiv sein. Die Vermietung stellt einen guten Grundpfeiler für das Alter dar oder kann dabei helfen die monatlichen Einnahmen deutlich zu erhöhen. Trotzdem müssen die Vermieter grundsätzlich darauf achten die anfallenden Einnahmen richtig zu versteuern. Der Grundfreibetrag sollte unbedingt beachtet werden, denn wird dieser erreicht, sind die Einnahmen von da an zu versteuern. Achten die Vermieter auf alle aufgezeigten Problemstellungen, steht der Vermietung grundsätzlich nichts mehr im Wege.