Wer einen Mietvertrag schließt, muss sich darüber im Klaren sein, dass die Miethöhe nicht in Stein gemeißelt ist. Da auch der Mietmarkt stetig in Bewegung ist, kommt es erfahrungsgemäß spätestens nach ein paar Jahren zur ersten Mieterhöhung. Doch selbstverständlich kann der Vermieter hier nicht frei entscheiden, wie stark die Miete steigen soll. Vielmehr sieht das Gesetz einige Rahmenbedingungen vor, um die Belastung für den Mieter in Grenzen zu halten. Obendrein ist der Mieter einer Erhöhung nicht tatenlos ausgeliefert. Vielmehr kann er in einigen Fällen der Mieterhöhung widersprechen. Wann das möglich ist und wie dabei vorgegangen wird, wollen wir uns im Folgenden einmal ansehen.

Mieterhöhung widersprechen: Recht zur Mieterhöhung

Für Vermieter stellt eine Mietwohnung die Einkommensgrundlage oder auch Altersvorsorge für das spätere Leben dar. Dafür muss die Immobilie aber auch gewinnbringend Erträge erzielen oder sich zumindest selbst finanzieren. Um ein Minusgeschäft zu vermeiden, besteht deshalb für Vermieter die Möglichkeit, die Miete in regelmäßigen Abständen zu erhöhen. Insbesondere bei privaten Vermietern sollten Mieter deshalb im Hinterkopf behalten, dass es immer mal wieder zu einer Erhöhung kommen kann. Die erste Mieterhöhung seitens des Vermieters darf zwölf Monate nach Vertragsschluss angekündigt werden. Gültig wird die höhere Mietzahlung dann allerdings erst drei Monate später. 15 Monate nach Vertragsschluss muss der Mieter also frühestens mit einer höheren Miete rechnen.

Welche Rahmenbedingungen dabei gelten, hat der Gesetzgeber im § 558 BGB niedergeschrieben. Dieser besagt, dass der Vermieter eine Anpassung an die ortsübliche Miete verlangen kann, wenn die Miethöhe seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Miete zu ermitteln, ist mitunter gar nicht so einfach. Deshalb ist bei dieser Anpassung Transparenz sowohl für Vermieter als auch für Mieter äußerst wichtig. Aus diesem Grund findet man in vielen Städten und Gemeinden den sogenannten Mietspiegel vor. Dieser wird regelmäßig von der Verwaltung veröffentlicht und soll als Anhaltspunkt für die Bestimmung der richtigen Miethöhe dienen. In seiner Ankündigung muss der Vermieter dann keine komplexe Kalkulation der ortsüblichen Miete vorlegen. Stattdessen genügt ein Verweis auf den Mietspiegel.

Mieterhöhung widersprechen: Der Mietspiegel

Vermieter können die Mieterhöhung nicht über den Daumen peilen. Vielmehr benötigen sie einen Anhaltspunkt, der die höhere Miete auch rechtfertigt. Dreh- und Angelpunkt ist dabei meist der Mietspiegel. Dieser wird anhand verschiedener Parameter für die jeweilige Region ermittelt und für alle zugänglich von der Stadt oder Gemeinde veröffentlicht. Bei der Kalkulation spielen Lage, örtliche Infrastruktur, Hausalter und Ausstattung die wichtigsten Rollen. Der große Vorteil am Mietspiegel ist seine Objektivität. Da er von der Verwaltung selbst berechnet wird, steht er unbestritten im Raum, wenn es zu einer Mieterhöhung kommen sollte. Eine mitunter komplexe und streitbare Ermittlung der ortsüblichen Miete bleibt für den Vermieter dann aus.

Den Mietspiegel kann sich aber nicht nur der Vermieter zunutze machen, wenn eine Mieterhöhung ansteht. Umgekehrt kann der Mieter auf eine Mietsenkung bestehen, wenn die eigene Miete über dem Mietspiegel liegen sollte. Um der durch das Gesetz gewährten Vertragsfreiheit jedoch zu genügen, bedeutet nicht jede etwas zu hohe Miete auch automatisch einen Anspruch auf Mietsenkung. Vielmehr muss die Miete schon deutlich über dem örtlichen Mietspiegel liegen. Das ist dann der Fall, wenn die Miete 20% über dem einschlägigen Mietspiegel liegt. Dann kann der Mieter der Mieterhöhung widersprechen. Sollte sich das Ganze erst im Nachhinein herausstellen, können Mieter ihre Rechte dennoch durchsetzen. So können zu hohe Mietzahlungen rückwirkend bis zu drei Jahre geltend gemacht werden.

Mieterhöhung widersprechen: Ortsübliche Miethöhe

Nicht jede Gemeinde stellt seinen Bürgern einen Mietspiegel als objektives Werkzeug bei der Mietkalkulation zur Verfügung. In diesem Fall muss der Vermieter selbst eine Art Mietspiegel ermitteln. Hierfür kalkuliert dieser die ortsübliche Miete. Dabei muss aus der Ankündigung der Mieterhöhung für den Mieter nachvollziehbar hervorgehen, wie die höhere Miete zustande kommt. Als Grundlage für die Kalkulation dienen mindestens drei vergleichbare Wohnungen. Diese müssen dann eine Miethöhe aufweisen, welche der Vermieter mit seiner Mieterhöhung anpeilt. Natürlich haben viele Mieter bei der vorgestellten Kalkulation so ihre Zweifel. Um ihnen eine Kontrollmöglichkeit zu geben, muss der Vermieter deshalb auch detaillierte Angaben zu den jeweiligen Wohnungen machen. Dazu gehören auch die Namen der dortigen Mieter sowie die Adresse. Bei Unsicherheiten können die Mieter dann bei den entsprechenden Personen nachfragen, ob die Angaben stimmen oder nicht.

Mieterhöhung widersprechen: Modernisierungsmaßnahmen

Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmieten spielen dann keine Rolle, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie vorgenommen hat. In diesem Fall kann er die Miete auch dann erhöhen, wenn weder Mietspiegel noch die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen sind. Das gilt zumindest für Kosten, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen kann. Das ist bei bloßen Arbeiten, die der Instandhaltung des Gebäudes dienen, nicht der Fall. So ist der Einbau von neuen Stromkabeln oder Abwasserrohren kein Grund für für eine Mieterhöhung.

Anders sieht es wiederum bereits bei einer neuen Heizanlage aus. Das ist zumindest dann der Fall, wenn die Mieter dabei von niedrigeren Energiekosten profitieren. Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist auf jeden Fall dann berechtigt, wenn der Komfort des Mieters steigt. Das ist beispielsweise beim Anbau eines Balkons oder aber dem Einbau eines Fahrstuhls der Fall. Anders als bei Mieterhöhungen wegen steigender Vergleichsmieten, ist die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen auch ohne die Einhaltung von bestimmten Fristen möglich.

Mieterhöhung widersprechen: Kostenfalle umgehen

Vor einer Mieterhöhung weist der Vermieter seinen Mieter in Schriftform auf die bald folgende Erhöhung hin. Mieter müssen das nicht einfach so hinnehmen. Vielmehr besteht immer die Möglichkeit des Widerspruchs. Ob dieser erfolgreich ist, ist eine andere Frage. Sollte der Mieter einer Mieterhöhung widersprechen und hartnäckig am Ball bleiben, muss der Vermieter die höhere Miete meist vor Gericht einklagen. Da ein solches Verfahren mit hohen Kosten verbunden ist, sollten Mieter den Weg des Widerspruchs nur dann gehen, wenn sie sich hohe Erfolgschancen ausrechnen. Hierfür sollte unbedingt die juristische Expertise eines Rechtsanwalts eingeholt werden. Sieht dieser die Möglichkeit eines erfolgreichen Widerspruchs als gegeben an, spricht nichts gegen ein gerichtliches Verfahren. Ansonsten ist man aber besser damit beraten, einfach die Mieterhöhung hinzunehmen, anstatt zusätzliche Kosten durch Verfahren und Anwalt einstecken zu müssen.

Mieterhöhung widersprechen: Wann lohnt sich das?

Doch wann besteht denn nun eigentlich ein Anlass für den Widerspruch einer Mieterhöhung? Grundsätzlich ist das dann der Fall, wenn der Mieter keinen wirklichen Grund für eine Mieterhöhung sieht. So zum Beispiel, wenn die Miethöhe bereits der ortsüblichen Höhe entspricht. Da eine Mieterhöhung auch stets eine Begründung erfordert, ist ein Widerspruch auch dann angebracht, wenn der Vermieter keinen Grund angibt. Obendrein kann sich ein Widerspruch lohnen, um den Vermieter ein wenig unter Druck zu setzen. Sollte dieser beispielsweise noch Instandhaltungsarbeiten an der betreffenden Wohnung unerfüllt gelassen haben, kann man beides miteinander verknüpfen.

Eine Mieterhöhung würde dann erst nach erfolgter Mängelbeseitigung wirksam werden. Ein Widerspruch ist außerdem dann angebracht, wenn der Vergleich mit den anderen Wohnungen mit höherer Miete schlicht hinkt. Da eine Mieterhöhung an bestimmte Fristen geknüpft ist, kann auch hierin ein Widerspruchsgrund liegen. Liegt die letzte Mieterhöhung beispielsweise noch nicht lang genug zurück, darf der neuen Erhöhung sofort widersprochen werden. Mindestens ein Jahr muss die letzte Erhöhung zurückliegen. Auch eine ausufernde Erhöhung der Miete eröffnet die Möglichkeit zum Widerspruch.

Mieterhöhung widersprechen: Die richtige Abwehr

Sollte ein Mieter mit der Mieterhöhung unzufrieden sein, ist ein Widerspruch die passende Gegenwehr. Doch insbesondere Laien stellen sich natürlich die Frage, wie man bei einem Widerspruch richtig vorgeht. Sollte sich aus dem Schreiben nicht unmittelbar ein Grund zum Widerspruch ergeben, kann sich der Gang zum örtlichen Mietrechtsexperten oder Anwalt des Vertrauens lohnen. Mitunter kann die Ankündigung einer Mieterhöhung nämlich durchaus Formfehler enthalten. Das Problem eines Formfehlers liegt darin, dass er vom Vermieter schnell ausgebessert werden kann. Schließlich ist eine falsche Adresse oder aber fehlende Unterschrift schnell nachgereicht. Hier profitieren Mieter nur insofern, als dass sie die Frist der ersten erhöhten Mietzahlung nach hinten hinauszögern. Im Falle einer vorzeitigen Mieterhöhung sorgt ein Widerspruch zumindest dafür, dass die Erhöhung zum nächstmöglichen Zeitpunkt hinausgezögert wird.

Verstößt die Mieterhöhung gegen Form- oder Fristvorschriften, sind die Aussichten eines Widerspruchs zwar sehr gut, die Auswirkungen halten sich jedoch in Grenzen. Anders sieht es dann aus, wenn kein wirklicher Grund zur Mieterhöhung vorliegt. Ob ein Widerspruch der richtige Weg ist, kann sich der Mieter ausgiebig durch den Kopf gehen lassen, nachdem die Erhöhung angekündigt wurde. Schließlich besteht eine Frist von zwei Monaten, in denen der Mieter Widerspruch einlegen kann. Dementsprechend muss man auch nicht sofort auf das Schreiben antworten. Ganz ignorieren sollten Mieter die Ankündigung der Mieterhöhung allerdings nicht. Schließlich darf der Vermieter dann annehmen, dass man sich mit der Erhöhung einverstanden erklärt hat.

Ist die Frist verstrichen, besteht für den Vermieter auch der Anspruch auf die höhere Mietzahlung. Ein schriftlicher Widerspruch ist deshalb unerlässlich, wenn sich der Mieter gegen die Erhöhung wehren möchte. Die Anforderungen an das Widerspruchsschreiben sind nicht hoch. Im Fokus steht, dass aus dem Schreiben hervorgeht, dass man die Erhöhung als ungerechtfertigt ansieht. In Ergänzung dazu sollte ein Widerspruchsgrund genannt werden. Hier kann man an verschiedene Ursachen denken. Handelt es sich womöglich um einen Formfehler? Liegt die letzte Erhöhung noch nicht lang genug zurück? Oder ist die Mietanpassung vielleicht viel zu hoch? Solltest du Mieter sein, wollen wir dir ein wenig Arbeit abnehmen. Unser Musterschreiben kannst du nutzen, um einen Widerspruch einzulegen.

Mieterhöhung widersprechen: Jede dritte Erhöhung unberechtigt

Dass sich ein Widerspruch lohnen kann, macht ein Blick in die Statistik deutlich. So geht man beim Deutschen Mieterbund davon aus, dass offenbar jede dritte Mieterhöhung gefordert wird, obwohl gar kein Recht dazu besteht. Bei vielen unberechtigten Mieterhöhungen sind es aber nur bloße Form- oder Fristfehler, die ursächlich dafür sind. Dass bedeutet, dass der Mieter in diesen Fällen lediglich die Erhöhung hinauszögert. Sollte sich ergeben, dass die angepeilte Miethöhe rechtens ist, wird man als Mieter früher oder später in den sauren Apfel beißen müssen. Ist das finanziell nicht stemmbar, muss man sich wohl oder übel nach einer Alternative umsehen.

Sollte sich diese durch Glück schnell finden, profitieren Mieter von einem Sonderkündigungsrecht, welches in § 561 BGB festgeschrieben ist. Schließlich bewahrt es vor weiteren Monaten der Mietzahlung. Allerdings besteht nur dann ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Miete aufgrund von Modernisierung oder aber Anpassung an örtliche Vergleichsmieten bzw. den Mietspiegel steigen soll. Bei sogenannten Staffel- oder Indexmieten sieht es wiederum anders aus. Schließlich weiß der Mieter hier bereits bei Vertragsschluss wie die Miete steigen wird.

Mieterhöhung widersprechen: Besonderheiten bei Modernisierung

Sollte ein Vermieter die Miete aufgrund eines gestiegenen Mietspiegels oder einer Anpassung an örtliche Vergleichsmieten erhöhen, ist dies häufig unstrittig. Anders sieht es bei Erhöhungen aus, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen stattfinden sollen. Hier ist das Verlangen nach einer Mieterhöhung auf Seiten des Vermieters meist noch höher. Schließlich hat er für die entsprechenden Bauarbeiten bereits Geld zahlen müssen. Dieses möchte er nach Möglichkeit auf die Mieter umlegen, um die eigene finanzielle Belastung so gering wie möglich zu halten. Damit die Mieter auch bei einer solchen Erhöhung keine böse Überraschung erleben, ist ebenfalls eine schriftliche Ankündigung notwendig. Diese muss ein Vierteljahr im Voraus erfolgen und nicht nur auf die anstehenden Bauarbeiten selbst und etwaige Einschränkungen hinweisen.

Sollte der Vermieter die Miete aufgrund der Baukosten erhöhen wollen, muss selbstverständlich auch ein Hinweis auf die anstehende Erhöhung erfolgen. Laut Gesetz darf der Vermieter maximal 8% aller angefallenen Baukosten auf die Mieter umlegen. Das Widerspruchsrecht gegen die Erhöhung besteht bei Modernisierungsmaßnahmen genauso wie bei einer Erhöhung aus sonstigen Gründen. Allerdings sind es hier in der Regel nur Formfehler, die zum Widerspruch berechtigen. Anders sieht es bei Härtefällen aus. Sollte ein Mieter eine gerichtliche Härtefallprüfung fordern, wird die Belastung der Mieter noch einmal unter die Lupe genommen. Hierfür vergleicht das Gericht die Einkommen aller Mieter und ermittelt damit, wie hoch die Erhöhung sein darf.

Fazit: Mieter brauchen eine Rechtsschutzversicherung

Flattert eine Mieterhöhung beim Mieter ins Haus, ist der Ärger in der Regel groß. Das ist natürlich nachvollziehbar. Befinden wir uns doch in Zeiten, in denen die Preise für nahezu alles in die Höhe schnellen. Doch wie sieht die richtige Reaktion aus? Zunächst sollten Mieter Ruhe bewahren. Da ihnen vom Gesetz drei Monate Zeit für eine passende Reaktion eingeräumt wird, ist das kein Problem. Doch zu lange sollte man auch nicht warten. Wird das Schreiben vom Vermieter nämlich ignoriert, kann er die Erhöhung ganz einfach gerichtlich einfordern. Doch wer keine Ahnung vom Mietrecht hat, der findet in einer Mieterhöhung meist keine Ansatzpunkte, die gegen eine Rechtfertigung sprechen. Umso wichtiger ist es, sich einen Experten an die Seite zu holen. Sollten Mieter zu hohe Kosten fürchten, ist für diesen Ernstfall eine Rechtsschutzversicherung Gold wert. Wer sich hingegen den Widerspruch selber zutraut, der kann unsere praktische Mustervorlage nutzen.