In der Zeit, in der Baugrundstücke beliebter den je sind, stößt man immer wieder auf den Begriff „Erbbaurecht“ oder „Erbpacht“. Viele Menschen können damit erst einmal gar nichts anfangen. Das Einzige, was man bereits aus diesem Begriff erahnen kann ist, dass es etwas mit dem deutschen Erbrecht zu tun hat. Auch das deutsche Erbrecht ist aber gar nicht immer so unkompliziert, wie es anfangs scheinen mag. Tritt nun noch das Baurecht hinzu, macht dies die ganze Sache noch komplizierter und als Laie schafft man es kaum noch durchzublicken.

Damit du den Überblick behältst und weißt, worauf du dich einstellen musst, erklären wir dir im Folgenden genauer, was das Erbbaurecht ist, wie das Erbrecht in Deutschland generell funktioniert und worauf du unbedingt bei Grundstücken mit Erbbaurecht achten solltest.

Deutsches Erbrecht – so funktioniert es

Das deutsche Erbrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das sich mit der Regelung des Vermögensübergangs nach dem Tod einer Person befasst. Es ist im Wesentlichen im fünften Buch des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt und hat das Ziel, den Übergang des Vermögens auf die Erben zu regeln und gleichzeitig den Willen des Erblassers zu berücksichtigen.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Erben: die gesetzlichen Erben und die testamentarischen Erben. Die gesetzlichen Erben werden automatisch in einer festgelegten Rangfolge ermittelt, wenn der Erblasser kein wirksames Testament hinterlassen hat. Die Rangfolge der gesetzlichen Erben wird im BGB festgelegt und berücksichtigt die familiären Beziehungen zum Erblasser. In erster Linie erben die direkten Abkömmlinge des Erblassers, also Kinder und Enkel, sowie der überlebende Ehepartner. Sind keine direkten Abkömmlinge vorhanden, erben die Eltern, Geschwister oder weitere Verwandte nach bestimmten Regeln.

Der zweite Weg, sein Erbe zu regeln, ist die Errichtung eines Testaments. Hier kann der Erblasser seine Erben frei bestimmen und auch von den gesetzlichen Erbfolgeregelungen abweichen. Ein Testament kann entweder eigenhändig geschrieben und unterschrieben oder notariell beurkundet werden. Es ermöglicht dem Erblasser, sein Vermögen nach individuellen Vorstellungen aufzuteilen und auch Personen zu bedenken, die nicht gesetzliche Erben wären.

Eine weitere Möglichkeit der Vermögensnachfolge ist der Erbvertrag. Hier vereinbaren mindestens zwei Personen, dass sie sich gegenseitig als Erben einsetzen oder bestimmte Vermögensgegenstände einem Dritten zuwenden.

Das Erbrecht berücksichtigt auch den Pflichtteilsanspruch von nahen Angehörigen. Selbst wenn ein Erblasser in seinem Testament andere Personen als Erben einsetzt, haben nahe Verwandte wie Kinder oder der überlebende Ehepartner einen Anspruch auf einen Mindestanteil des Nachlasses, den sogenannten Pflichtteil. Dieser Pflichtteilsanspruch soll sicherstellen, dass enge Familienangehörige nicht komplett vom Erbe ausgeschlossen werden können.

Bei der Abwicklung eines Erbfalls gibt es verschiedene Schritte zu beachten. Zunächst muss der Erbfall festgestellt werden. Hierzu wird in der Regel ein Erbschein beantragt, der die Erbenstellung rechtlich nachweist. Anschließend erfolgt die Bestandsaufnahme des Nachlasses, bei der sämtliche Vermögensgegenstände erfasst und bewertet werden. Danach erfolgt die Aufteilung des Nachlasses entsprechend der gesetzlichen Erbfolge oder des Testaments. Die Erben können den Nachlass entweder untereinander aufteilen oder es kann eine Erbauseinandersetzung erfolgen, bei der jeder Erbe seinen Anteil erhält.

Die gesetzliche Erbfolge

Die gesetzliche Erbfolge in Deutschland regelt die Reihenfolge, in der die gesetzlichen Erben ermittelt werden, wenn der Erblasser kein wirksames Testament hinterlassen hat. Die gesetzliche Erbfolge basiert auf dem Gedanken, dass enge Familienangehörige des Erblassers automatisch erben sollen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt die Regeln für die gesetzliche Erbfolge fest.

Die gesetzliche Erbfolge unterscheidet zwischen verschiedenen Ordnungen, in denen die Erben eingeteilt werden. Die erste Ordnung umfasst die direkten Abkömmlinge des Erblassers, also seine Kinder und Enkel. Sind Kinder vorhanden, erben sie in der Regel zu gleichen Teilen. Wenn ein Kind bereits vorverstorben ist, treten seine eigenen Kinder an seine Stelle und nehmen dessen Anteil am Erbe ein.

Ist der Erblasser kinderlos, rückt die zweite Ordnung in den Fokus. Hier erben die Eltern des Erblassers zu gleichen Teilen. Wenn ein Elternteil bereits verstorben ist, erben die noch lebenden Elternteile allein. Sind auch keine Eltern mehr vorhanden, geht das Erbe auf die Geschwister des Erblassers über. Sind einige Geschwister bereits vorverstorben, treten deren Kinder an ihre Stelle.

Ist weder eine direkte Nachkommenschaft noch Eltern oder Geschwister vorhanden, tritt die dritte Ordnung der gesetzlichen Erbfolge in Kraft. Hier erben die Großeltern des Erblassers zu gleichen Teilen. Ist kein Großelternteil mehr am Leben, erben die noch lebenden Onkel und Tanten des Erblassers. Auch hier treten im Falle des Vorversterbens von Onkeln oder Tanten deren Kinder an ihre Stelle.

Sind weder in der ersten, zweiten noch dritten Ordnung Erben vorhanden, kommt die vierte Ordnung zum Tragen. Diese umfasst die Urgroßeltern und deren Abkömmlinge. Die Regelungen werden entsprechend der vorherigen Ordnungen fortgeführt.

Wenn keine erbberechtigten Verwandten bis zur vierten Ordnung vorhanden sind, tritt die sogenannte „Erbfolge des Staates“ ein. In diesem Fall fällt das Erbe an das jeweilige Bundesland, in dem der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte.

Es ist wichtig zu beachten, dass innerhalb jeder Ordnung die Erben in der Regel gleichberechtigt sind. Allerdings kann das Gesetz auch Ausnahmen vorsehen, wenn bestimmte erbrechtliche Aspekte wie das Vor- und Nacherben oder das Berliner Testament greifen.

Die gesetzliche Erbfolge bietet eine Grundlage für die Verteilung des Nachlasses, wenn kein Testament oder Erbvertrag vorhanden ist. Es ist jedoch auch möglich, von der gesetzlichen Erbfolge abzuweichen und durch die Errichtung eines Testaments oder Erbvertrags individuelle Regelungen zu treffen. In solchen Fällen haben die testamentarischen Bestimmungen Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge.

Was man unter Erbbaurecht verstehen kann

Das Erbbaurecht bzw. die Erbpacht ist ein rechtliches Konstrukt, das es ermöglicht, ein Grundstück für eine bestimmte Zeit zu nutzen und darauf ein Bauwerk zu errichten, ohne das Eigentum an dem Grundstück zu erwerben. Es handelt sich um ein sogenanntes „dingliches Recht“ an einem Grundstück, das im Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer (Verpächter) und dem Erbbauberechtigten (Erbbauberechtigter) vereinbart wird.

Der Erbbaurechtsvertrag regelt die genauen Bedingungen und Rechte des Erbbaurechts. Er enthält Informationen über die Laufzeit des Erbbaurechts, die Höhe des Erbbauzinses (eine regelmäßige Zahlung des Erbbauberechtigten an den Verpächter) und die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks.

Das Erbbaurecht bietet dem Erbbauberechtigten die Möglichkeit im Rahmen der Erbpacht, das Grundstück für eine längere Zeitspanne zu nutzen, ohne das Kapital für den Kauf des Grundstücks aufbringen zu müssen. Es ist insbesondere für Personen oder Unternehmen attraktiv, die beispielsweise ein Haus, ein Gewerbegebäude oder eine öffentliche Einrichtung errichten möchten, aber nicht das Eigentum am Grundstück erwerben möchten oder können.

Die Laufzeit der Erbpacht beträgt in der Regel zwischen 50 und 99 Jahren, kann aber auch individuell vereinbart werden. Während dieser Zeit hat der Erbbauberechtigte das Recht, das Grundstück zu nutzen, es zu bebauen und die darauf errichteten Gebäude zu nutzen oder zu vermieten. Er ist somit Eigentümer des aufstehenden Bauwerks, jedoch nicht des Grundstücks selbst.

Das Erbbaurecht bringt sowohl für den Verpächter als auch für den Erbbauberechtigten Vorteile mit sich. Der Verpächter erhält regelmäßige Einnahmen durch den Erbbauzins und behält das Eigentum am Grundstück. Der Erbbauberechtigte kann dagegen das Grundstück nutzen, ohne es kaufen zu müssen, und hat die Möglichkeit, sein Bauwerk zu errichten und langfristig zu nutzen.

Man sollte anmerken, dass das Erbbaurecht auch Grenzen und Regelungen unterliegt. Zum Beispiel kann der Verpächter bestimmte Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks oder des Bauwerks vorschreiben. Darüber hinaus kann das Erbbaurecht übertragen, vererbt oder belastet werden, beispielsweise durch eine Hypothek oder Grundschuld.

Am Ende der Laufzeit des Erbbaurechts gibt es verschiedene Szenarien, je nach Vereinbarung im Erbbaurechtsvertrag. In einigen Fällen wird das Erbbaurecht verlängert, in anderen kann das Bauwerk an den Verpächter übergehen oder es wird eine Entschädigung für das Bauwerk gezahlt. Die genauen Regelungen werden im Erbbaurechtsvertrag festgelegt.

Das Erbbaurecht ist ein rechtliches Instrument, das es ermöglicht, Grundstücke zu nutzen und zu bebauen, ohne das Eigentum daran zu erwerben. Es bietet eine flexible Alternative zum Grundstückserwerb und kann für unterschiedliche Zwecke genutzt werden.

Worauf man bei einem Grundstück mit Erbpacht unbedingt achten sollte

Wenn du ein Erbbaurechtsgrundstück pachten möchtest, gibt es einige wichtige Punkte, auf die du unbedingt achten solltest:

1. Vertragsbedingungen: Lies den Erbbaurechtsvertrag gründlich und verstehe alle Klauseln und Bedingungen. Achte besonders auf die Laufzeit des Erbbaurechts, den Erbbauzins, mögliche Erhöhungen des Erbbauzinses im Laufe der Zeit und eventuelle Einschränkungen bezüglich der Nutzung des Grundstücks. Stelle sicher, dass du mit den Vertragsbedingungen einverstanden bist und dass sie deinen Bedürfnissen und Plänen entsprechen.
2. Zustand des Grundstücks: Überprüfe den Zustand des Grundstücks, bevor du den Erbbaurechtsvertrag unterzeichnest. Stelle sicher, dass das Grundstück für deine beabsichtigte Nutzung geeignet ist und dass keine schwerwiegenden Mängel oder Einschränkungen vorhanden sind. Kläre auch, ob du das Recht hast, das Grundstück nach deinen Vorstellungen zu bebauen oder ob es bestimmte Vorgaben oder Einschränkungen gibt.
3. Erbbauzins und Kosten: Achte auf den Erbbauzins, also die regelmäßige Zahlung, die du als Pächter an den Verpächter entrichten musst. Stelle sicher, dass der Erbbauzins für dich erschwinglich ist und dass er nicht über die Laufzeit des Erbbaurechts hinweg stark ansteigt. Informiere dich auch über andere mögliche Kosten, wie zum Beispiel für Instandhaltung oder Versicherung des Bauwerks.
4. Vertragsdauer und Verlängerungsmöglichkeiten: Beachte die Laufzeit des Erbbaurechts und kläre ab, ob es Optionen zur Verlängerung des Vertrags gibt. Überlege, ob die Laufzeit deinen langfristigen Plänen entspricht und ob du die Option hast, das Erbbaurecht zu verlängern, falls du dies wünschst.
5. Finanzielle Stabilität des Verpächters: Untersuche die finanzielle Stabilität des Verpächters, um sicherzustellen, dass er seinen Verpflichtungen im Rahmen des Erbbaurechtsvertrags nachkommen kann. Ein solventer Verpächter ist wichtig, um langfristige Sicherheit und Stabilität zu gewährleisten.
6. Rechte und Pflichten: Informiere dich über deine Rechte und Pflichten als Erbbauberechtigter. Kläre Fragen wie beispielsweise die Möglichkeit zur Unterverpachtung oder Weitergabe des Erbbaurechts, Veränderungen an den Bauwerken auf dem Grundstück, Zuständigkeit für Instandhaltungsmaßnahmen und wer für eventuelle Schäden verantwortlich ist.
7. Rechtliche Beratung: Es kann sinnvoll sein, bei der Vertragsprüfung und -verhandlung rechtlichen Rat von einem Anwalt oder einer Anwältin einzuholen, der sich auf Immobilien- und Vertragsrecht spezialisiert hat. Ein Experte kann dir helfen, mögliche Fallstricke zu erkennen und sicherzustellen, dass deine Interessen angemessen geschützt sind.

Das Pachten eines Erbbaurechtsgrundstücks ist eine langfristige Entscheidung, die sorgfältige Überlegung erfordert. Indem du diese Punkte beachtest und gegebenenfalls fachkundigen Rat einholst, kannst du sicherstellen, dass du deine Pläne auf dem Erbbaurechtsgrundstück erfolgreich umsetzen kannst.

Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung

Grundsätzlich ist bei einem Erbbaupachtvertrag eine notarielle Beurkundung in der Regel notwendig. Gemäß § 311b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bedarf der Erbbaurechtsvertrag der notariellen Beurkundung, um wirksam zu sein.

Die notarielle Beurkundung hat den Zweck, die Rechtssicherheit und Beweiskraft des Vertrags zu gewährleisten. Ein Notar ist eine unabhängige und neutrale Person, die den Vertragsabschluss beurkundet und sicherstellt, dass die Parteien den Vertrag freiwillig und in Kenntnis der rechtlichen Konsequenzen eingehen.

Während des Beurkundungsverfahrens prüft der Notar auch die rechtlichen Voraussetzungen für den Erbbaurechtsvertrag. Er berät die Parteien über ihre Rechte und Pflichten und stellt sicher, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Die notarielle Beurkundung dient auch der Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch. Nach der Beurkundung reicht der Notar den Vertrag beim zuständigen Grundbuchamt ein, damit das Erbbaurecht ordnungsgemäß eingetragen wird. Die Eintragung im Grundbuch ist wichtig, um das Erbbaurecht gegenüber Dritten, wie beispielsweise Käufern oder Gläubigern, nachweisen zu können.

Es ist ratsam, frühzeitig einen Notar zu konsultieren, um den Erbbaurechtsvertrag aufsetzen und beurkunden zu lassen. Der Notar kann den gesamten Prozess begleiten, von der Vertragsausarbeitung bis zur Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch, und sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Fazit

Das Erbrecht und der Erbbaurechtsvertrag können teilweise sehr kompliziert sein. Entscheidet man sich für ein Grundstück mit dazugehörigem Erbbaurecht, sollte man sich im Vorhinein umfassend über dieses Thema informieren, um alle in Betracht kommenden Risiken frühzeitig ausschließen zu können. Mit Hilfe von Anwälten oder anderen Berufsgruppen, mit genügend Expertise, ist dies ganz einfach möglich. Beherzigt man alle erhaltenen Tipps und Tricks und achtet man auf die empfohlene Umsetzung, kann man sich ruhigen Gewissens für ein Grundstück mit dem Erbbaurecht entscheiden.