Stirbt eine Person im nahen bzw. im familiären Umkreis, wird oftmals etwas vererbt. Während es meistens um bestimmte Geldsummen oder Dinge wie Schmuck geht, kann es sich aber auch um Immobilien wie Häuser oder Wohnungen handeln. In Deutschland gibt es eine sogenannte Erbschaftssteuer, die ab einem gewissen Betrag auf das Geerbte gezahlt werden muss. Erbt man nun also eine Immobilie, kommt es natürlich auf den Wert der Immobilie an. Damit man weiß, wie viel seine geerbte Immobilie nun wert ist, muss dieser Wert geschätzt werden. 

Was die Erbschaftssteuer genau ist, wie hoch sie ist und wie der Wert der Immobilie bewertet wird bzw. werden kann, erfährst du in diesem Beitrag.

Die Erbschaftssteuer in Deutschland

Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer, die in Deutschland auf den Wert von ererbtem Vermögen erhoben wird. Sie wird vom Finanzamt des Bundeslandes, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen Wohnsitz hatte, erhoben. Die Erbschaftsteuer ist Teil des deutschen Steuersystems und ist geregelt im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).

Die Erbschaftsteuer wird fällig, wenn eine natürliche Person (der Erblasser) stirbt und sein Vermögen auf eine oder mehrere natürliche oder juristische Personen (Erben) übertragen wird. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt vom Wert des ererbten Vermögens und dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser ab. Je höher der Wert des ererbten Vermögens und je weiter der Verwandtschaftsgrad des Erben vom Erblasser entfernt ist, desto höher ist in der Regel die Erbschaftsteuer.

In Deutschland gibt es verschiedene Steuerklassen, die je nach Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser unterschiedliche Steuersätze und Freibeträge vorsehen. Die Steuerklassen sind wie folgt:

• Steuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern des Erblassers. Hier gibt es einen hohen Freibetrag von derzeit 500.000 Euro und ein gestaffelter Steuersatz, der bis zu 30% des steuerpflichtigen Erwerbs betragen kann.
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegereltern, Stiefeltern und Schwager/Schwägerin des Erblassers. Der Freibetrag beträgt derzeit 20.000 Euro, der Steuersatz bis zu 30%.
• Steuerklasse III: alle anderen Erben, wie beispielsweise Freunde, Partner oder entfernte Verwandte. Hier gibt es keinen Freibetrag und der Steuersatz beträgt bis zu 50%.

In einigen Fällen kann die Erbschaftsteuer reduziert oder sogar vermieden werden. Zum Beispiel gibt es bestimmte Freibeträge für bestimmte Vermögenswerte, wie zum Beispiel für Hausrat, persönliche Gegenstände oder Geschäftsanteile. Auch können durch eine vorausschauende Vermögensplanung und die Nutzung von Freibeträgen und Steuervergünstigungen die Erbschaftsteuerlasten reduziert werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Erbschaftsteuer in Deutschland eine bedeutende Einnahmequelle für den Staat darstellt und für viele Erben ein großer finanzieller Aufwand sein kann. Daher sollten Erben sich frühzeitig informieren und beraten lassen, um ihre steuerlichen Verpflichtungen und Möglichkeiten zu verstehen.

Erbschaftssteuer vermeiden

Um die Erbschaftssteuer zu vermeiden, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die jedoch je nach individueller Situation unterschiedlich geeignet sein können.

Eine Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu vermeiden, besteht darin, Vermögen bereits zu Lebzeiten zu verschenken. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers ebenfalls erbschaftssteuerpflichtig sein können. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Vermögen in Form von Immobilien oder Betriebsvermögen in eine Stiftung zu überführen. Hierbei müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein und es können auch steuerliche Nachteile entstehen.

Eine weitere Möglichkeit zur Vermeidung der Erbschaftssteuer besteht darin, Freibeträge und Steuerbefreiungen in Anspruch zu nehmen. Hierbei können insbesondere Freibeträge für Ehepartner und Kinder sowie Betriebsvermögensfreibeträge eine Rolle spielen. Auch bestimmte Vermögensgegenstände wie etwa Kunstgegenstände oder Unternehmensanteile können unter bestimmten Voraussetzungen steuerbefreit sein.

Schließlich kann auch die Wahl der richtigen Rechtsform für Unternehmen eine Rolle spielen, um die Erbschaftssteuer zu minimieren. Hierbei kann es sich beispielsweise lohnen, ein Unternehmen als GmbH oder GmbH & Co. KG zu führen, da hierbei bestimmte Steuervorteile genutzt werden können.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, die Erbschaftssteuer in Deutschland zu vermeiden oder zumindest zu minimieren. Die Wahl der richtigen Strategie hängt jedoch von vielen individuellen Faktoren ab, und es empfiehlt sich in jedem Fall, eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?

Der Wert einer Immobilie kann auf verschiedene Weise ermittelt werden. Eine Möglichkeit ist die Bestimmung des Verkehrswerts, der auch als Marktwert bezeichnet wird. Dieser Wert entspricht dem Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Zur Ermittlung des Verkehrswerts werden in der Regel verschiedene Verfahren genutzt, die im Folgenden erläutert werden.

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren, das vor allem bei der Bewertung von Ein- oder Zweifamilienhäusern angewendet wird. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand der Herstellungskosten berechnet. Hierbei werden die Kosten für das Grundstück sowie die Herstellungskosten für das Gebäude berücksichtigt, wobei auch die Kosten für Baunebenkosten, wie beispielsweise Anschlussgebühren oder Architektenhonorare, einbezogen werden. Zu diesem Wert werden dann noch die Abschreibungen auf das Gebäude hinzugerechnet, die aufgrund des Alters oder des Zustands der Immobilie entstanden sind. Durch dieses Verfahren kann der Wert einer Immobilie unabhängig von Angebot und Nachfrage bestimmt werden.

Das Ertragswertverfahren ist hingegen ein Verfahren, das vor allem bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz kommt. Hierbei wird der Wert der Immobilie auf Basis der zu erwartenden Erträge berechnet. Dabei wird zunächst der Jahresertrag ermittelt, der aus Mieteinnahmen oder anderen Nutzungen resultiert. Von diesem Ertrag werden dann noch die Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten abgezogen. Der verbleibende Ertrag wird mit einem bestimmten Vervielfältiger multipliziert, der je nach Lage und Nutzung der Immobilie variiert. Durch dieses Verfahren kann der Wert einer Immobilie in Abhängigkeit von der zu erwartenden Rendite bestimmt werden.

Schließlich gibt es noch das Vergleichswertverfahren, das vor allem bei der Bewertung von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern angewendet wird. Hierbei wird der Wert einer Immobilie auf Basis von Vergleichsobjekten ermittelt, die in ähnlicher Lage und Ausstattung vergleichbare Verkaufspreise erzielt haben. Hierbei müssen jedoch die Unterschiede zwischen den Objekten berücksichtigt werden, wie beispielsweise unterschiedliche Baujahre oder Renovierungsbedarf.

Mögliche Probleme, wenn man eine Immobilie erbt

Wenn Immobilien vererbt werden, kann es verschiedene Probleme geben, die sich auf die Erben und auch auf die Immobilie selbst auswirken können. Ein häufiges Problem ist die Unklarheit bezüglich des Eigentumsübergangs. Wenn der Verstorbene kein Testament hinterlässt oder dieses unklar formuliert ist, kann es zu Streitigkeiten unter den Erben kommen, wer die Immobilie tatsächlich erbt. Auch wenn es ein Testament gibt, kann es sein, dass einzelne Erben sich benachteiligt fühlen oder der Wille des Verstorbenen unklar ist. Dies kann zu langwierigen und teuren Gerichtsverfahren führen.

Ein weiteres Problem ist die Finanzierung der Immobilie. Wenn die Immobilie mit Schulden belastet ist, müssen die Erben diese Schulden übernehmen, wenn sie das Eigentum übernehmen. Dies kann dazu führen, dass die Erben gezwungen sind, die Immobilie zu verkaufen, um die Schulden abzubezahlen, wenn sie nicht in der Lage sind, diese zu tragen.

Auch die Instandhaltung und der Unterhalt der Immobilie können zu Problemen führen. Wenn die Immobilie alt oder in schlechtem Zustand ist, können hohe Reparaturkosten entstehen, die von den Erben getragen werden müssen. Wenn es mehrere Erben gibt, kann es schwierig sein, sich auf die notwendigen Reparaturen zu einigen und die Kosten gerecht zu verteilen.

Darüber hinaus können auch steuerliche Probleme auftreten. Wenn die Immobilie einen hohen Wert hat, können hohe Erbschafts- und Schenkungssteuern anfallen, die von den Erben gezahlt werden müssen. Dies kann insbesondere dann ein Problem sein, wenn die Erben nicht über ausreichend Liquidität verfügen, um die Steuern zu bezahlen.

Ist bei einer geerbten Immobilie ein Notar notwendig?

Wenn du eine Immobilie erbst, können Notarkosten anfallen, aber dies hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Wenn es ein Testament gibt, muss es von einem Notar beglaubigt werden, was zu Kosten führen kann. Wenn Du als Erbe das Testament anfechten möchtest, musst du ebenfalls einen Notar hinzuziehen, um die Anfechtungserklärung zu beglaubigen.

Darüber hinaus kann es notwendig sein, bestimmte rechtliche Schritte durch einen Notar durchführen zu lassen, um das Eigentum an der Immobilie zu übertragen. Zum Beispiel muss ein notarieller Kaufvertrag erstellt werden, wenn die Erben die Immobilie verkaufen möchten. In diesem Fall sind die Kosten für den Notar üblicherweise von den Verkäufern zu tragen.

Wenn die Erben die Immobilie untereinander aufteilen möchten, um das Eigentum aufzuteilen, kann ein Notar ebenfalls erforderlich sein, um eine Teilungserklärung zu erstellen und zu beglaubigen.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass beim Vererben von Immobilien in der Regel auch die Kosten für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch anfallen. Diese Kosten sind jedoch in der Regel getrennt von den Notarkosten und hängen von der Höhe des Verkehrswertes der Immobilie ab.

So ist die Erbfolge in Deutschland geregelt

In Deutschland ist die Erbfolge im Wesentlichen durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dieses Gesetz enthält eine Reihe von Bestimmungen, die sicherstellen, dass das Vermögen einer Person nach ihrem Tod auf eine gerechte und geordnete Weise an ihre Erben übertragen wird.

Grundsätzlich wird die Erbfolge in Deutschland in zwei Kategorien unterteilt: die gesetzliche Erbfolge und die testamentarische Erbfolge.

Die gesetzliche Erbfolge tritt ein, wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat oder das Testament ungültig ist. In diesem Fall regelt das BGB, wer die Erben sind und in welchem Verhältnis sie erben.

Die erste Gruppe von Erben sind die so genannten „gesetzlichen Erben erster Ordnung“, zu denen die Kinder des Verstorbenen und deren Abkömmlinge gehören. Wenn der Verstorbene keine Kinder hat, gehen die Erbansprüche auf die nächste Gruppe von Erben, die „gesetzlichen Erben zweiter Ordnung“, über. Diese Gruppe umfasst die Eltern des Verstorbenen sowie deren Abkömmlinge. Wenn der Verstorbene keine Eltern hat, treten die „gesetzlichen Erben dritter Ordnung“ an ihre Stelle, zu denen die Geschwister des Verstorbenen sowie deren Abkömmlinge gehören.

Wenn der Verstorbene keine gesetzlichen Erben erster, zweiter oder dritter Ordnung hat, geht das Erbe auf die „gesetzlichen Erben vierter Ordnung“ über. Diese Gruppe umfasst die Großeltern des Verstorbenen sowie deren Abkömmlinge. Wenn der Verstorbene keine Großeltern hat, treten die „gesetzlichen Erben fünfter Ordnung“ an ihre Stelle, zu denen die Urgroßeltern des Verstorbenen sowie deren Abkömmlinge gehören.

Wenn es keine gesetzlichen Erben gibt, geht das Erbe an den Staat.

Wenn der Verstorbene ein Testament hinterlassen hat, tritt die testamentarische Erbfolge ein. Das Testament muss dabei den Formvorschriften des BGB entsprechen und darf nicht gegen die gesetzlichen Regelungen zur Testierfreiheit verstoßen. Der Testamentsvollstrecker hat dann die Aufgabe, das Erbe entsprechend den Anweisungen des Verstorbenen zu verwalten und an die Erben auszuzahlen.

Es ist auch möglich, durch Schenkungen oder Übertragungen zu Lebzeiten Vermögenswerte auf eine Person zu übertragen. In diesem Fall können die Schenkungsteuer oder die Erbschaftssteuer anfallen, je nach Wert der Übertragung und der Beziehung zwischen den beteiligten Personen.

Die Erbfolge in Deutschland ist also ein komplexes Thema, das viele verschiedene Faktoren berücksichtigt, einschließlich der Verwandtschaftsbeziehungen des Verstorbenen, des Vorhandenseins eines Testaments und anderer rechtlicher Bestimmungen. Es ist daher ratsam, einen erfahrenen Anwalt für Erbrecht zu konsultieren, um eine klare Vorstellung von der eigenen Situation und den verfügbaren Optionen zu erhalten.

Fazit

Der Wert einer Immobilie im Erbfall ist also besonders wichtig. Je nachdem, wie hoch der ermittelte Wert am Ende ist, müssen die Erben mehr oder weniger Steuern zahlen. Damit die Steuerlast möglichst niedrig gehalten wird, gibt es verschiedene Tipps und Tricks, die zu einer Verringerung beitragen können. Beherzigen Erben die hier genannten Tipps und Tricks, steht der Annahme einer Immobilie als Erbe praktisch nichts mehr im Weg.