Für viele Anleger kommt ein Investment in Immobilien vorrangig deshalb nicht infrage, weil für den Kauf von Objekten, insbesondere Gewerbeimmobilien, fast immer höhere sechsstellige bis siebenstellige Summen benötigt werden. Solche Anleger haben allerdings genügend Kapital oder finanzieren den Kauf eines Objektes durch Bankkredite, sodass sie zum Teil eine sehr gute Rendite erzielen könnten.

Wir möchten uns im folgenden Beitrag näher damit beschäftigen, auf welche unterschiedlichen Art und Weisen du prinzipiell mit einer Direktanlage in Betongold Gewinne erzielen kannst. Es gibt nämlich mehr Möglichkeiten als den Kauf eines Objektes und anschließend durch Miet- oder Pachterträge Einnahmen zu generieren.

Grundvoraussetzung: Notwendiger Kapitalbedarf vorhanden

Lass uns zu Beginn kurz auf die Grundvoraussetzung dafür eingehen, dass du überhaupt an ein Direktinvestment in Immobilien denken kannst. Die notwendige Voraussetzung ist, dass genügend Kapital zur Verfügung steht. Ausreichendes Kapital bedeutet in dem Zusammenhang fast immer, dass du über einen höheren sechsstelligen oder sogar siebenstelligen Betrag verfügen kannst. Beim Investment in Immobilien geht es nämlich selten um eine einzige Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, sondern in der Regel um große Objekte, die dementsprechend einen deutlich höheren Kaufpreis als Immobilien im Privatbereich haben. Insbesondere in den letzten Jahren wurden Immobilienanlagen vor allem in den folgenden Kategorien vorgenommen:

• Pflegeimmobilien wie Pflegeheime
• Studentenwohnanlagen
• Wohnressorts
• Denkmalgeschützte Immobilien
• Gewerbeimmobilien wie Hotels oder Einkaufszentren

All diese und andere Objektarten benötigen meistens Kapital zwischen 500.000 und mehreren Millionen Euro.

Auf welche Weise kann ich mit Immobilien Geld verdienen – ein Überblick

Kommen wir nun zu den unterschiedlichen Möglichkeiten, mit denen du eine Rendite auf Grundlage von Immobilien erzielen kannst. Noch einmal zur Verdeutlichung: Wir sprechen in unserem Beitrag ausschließlich von einem Direktinvestment, also vom Kauf oder Bau einer Immobilie. Indirekte Geldanlagen in Betongold, wie sie zum Beispiel mit offenen Fonds, geschlossenen Fonds oder über Immobilienaktien ebenfalls möglich sind, haben gänzlich andere Voraussetzungen. Die folgende Übersicht enthält daher die am häufigsten verwendeten Strategien, um durch eine eigene Immobilie anschließend eine dauerhafte oder einmalige Rendite generieren können:

• Immobilienerwerb und anschließende Verpachtung oder Vermietung
• Immobilienhandel: Kauf und Verkauf
• Sanierungsbedürftige Immobilie erwerben und anschließend saniert veräußern

Diese drei Grundformen nehmen mehr als 80 Prozent aller Strategien ein, mit denen Anleger am Markt durch Betongold einen Ertrag generieren. Lass uns jetzt auf die einzelne Option etwas näher eingehen.

Immobilie erwerben und vermieten: Der gängigste Weg des Investments

Mit Abstand am häufigsten nutzen Anleger beim Investment in Immobilien die Möglichkeit, das entsprechende Objekt zu kaufen und anschließend durch Miet- oder Pachtverträge dauerhafte Einnahmen zu generieren. Klassisches Beispiel ist, dass du ein Mehrfamilienhaus erwirbst und die darin befindlichen Wohnungen an einzelne Personen bzw. Familien mit den jeweiligen Wohneinheiten vermietest. Auf einem solchen Weg erzielst du oft über Jahrzehnte regelmäßige Einnahmen in Form der monatlichen Mieten. Dementsprechend sind in erster Linie Wohnimmobilien für diese Art des Investments geeignet.

Alternativ kannst du ebenfalls Gewerbeimmobilien erwerben und diese anschließend vermieten oder auch verpachten. Hier kommen zum Beispiel größere Objekte wie Einkaufszentren infrage, deren Einzelgeschäfte dann vermietet oder verpachtet werden. Das Prinzip ist das gleiche wie bei den Wohnimmobilien, nämlich dass du nach dem Kauf und der Vermietung bzw. Verpachtung so regelmäßige Erträge generieren kannst. Du musst dabei allerdings naturgemäß darauf achten, dass die Miet- und Pachteinnahmen unbedingt in der Summe höher als sämtliche Aufwendungen sind, also zum Beispiel:

• Finanzierungszinsen
• Rücklagen
• Kosten für Renovierungen und Modernisierungen

Durchschnittlich lässt sich mit dieser Art eines Immobilieninvestments eine Rendite zwischen jährlich vier bis sechs Prozent erzielen. Natürlich ist der entsprechende Ertrag von mehreren Faktoren abhängig, sodass stets eine Einzelkalkulation aufgestellt werden sollte.

Immobilienhandel: Objekt erwerben und teurer wieder verkaufen

Eine zweite Möglichkeit, wie du mit einem Direktinvestment in Immobilien Gewinne erzielen kannst, ist der sogenannte Immobilienhandel. Damit ist gemeint, dass du das Objekt nicht etwa langfristig vermieten oder verpachten möchtest, sondern im Idealfall nach einem möglichst kurzen Zeitraum das Betongold zu einem höheren Preis wieder veräußerst. Der Handel mit Immobilien ist allerdings weniger für Privatpersonen geeignet, sondern wird oft von institutionellen Investoren durchgeführt.

In diesem Fall werden keine kontinuierlichen Erträge gewünscht, sondern der Gewinn resultiert schlichtweg außer Differenz zwischen dem Ankaufs- und dem Verkaufspreis. Daher sollten sich die jeweiligen Marktakteure auch bestens am Immobilienmarkt auskennen. Für einen erfolgreichen Immobilienhandel ist es eine nahezu zwingende Voraussetzung, dass du preislich unterbewertete Objekte erkennst und kaufst, aber auch das Potenzial identifizierst, ob später eventuell ein höherer Verkaufspreis zu erzielen ist. In den letzten Jahren war der Immobilienhandel oft sehr erfolgreich, weil die Immobilienpreise – insbesondere in den Großstädten – in den vergangenen zehn Jahren nahezu kontinuierlich angestiegen sind.

Kaufen, sanieren und verkaufen

Eine dritte Option, mittels derer du ebenfalls durch ein Investment in Immobilien Erträge erzielen kannst, ist sicherlich noch mehr auf Spezialisten und Experten im Anlagebereich ausgelegt, als es bei den zuvor genannten Optionen der Fall ist. Die Strategie besteht in dem Fall darin, dass du zunächst eine sanierungsbedürftige Immobilie erwirbst. Im zweiten Schritt lässt du die Sanierung durchführen, um das Objekt anschließend zu einem insgesamt höheren Verkaufspreis wieder zu veräußern. Wichtig dabei ist, dass der Verkaufspreis natürlich höher als der Kaufpreis nebst Sanierungskosten sein sollte.

Damit das funktioniert, ist es meistens erforderlich, dass die Sanierungskosten geringer als der Wert der Sanierung sind. Was bedeutet das? Angenommen, du führst bei einer Immobilie eine Kernsanierung durch, durch die das Objekt einen Wertzuwachs von 80.000 Euro erfährt. Wenn dich die Sanierung allerdings ebenfalls 80.000 Euro kostet, hättest du dadurch in der Regel beim Verkauf keinen Gewinn erzielt. Kostet die Sanierung allerdings beispielsweise nur 60.000 Euro und hat nach wie vor einen Wert von 80.000 Euro, der sich durch den Verkauf auch realisieren lässt, hättest du in dem Fall einen Gewinn von 20.000 Euro generiert.

Diese Strategie hängt im Hinblick auf deinen Erfolg also in hohem Maße davon ab, dass du – auf welche Weise auch immer – relativ günstige Sanierungen durchführen lassen kannst. Geeignet dafür sind insbesondere Sanierungsunternehmen selbst, die nicht selten gleichzeitig mit dem An- und Verkauf von Immobilien zu tun haben. Aber auch gute Beziehungen zu einer Sanierungsfirma als Anleger können dazu führen, dass die zu zahlenden Sanierungskosten den Wert der Sanierung unterschreiten. Da du dich in dem Fall allerdings nicht nur am Immobilienmarkt, sondern ebenfalls im Sanierungsbereich gut auskennen musst, ist diese Form des Investments in Immobilien eindeutig an erfahrene und spezialisierte Investoren gerichtet.

Indirektes Investment in Immobilien als Alternative?

Falls die genannten Methoden für dich nicht infrage kommen, weil du dich entweder nicht genug am Markt auskennst oder nicht über das notwendige Kapital verfügst, stehen natürlich noch einige indirekte Anlagemöglichkeiten in Betongold zur Auswahl. Dazu zählen in erster Linie:

• Offene Immobilienfonds
• Geschlossene Immobilienfonds
• Crowdinvesting in Immobilien
• Immobilienaktien

Am besten geeignet für Kleinanleger und Sparer sind vor allem offene Immobilienfonds, denn dort kannst du zum Beispiel im Rahmen eines Fondssparplans regelmäßig Anteile an Immobilienfonds erwerben. Dafür spricht auch die Diversifizierung, die es zum Beispiel bei geschlossenen Immobilienfonds nicht gibt. Spannend finden viele Anleger auch Crowdinvesting-Projekte, denn dort können sie oft schon ab wenigen Hundert Euro in einzelne Immobilienprojekte Geld investieren.