Die Immobilienpreise sind bekanntlich seit mindestens fünf Jahren deutlich angestiegen, sodass sich immer weniger Durchschnittsverdiener die eigenen vier Wände leisten können. Insbesondere vor diesem Hintergrund kommen durchaus immer mehr Privatpersonen auf die Idee, ein Haus nicht unter regulären Umständen direkt vom Verkäufer zu erwerben, sondern an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen. Ob das auch heute noch funktioniert und du so an ein Schnäppchen im Bereich Betongold gelangst, damit möchten wir uns im folgenden Beitrag etwas näher beschäftigen.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Wie der Name bereits vermuten lässt, handelt es sich bei der Zwangsversteigerung um eine Aktion, die im Grunde nicht freiwillig passiert. Von der Zwangsversteigerung wird nahezu ausschließlich im Immobilienbereich gesprochen. Hintergrund ist, dass meistens der Kreditnehmer nicht mehr dazu in der Lage ist, die mit der Bank im Rahmen des Immobiliendarlehens vereinbarten Kreditraten zu zahlen. Nach einem gewissen Zeitraum sieht die Bank als Gläubigerin dann in der Regel keine andere Möglichkeit mehr, als eine Zwangsversteigerung anberaumen zu lassen.

Das Recht auf die Durchführung einer Zwangsversteigerung ergibt sich seitens der Bank daraus, dass der Immobilienkredite faktisch immer mit einem sogenannten Grundpfandrecht abgesichert werden. Das bedeutet, dass ein Grundbucheintrag zu Gunsten der Bank stattfindet. Daraus wiederum ergibt sich das Recht, dass die Bank dann von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch machen kann, wenn die innerhalb des Kredites getroffenen Vereinbarungen seitens des Kreditnehmers nicht erfüllt werden. Das führt in aller Regel dazu, dass eben eine Zwangsversteigerung durchgeführt werden muss.

Wann findet eine Zwangsversteigerung statt?

Hintergrund einer Zwangsversteigerung ist meisten, dass der Kreditnehmer mit seinen Raten gegenüber der Bank in Rückstand geraten ist. In der Regel warten die Kreditinstitute noch eine geraume Zeit oder versuchen, einer gütliche Einigung mit dem Darlehensnehmer zu erzielen. Sollte dieser jedoch nicht in der Lage sein, die Kreditraten weiterzuzahlen, machen die meisten Kreditinstitute dann von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch, wenn mindestens drei Kreditraten Rückstand besteht.

Unter dieser Voraussetzung wird dann beim zuständigen Amtsgericht beantragt, dass eine Zwangsversteigerung durchgeführt werden soll. Es handelt sich dabei um eine öffentliche Versteigerung, an der allerdings nicht jede Person generell teilnehmen darf. Dazu gehört es unter anderem zu den Auflagen, dass als Sicherheit 10 Prozent des Anfangsgebotes seitens der Mitbietenden hinterlegt werden müssen. Ohnehin sollte man sich genau überlegen, auf welche Immobilien man eventuell einer solchen Zwangsversteigerung mitbieten möchte.

Verkehrswert als Grundlage für das Gebot

Bevor die Versteigerung stattfindet, wird meistens von einem Gutachter festgestellt, welchen aktuellen Verkehrswert die Immobilie hat. Das ist deshalb wichtig, weil auf der ersten Auktion dieser Art kein Zuschlag erteilt werden muss, wenn sich das abgegebene Gebot lediglich auf maximal 69 Prozent des Verkehrswertes beläuft. Es gibt also durchaus gewisse Untergrenzen, sodass es – zumindest in der ersten Versteigerung – kaum möglich ist, dass du eine Immobilie zum Beispiel für nur 30 Prozent des Verkehrswertes ersteigern kannst.

Schnäppchen sind bei einer Zwangsversteigerung möglich

Trotz dieser Mindestgebote ist es natürlich auch heute noch möglich, auf einer Zwangsversteigerung ein echtes Schnäppchen zu machen. Innerhalb der zweiten Zwangsversteigerung für das entsprechende Objekt sind nämlich die Mindestgebote geringer angesetzt, sodass du sogar die Chance hast, das Objekt beispielsweise zum halben Verkehrswert zu ersteigern. Grundsätzlich kommt es natürlich auf eine Reihe von Faktoren an, ob du auf einer entsprechenden Zwangsversteigerung tatsächlich ein sehr günstiges Angebot findest.

Abhängig sind die Gebote grundsätzlich von der Nachfrage, aber natürlich spielen auch eine Reihe von Faktoren im Hinblick auf die entsprechende Immobilie eine große Rolle, wie zum Beispiel:

• Lage des Objektes
• Zustand der Immobilie
• Sanierungs- oder Renovierungsaufwand
• Größe und Ausstattung (Wohnfläche)

Im Grunde gibt es also die gleichen Einflussfaktoren, die sich auch auf den Wert eines Objektes auswirken, welches auf normalem Wege verkauft wird. Positiv am Ersteigern ist, dass bei einer Zwangsversteigerung keine Maklergebühr zu zahlen ist.

Kosten sparen da keine Maklergebühr

Unabhängig davon, zu wie viel Prozent auf Grundlage des Verkehrswertes du das entsprechende Objekt tatsächlich auf der Zwangsversteigerung erwerben kannst: Einen Kostenpunkt sparst du auf jeden Fall, nämlich der Maklergebühr. Am freien Markt ist es je nach Region teilweise sehr schwierig geworden, überhaupt eine Immobilie zu finden, bei der nicht bereits ein Immobilienmakler zwischengeschaltet ist. Das wiederum bedeutet, dass ein wesentlicher Vorteil der Zwangsversteigerung für den Höchstbietenden darin besteht, dass er in dem Fall eben keine Maklercourtage zu zahlen hat. Das wiederum bedeutet, dass du zum Beispiel bei einer Immobilie mit einem aktuellen Verkehrswert von 350.000 Euro ungefähr 20.000 Euro an Kosten einsparen kannst, alleine für die normalerweise fällige Maklergebühr.

Vor dem ersten Gebot: Ausführlich über die Immobilie informieren

Ein Schnäppchen kannst du auf einer Zwangsversteigerung natürlich nur dann machen, wenn du das Objekt deutlich unterhalb des jeweiligen Verkehrswertes ersteigerst. Dafür wiederum musst du dich umfassend über die Immobilie informieren, denn nur dann kannst du bewerten, ob das Objekt für dich interessant ist. Zu diesem Zweck gibt es immer ein Expose, in welchem die wichtigsten Daten zum Haus oder auch zur Eigentumswohnung festgehalten sind. Darüber hinaus wird ebenfalls der momentane Verkehrswert veröffentlicht, sodass du allein daran schon messen kannst, wie viel Geld du bei einem Gebot unterhalb dieses Verkehrswertes einsparen kannst.

Immobilie am besten vorab selbst besichtigen

Im Idealfall hast du vor der Zwangsversteigerung die Möglichkeit, die betreffende Immobilie selbst in Augenschein zu nehmen. Verpflichtet ist der noch Eigentümer allerdings nicht, dir Zutritt zu gewähren und dich das Objekt besichtigen zu lassen. In den wenigsten Fällen wird der Eigentümer allerdings etwas dagegen haben, weil er natürlich in hohem Maße daran interessiert ist, dass auf der Zwangsversteigerung ein möglichst guter Preis erzielt werden kann. Manchmal ist es möglich, dass der Versteigerungserlös geringer als die Restschuld beim Immobiliendarlehen ist, sodass der Kreditnehmer weiterhin auf einen Teil der Schulden sitzen bleibt.

Deutlich weniger Schnäppchen als vor 20 Jahren

Zwar hast du nach wie vor bei einer Zwangsversteigerung auch im Jahre 2022 die Möglichkeit, durch den günstigen Erwerb einer Immobilie ein Schnäppchen zu machen. Die Chance ist allerdings deutlich geringer, als es ungefähr vor 20 Jahren noch der Fall gewesen ist. Grund dafür sind die allgemeinen wesentlich gestiegenen Immobilienpreise, weil die Nachfrage inzwischen zum Teil deutlich größer als das Angebot ist. Das wiederum führt dazu, dass immer mehr Personen an einer Zwangsversteigerung teilnehmen und dementsprechend auch dort die Nachfrage steigt. Somit kommt es häufiger vor, dass ein sogenannter Bieterwettbewerb stattfindet und manchmal sogar der Verkehrswert des Objektes überschritten wird. Es gehört also durchaus etwas Glück dazu, dass du auch heute noch auf einer Zwangsversteigerung ein Schnäppchen machst.