Was steckt hinter der Mietpreisbremse – eine Bremse fĂĽr den Wohnungsmarkt?

Hohe Mieten sind heutzutage ein ernstzunehmendes Problem. Die immer weiter steigenden Mieten zwingen viele Menschen dazu sich nach Alternativen umzusehen. Das „Angebot-Nachfrage-Phänomen“ und die Wohnungsknappheit treiben die Preise immer weiter nach oben. Hinzu kommen die steigenden Nebenkosten, die die Höhe des Mietzinses noch unerträglicher für die Mieter macht. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber sich dazu entschieden die sogenannte Mietpreisbremse in das Gesetz aufzunehmen. Wie es der Name schon sagt, soll die Mietpreisbremse das unkontrollierte Ansteigen der Mieten in bestimmten Gegenden verhindern, sodass jeder Mensch sich das Wohnen am Ende noch leisten kann – das Steigen der Mietpreise also bremsen.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist in § 556d BGB gesetzlich normiert. Bereits im ersten Absatz wird festgelegt, dass die Miete die ortsübliche Miete maximal um zehn Prozent übersteigen darf, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geschlossen wird. Was genau ein angespannter Wohnungsmarkt ist, wird sodann in Absatz zwei erläutert.

Danach liegt ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeine oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Durch Rechtsverordnungen können die jeweiligen Landesregierungen diese Wohnungsgebiete festlegen. Die Festlegung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Steigen die Mieten in einem Gebiet stärker als im bundesweiten Durchschnitt, übersteigt die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt, wächst die Wohnbevölkerung ohne, dass gleichzeitig neuer ausreichender Wohnraum geschaffen wird oder gibt es bei relativ großer Nachfrage einen geringen Leerstand kann dies dazu führen, dass die Landesregierung Handlungsbedarf sieht und sich dazu entscheidet ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, woraus dann eine Mietbremse folgt.

Wie wird die Mietpreisbremse umgesetzt?

Jetzt stellt sich natĂĽrlich die Frage, wie die Mietpreisbremse am Ende wirklich umgesetzt wird. Selbst wenn die Landesregierung festlegt, dass ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt, fehlt ein Schritt bevor die Vermieter wissen, wie hoch die Miete bei Vertragsschluss denn nun sein darf.

Es muss demnach die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Die Ermittlung erfolgt durch den Mietspiegel einer Gemeinde. Dieser Mietspiegel setzt sich aus den durchschnittlichen Mietpreisen zusammen. Es werden die Mieten herangezogen, deren Vereinbarung oder Anpassung in den letzten sechs Jahren erfolgte. Mit Hilfe dieses Spiegels können Vermieter sehen, ob die Höhe ihrer Mieten dem Mietspiegel entspricht oder ob sie eventuell schon zu hoch sind. Die Mietpreise in einem Mietspiegel entsprechen ähnlich ausgestatteten Wohnungen, sodass ein lebensnaher Vergleich möglich ist. Diese Datensätze werden durch Gemeinden und Städte regelmäßig alle zwei Jahre aktualisiert.

Beachtet werden muss, dass es aber keine Pflicht zu Erstellung eines Mietspiegels gibt. Steht kein Mietspiegel für den Standort der zu vermietenden Immobilie zur Verfügung, können Vermieter selbst eine Art Mietspiegel zu erstellen. Hierzu müssen lediglich drei Vergleichswohnungen herangezogen werden. Das bedeutet Ausstattung und Lage der Vergleichswohnungen müssen ungefähr der zu vermietenden Wohnung entsprechen.

Weiter gibt es den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel. Sobald Vermieter sich an dem Mietspiegel orientieren müssen, um eine eventuelle Mieterhöhung vorzunehmen, müssen sie sich unbedingt nach dem qualifizierten Mietspiegel richten, denn nur dieser hat die nötige Beweiskraft.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Wie so oft im Leben greifen Regelungen nicht zwingend in jedem Fall. Vielmehr gibt es Ausnahmen, bei denen eine bestimmte Regelung nicht greift. Genauso ist es bei der Mietpreisbremse auch.

Diese Ausnahmen sollen die Eigentümer und Vermieter dazu anspornen weiterhin beispielsweise in den Neubau von Wohnungen zu investieren. Deswegen greift die Mietpreisbremse bei Neubauwohnungen und umfassend sanierten Gebäuden nicht. Zudem gibt es den Bestandsschutz. Der Bestandsschutz regelt, dass zulässige bisher verlangte Mieten weiterhin verlangt werden dürfen, soweit sie zulässig waren.

Von einem Neubau kann gesprochen werden, wenn eine Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurde. Die Definition der Modernisierung ist etwas schwieriger zu verstehen. Ein Gebäude soll Neubauten gleichgestellt sein, wenn zum Beispiel eine Sanierung ungefähr ein Drittel der Kosten eines Neubaus einer vergleichbaren Wohnung ausmacht.

Daneben gibt es noch eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, die zwar ein wenig unbekannter, aber dennoch nicht zu verachten ist. Sobald durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB rechtfertigen, können Vermieter über die zehn Prozent hinweg einen Zuschlag auf die Nettokaltmiete verlangen. Trotz der Mietpreisbremse lohnen sich solche Investitionen in Modernisierungen noch.

Unterschied Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Genau wie die Mietpreisbremse, wurde die sogenannte Kappungsgrenze vor einiger Zeit ins Leben gerufen, um die stark steigenden Mieten zu dämpfen und ein weiteres Ansteigen zu verhindern. Während die Mietbremse die Mietpreise bei einer Neuvermietung deckelt, gilt die Kappungsgrenze bei bereits bestehenden Mietverhältnissen. Die Kappungsgrenze regelt, dass die Miete für eine Wohnung bzw. für ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahre um maximal 20 Prozent angehoben werden darf. Auch hier haben die einzelnen Bundesländer wieder Ermächtigungen, um bei Gebieten mit Wohnungsmangel einzugreifen. Innerhalb solcher Gebiete können die die Länder festlegen, dass die Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 15 und nicht um 20 Prozent steigen dürfen.

Was passiert bei einem VerstoĂź gegen die Mietpreisbremse?

Wie ĂĽberall gilt erst einmal, dass dem Vermieter keine Probleme drohen, soweit der Mieter die zu hohe Miete nicht rĂĽgt. Kommt es aber dazu, dass ein Mieter die hohe Miete rĂĽgt und wird der VerstoĂź gegen die Mietpreisbremse dann geahndet, mĂĽssen Vermieter ihren Mietern die zu viel gezahlten Mieten zurĂĽckzahlen.

Durch die Anpassungen im Jahr 2020, dĂĽrfen die Mieter nun sogar zu viel gezahlte Mieten rĂĽckwirkend, bis zu zweieinhalb Jahre, zurĂĽckfordern.

Sollten Vermieter auf die Idee kommen gezielte Hausmodernisierungen zu nutzen, um angestammte Mieter durch extreme Preiserhöhungen zu verdrängen, kann dies als Ordnungswidrigkeit wegen des Verstoßes gegen die Mietbremse geahndet werden. Diese Regelung ist auch relativ neu und gilt seit Januar 2019.

Das sind aber nicht die einzigen Sanktionsmöglichkeiten. Im extremen Fällen können die zu hohen Mieten als sogenannter Mietwucher gelten. Dieser Mietwucher ist in § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB unter Strafe gestellt. Da es sich hierbei nicht mehr „nur“ um eine Ordnungswidrigkeit handelt, kann es zu der Verhängung von Gefängnisstrafen kommen. Die Gefängnisstrafen können bis zu zehn Jahre betragen.

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Regelmäßig liegt Mietwucher vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt. Geht es um Mietwucher bei Gewerbeeinheiten, liegt die Grenze in der Rechtsprechung oft bei 100 Prozent.

Andererseits ist es Vermietern möglich verschiedene Schlupflöcher und rechtliche Grauzonen auszunutzen, um dennoch höhere Mieten verlangen zu können. Tricks wie die Angabe einer falschen Quadratmeterzahl oder eine unzulässige Abrechnung von Nebenkosten sollten aber unterlassen werden, da diese Vorgehensweisen in bestimmten Konstellationen zu Problemen führen können.

Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Indexmiete kann die Miete mit der Zeit und je nach den Gegebenheiten über das eigentlich festgelegte Maximum steigen. Im Falle der Indexmiete, legt das statistische Bundesamt den Verbraucherpreisindex fest. Steigt dieser Index, steigen im Endeffekt auch die Mieten. Bei Indexmieten darf muss nur die anfängliche Miete den Regeln der Mietpreisbremse entsprechen. Die darauffolgenden Mieterhöhungen können dann somit über das Maximum hinausgehen, sodass die Mietbremse unbeachtlich bleibt. Die Kappungsgrenze hingegen ist in jedem Fall, trotz eines Anstiegs des Indexes, einzuhalten.

Fazit

Die Mietpreisbremse soll die Mieter vor noch stärker ansteigenden Mieten schützen. Aus der Sicht der Vermieter wird es immer schwerer die Mieten anzuheben. Mittlerweile sind verschiedene gesetzliche Regelungen zu beachten, wobei eine Missachtung teilweise erhebliche – auch strafrechtliche – Probleme mit sich bringen kann. Zwar können Vermieter die Mietpreisbremse mit gewissen Schlupflöchern und Grauzonen umgehen, das ist allerdings nicht empfehlenswert, wenn keine ausreichenden rechtlichen Kenntnisse vorhanden sind. Bei einer Übertreibung oder falscher Anwendung können hier ebenfalls Probleme auftreten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Mietpreisebremse den Mietern definitiv hilft, den Vermietern aber in gewisser Weise den Handlungsspielraum nimmt. Bei der jetzigen angespannten Wohnungslage bleibt abzuwarten, wie der Gesetzgeber in naher Zukunft weiter vorgehen wird und welche Regelungen zu den bereits vorhandenen hinzukommen.

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