Was steckt hinter der Mietpreisbremse – eine Bremse fĂŒr den Wohnungsmarkt?

Hohe Mieten sind heutzutage ein ernstzunehmendes Problem. Die immer weiter steigenden Mieten zwingen viele Menschen dazu sich nach Alternativen umzusehen. Das „Angebot-Nachfrage-PhĂ€nomen“ und die Wohnungsknappheit treiben die Preise immer weiter nach oben. Hinzu kommen die steigenden Nebenkosten, die die Höhe des Mietzinses noch unertrĂ€glicher fĂŒr die Mieter macht. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber sich dazu entschieden die sogenannte Mietpreisbremse in das Gesetz aufzunehmen. Wie es der Name schon sagt, soll die Mietpreisbremse das unkontrollierte Ansteigen der Mieten in bestimmten Gegenden verhindern, sodass jeder Mensch sich das Wohnen am Ende noch leisten kann – das Steigen der Mietpreise also bremsen.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist in § 556d BGB gesetzlich normiert. Bereits im ersten Absatz wird festgelegt, dass die Miete die ortsĂŒbliche Miete maximal um zehn Prozent ĂŒbersteigen darf, wenn ein Mietvertrag ĂŒber Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geschlossen wird. Was genau ein angespannter Wohnungsmarkt ist, wird sodann in Absatz zwei erlĂ€utert.

Danach liegt ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeine oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefĂ€hrdet ist. Durch Rechtsverordnungen können die jeweiligen Landesregierungen diese Wohnungsgebiete festlegen. Die Festlegung ist auf höchstens fĂŒnf Jahre begrenzt. Steigen die Mieten in einem Gebiet stĂ€rker als im bundesweiten Durchschnitt, ĂŒbersteigt die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt, wĂ€chst die Wohnbevölkerung ohne, dass gleichzeitig neuer ausreichender Wohnraum geschaffen wird oder gibt es bei relativ großer Nachfrage einen geringen Leerstand kann dies dazu fĂŒhren, dass die Landesregierung Handlungsbedarf sieht und sich dazu entscheidet ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, woraus dann eine Mietbremse folgt.

Wie wird die Mietpreisbremse umgesetzt?

Jetzt stellt sich natĂŒrlich die Frage, wie die Mietpreisbremse am Ende wirklich umgesetzt wird. Selbst wenn die Landesregierung festlegt, dass ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt, fehlt ein Schritt bevor die Vermieter wissen, wie hoch die Miete bei Vertragsschluss denn nun sein darf.

Es muss demnach die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Die Ermittlung erfolgt durch den Mietspiegel einer Gemeinde. Dieser Mietspiegel setzt sich aus den durchschnittlichen Mietpreisen zusammen. Es werden die Mieten herangezogen, deren Vereinbarung oder Anpassung in den letzten sechs Jahren erfolgte. Mit Hilfe dieses Spiegels können Vermieter sehen, ob die Höhe ihrer Mieten dem Mietspiegel entspricht oder ob sie eventuell schon zu hoch sind. Die Mietpreise in einem Mietspiegel entsprechen Ă€hnlich ausgestatteten Wohnungen, sodass ein lebensnaher Vergleich möglich ist. Diese DatensĂ€tze werden durch Gemeinden und StĂ€dte regelmĂ€ĂŸig alle zwei Jahre aktualisiert.

Beachtet werden muss, dass es aber keine Pflicht zu Erstellung eines Mietspiegels gibt. Steht kein Mietspiegel fĂŒr den Standort der zu vermietenden Immobilie zur VerfĂŒgung, können Vermieter selbst eine Art Mietspiegel zu erstellen. Hierzu mĂŒssen lediglich drei Vergleichswohnungen herangezogen werden. Das bedeutet Ausstattung und Lage der Vergleichswohnungen mĂŒssen ungefĂ€hr der zu vermietenden Wohnung entsprechen.

Weiter gibt es den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel. Sobald Vermieter sich an dem Mietspiegel orientieren mĂŒssen, um eine eventuelle Mieterhöhung vorzunehmen, mĂŒssen sie sich unbedingt nach dem qualifizierten Mietspiegel richten, denn nur dieser hat die nötige Beweiskraft.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Wie so oft im Leben greifen Regelungen nicht zwingend in jedem Fall. Vielmehr gibt es Ausnahmen, bei denen eine bestimmte Regelung nicht greift. Genauso ist es bei der Mietpreisbremse auch.

Diese Ausnahmen sollen die EigentĂŒmer und Vermieter dazu anspornen weiterhin beispielsweise in den Neubau von Wohnungen zu investieren. Deswegen greift die Mietpreisbremse bei Neubauwohnungen und umfassend sanierten GebĂ€uden nicht. Zudem gibt es den Bestandsschutz. Der Bestandsschutz regelt, dass zulĂ€ssige bisher verlangte Mieten weiterhin verlangt werden dĂŒrfen, soweit sie zulĂ€ssig waren.

Von einem Neubau kann gesprochen werden, wenn eine Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurde. Die Definition der Modernisierung ist etwas schwieriger zu verstehen. Ein GebÀude soll Neubauten gleichgestellt sein, wenn zum Beispiel eine Sanierung ungefÀhr ein Drittel der Kosten eines Neubaus einer vergleichbaren Wohnung ausmacht.

Daneben gibt es noch eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, die zwar ein wenig unbekannter, aber dennoch nicht zu verachten ist. Sobald durchgefĂŒhrte Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung gemĂ€ĂŸ § 559 BGB rechtfertigen, können Vermieter ĂŒber die zehn Prozent hinweg einen Zuschlag auf die Nettokaltmiete verlangen. Trotz der Mietpreisbremse lohnen sich solche Investitionen in Modernisierungen noch.

Unterschied Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Genau wie die Mietpreisbremse, wurde die sogenannte Kappungsgrenze vor einiger Zeit ins Leben gerufen, um die stark steigenden Mieten zu dĂ€mpfen und ein weiteres Ansteigen zu verhindern. WĂ€hrend die Mietbremse die Mietpreise bei einer Neuvermietung deckelt, gilt die Kappungsgrenze bei bereits bestehenden MietverhĂ€ltnissen. Die Kappungsgrenze regelt, dass die Miete fĂŒr eine Wohnung bzw. fĂŒr ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahre um maximal 20 Prozent angehoben werden darf. Auch hier haben die einzelnen BundeslĂ€nder wieder ErmĂ€chtigungen, um bei Gebieten mit Wohnungsmangel einzugreifen. Innerhalb solcher Gebiete können die die LĂ€nder festlegen, dass die Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 15 und nicht um 20 Prozent steigen dĂŒrfen.

Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Wie ĂŒberall gilt erst einmal, dass dem Vermieter keine Probleme drohen, soweit der Mieter die zu hohe Miete nicht rĂŒgt. Kommt es aber dazu, dass ein Mieter die hohe Miete rĂŒgt und wird der Verstoß gegen die Mietpreisbremse dann geahndet, mĂŒssen Vermieter ihren Mietern die zu viel gezahlten Mieten zurĂŒckzahlen.

Durch die Anpassungen im Jahr 2020, dĂŒrfen die Mieter nun sogar zu viel gezahlte Mieten rĂŒckwirkend, bis zu zweieinhalb Jahre, zurĂŒckfordern.

Sollten Vermieter auf die Idee kommen gezielte Hausmodernisierungen zu nutzen, um angestammte Mieter durch extreme Preiserhöhungen zu verdrĂ€ngen, kann dies als Ordnungswidrigkeit wegen des Verstoßes gegen die Mietbremse geahndet werden. Diese Regelung ist auch relativ neu und gilt seit Januar 2019.

Das sind aber nicht die einzigen Sanktionsmöglichkeiten. Im extremen FĂ€llen können die zu hohen Mieten als sogenannter Mietwucher gelten. Dieser Mietwucher ist in § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB unter Strafe gestellt. Da es sich hierbei nicht mehr „nur“ um eine Ordnungswidrigkeit handelt, kann es zu der VerhĂ€ngung von GefĂ€ngnisstrafen kommen. Die GefĂ€ngnisstrafen können bis zu zehn Jahre betragen.

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RegelmĂ€ĂŸig liegt Mietwucher vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent ĂŒbersteigt. Geht es um Mietwucher bei Gewerbeeinheiten, liegt die Grenze in der Rechtsprechung oft bei 100 Prozent.

Andererseits ist es Vermietern möglich verschiedene Schlupflöcher und rechtliche Grauzonen auszunutzen, um dennoch höhere Mieten verlangen zu können. Tricks wie die Angabe einer falschen Quadratmeterzahl oder eine unzulĂ€ssige Abrechnung von Nebenkosten sollten aber unterlassen werden, da diese Vorgehensweisen in bestimmten Konstellationen zu Problemen fĂŒhren können.

Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Indexmiete kann die Miete mit der Zeit und je nach den Gegebenheiten ĂŒber das eigentlich festgelegte Maximum steigen. Im Falle der Indexmiete, legt das statistische Bundesamt den Verbraucherpreisindex fest. Steigt dieser Index, steigen im Endeffekt auch die Mieten. Bei Indexmieten darf muss nur die anfĂ€ngliche Miete den Regeln der Mietpreisbremse entsprechen. Die darauffolgenden Mieterhöhungen können dann somit ĂŒber das Maximum hinausgehen, sodass die Mietbremse unbeachtlich bleibt. Die Kappungsgrenze hingegen ist in jedem Fall, trotz eines Anstiegs des Indexes, einzuhalten.

Fazit

Die Mietpreisbremse soll die Mieter vor noch stĂ€rker ansteigenden Mieten schĂŒtzen. Aus der Sicht der Vermieter wird es immer schwerer die Mieten anzuheben. Mittlerweile sind verschiedene gesetzliche Regelungen zu beachten, wobei eine Missachtung teilweise erhebliche – auch strafrechtliche – Probleme mit sich bringen kann. Zwar können Vermieter die Mietpreisbremse mit gewissen Schlupflöchern und Grauzonen umgehen, das ist allerdings nicht empfehlenswert, wenn keine ausreichenden rechtlichen Kenntnisse vorhanden sind. Bei einer Übertreibung oder falscher Anwendung können hier ebenfalls Probleme auftreten.

Zusammenfassend lÀsst sich sagen, dass die Mietpreisebremse den Mietern definitiv hilft, den Vermietern aber in gewisser Weise den Handlungsspielraum nimmt. Bei der jetzigen angespannten Wohnungslage bleibt abzuwarten, wie der Gesetzgeber in naher Zukunft weiter vorgehen wird und welche Regelungen zu den bereits vorhandenen hinzukommen.

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