Mieterhöhung durch Modernisierung Рdas gilt es zu beachten!

Das Thema Mieterh√∂hung durch Modernisierung ist vor allem f√ľr Mieter eher ein Thema, das mit negativen Gef√ľhlen in Verbindung gebracht wird. Vor allem in der jetzigen Zeit sind Mieterh√∂hungen nur noch schwer verkraftbar. Steigende Inflationsraten, steigende Verbraucherpreise und die Knappheit von Energien wie Gas oder auch √Ėl werden immer mehr zum Problem.

Was ist aber, wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert und schlie√ülich eine Mieterh√∂hung durch Modernisierung verlangt? Grunds√§tzlich steht ihm eine solche Mieterh√∂hung durch Modernisierung sogar gesetzlich zu. Nat√ľrlich darf er diese Erh√∂hung nicht bis ins Unermessliche treiben, sodass der Mietzins hinterher so hoch ist, dass dieser vergleichsm√§√üig unangemessen ist. Wir zeigen in diesem Beitrag, welche Voraussetzungen gegeben sein m√ľssen, welche Rechte den Mietern zusteht und was eine Modernisierung √ľberhaupt ist.

Modernisierung oder Instandhaltung?

Vermieter d√ľrfen nicht alle jemals anfallende Kosten auf ihre Mieter in Form einer Mieterh√∂hung durch Modernisierung umlegen. Im Bereich der Mieterh√∂hung durch Modernisierung muss darauf geachtet werden, dass es sich auch tats√§chlich um Modernisierungsma√ünahmen und nicht um solche Ma√ünahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung handelt.

Von Modernisierungsma√ünahmen wird im Mietrecht gesprochen, wenn die Handlungen dazu beitragen die Wohnung nicht nur zu erhalten, sondern sogar noch √ľber die normale Instandhaltung der Bauteile hinausgehen. Sobald der Wohnwert der Wohnung oder auch die allgemeinen Wohnverh√§ltnisse durch die Arbeiten verbessert wurden, liegt eine Modernisierung vor, sodass eine Mieterh√∂hung durch Modernisierung in Frage kommt.

In den meisten F√§llen sind die Verbesserung des Schnitts der Wohnung, die Verbesserung der Belichtung, der Bel√ľftung und des Schallschutzes, sowie eine Aufwertung der sanit√§ren Anlagen, der Energieversorgung und der Beheizung als Modernisierung zu qualifizieren. Die Modernisierung muss sich aber nicht zwingend auf die Wohnung an sich beziehen. Der Einbau eines Fahrstuhls kann ebenfalls als Modernisierung gelten, wodurch die Kosten in Form einer Mieterh√∂hung durch Modernisierung auf die Mieter umgelegt werden k√∂nnen.

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Dem gegen√ľber stehen die Instandsetzungs- und Instandhaltungsma√ünahmen. Die Kosten, die dem Vermieter bei diesen Ma√ünahmen entstehen, d√ľrfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Instandhaltungsma√ünahmen sind prophylaktische Ma√ünahmen, die vorrangig der Vermeidung von Sch√§den dienen sollen. Aber auch Beaufsichtigungen bzw. die Pr√ľfung und die Inspektionsarbeiten von Anlagen wie Aufz√ľgen und L√ľftungsanlagen z√§hlen zu den Instandhaltungsma√ünahmen.

Instandsetzungsma√ünahmen k√∂nnen nur vorliegen, soweit sich eine Sache oder Anlage nicht mehr in einem ordnungsgem√§√üen Zustand befindet. Es muss sich um eine so genannte ‚Äěheilende Ma√ünahme‚Äú handeln ‚Äď sprich um die Reparatur oder um das beheben von M√§ngeln an einer Sache, die haupts√§chlich durch die Abnutzung, Alterung und durch Witterungseinfl√ľsse entstanden.

Abgrenzung von Modernisierung und anderen Maßnahmen

Oft ergeben sich bei der Abgrenzung etwaige Probleme, denn diese ist nicht immer ganz einfach. Grunds√§tzlich sind die Vermieter nicht dazu verpflichtet die Wohnung allgemein zu modernisieren. Dennoch k√∂nnen Mieter, die in einer nicht modernisierten Altbauwohnung leben, einen Mindeststandard verlangen, der dem Lebensstandard entsprechen sollte. Zu dem allgemeinen Lebensstandard geh√∂rt zum Beispiel eine Stromversorgung, die den Betrieb gew√∂hnlicher K√ľchenger√§te erm√∂glicht.

Gibt es eine solche Stromversorgung nicht und r√ľstet der Vermieter diese auf Verlangen des Mieters nach, d√ľrfen die entstandenen Kosten nicht auf Mieter umgelegt werden. Hierbei handelt es sich n√§mlich eher um eine Instandsetzung, als um eine Modernisierung. So √§hnlich verh√§lt es sich bei Ma√ünahmen der Umweltsanierung. Sind bleihaltige, alte Wasserleitungen ausgetauscht worden, ist dieses Vorgehen eher als Instandsetzung und nicht als Modernisierung anzusehen. Werden fr√ľher √ľbliche Materialien, durch heute √ľbliche Materialien ersetzt, ist auch dies eine Instandsetzung ‚Äď auch wenn es sich um h√∂herwertige Materialien handelt.

In ¬ß 555b BGB sind die Ma√ünahmen, durch die eine Mieterh√∂hung durch Modernisierung m√∂glich ist, etwas n√§her erl√§utert. Wird Endenergie durch den vollendeten Ausbau eingespart handelt es sich genauso um eine Modernisierung, wie als wenn der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh√∂ht wird. Der Gebrauchswert wird an der Bequemlichkeit, der Sicherheit und der Gesundheit des Wohnens gemessen. Alarmanlagen in einer von Einbr√ľchen geplagten Wohngegend k√∂nnen die Sicherheit und somit den Wert steigern. Aber auch kleine Dinge, wie eine einfache Gegensprechanlage sind dazu geeignet den Gebrauchswert zu steigern.

Die Ank√ľndigung einer Modernisierung

Damit die Mieter sich auf die umfangreichen Arbeiten gut vorbereiten k√∂nnen, m√ľssen die Vermieter die Arbeiten den Mietern gegen√ľber ank√ľndigen. Die Ank√ľndigung muss den Mietern sp√§testens drei Monate vor Beginn zugehen.

Der Inhalt einer solchen Ank√ľndigung bestimmt sich nach ¬ß 555c BGB. Danach muss die Ank√ľndigung Angaben √ľber die Art und den Umfang der Modernisierungsma√ünahmen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Ma√ünahme und den Betrag der zu erwartenden Mieterh√∂hung durch Modernisierung, wenn eine Erh√∂hung nach ¬ß 559 BGB oder ¬ß 559c BGB verlangt werden soll und die voraussichtliche H√∂he der zuk√ľnftigen Betriebskosten enthalten.

Da in so einem Fall nicht nur dem Vermieter Rechte zustehen, sondern den Mietern genauso, fordert § 555c Abs. 2 BGB, dass Vermieter den oder die betroffenen Mieter auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB hinweisen.

Die Duldungspflicht des Mieters und der Härteeinwand

Soweit die Modernisierung ordnungsgem√§√ü angek√ľndigt wurde und es sich wirklich um eine Modernisierungsma√ünahme handelt, haben Mieter die Ma√ünahme zu dulden (vgl. ¬ß 555d BGB). Eine Duldungspflicht besteht f√ľr den Mieter nur nicht, wenn die Modernisierung f√ľr ihn eine pers√∂nliche H√§rte darstellen w√ľrde. In den F√§llen eines hohen Alters, einer Invalidit√§t oder Krankheit wurde durch verschiedene Gerichte ein H√§rtefall bejaht, sodass die Mieter die Modernisierungsma√ünahmen nicht dulden mussten.

Um den H√§rtefall geltend machen zu k√∂nnen, muss der Mieter dies dem Vermieter bis zum Ablauf des auf den Zugang der Modernisierungsank√ľndigung folgenden Monats mitteilen. Zu laufen beginnt die Frist aber nur, wenn der Vermieter im Ank√ľndigungsschreiben ordnungsgem√§√ü darauf hingewiesen hat. Wird vom Recht des H√§rtefalls Gebrauch gemacht, muss der Mieter dies nat√ľrlich umfangreich und nachvollziehbar begr√ľnden. W√§hrend die Duldungspflicht beim Vorliegen eines pers√∂nlichen H√§rtegrunds entf√§llt, bleibt sie beim Vorliegen eines finanziellen H√§rtegrunds erst einmal bestehen. Ein finanzieller H√§rtegrund wirkt sich nur auf die sp√§tere Mieterh√∂hung aus, die dadurch eventuell nicht mehr geschuldet wird.

Der Umfang einer Mieterhöhung durch Modernisierung

Nachdem die erforderlichen Arbeiten durchgef√ľhrt wurden, sollen die entstandenen Kosten nun auf den Mieter umgelegt werden. Nat√ľrlich k√∂nnen Vermieter dem Mieter nicht einfach die Rechnung der Handwerker, mit der Bitte um Begleichung, vorlegen. Vielmehr wird der Betrag in gewisser Art und Weise mit einer Mieterh√∂hung durch Modernisierung geltend gemacht. Baukosten, Baunebenkosten, Architektenkosten, Statikerkosten und Ingenieurleistungen sind allgemein umlagef√§hig. Kosten f√ľr die Bauaufsicht, die Materialbeschaffung oder die Bauabrechnung sind dagegen nicht umlagef√§hig.

J√§hrlich betr√§gt die Mieterh√∂hung durch Modernisierung maximal acht Prozent. Auf den Monat heruntergerechnet liegt die Mieterh√∂hung durch Modernisierung bei einem Zw√∂lftel dieser acht Prozent. Berechnet werden muss die Erh√∂hung durch Modernisierung aus den Modernisierungskosten, die f√ľr die jeweiligen Wohnungen anfielen. Nur bei angefallenen Kosten, die f√ľr alle Wohnung eines Hauses aufzuwenden waren, d√ľrfen Vermieter einen Umlageschl√ľssel festlegen, der dem billigen Ermessen entspricht.

Die Mieterhöhungserklärung

Der Vermieter kann die Miete zwar erh√∂hen, ist dazu aber nicht verpflichtet. M√∂chte er eine Mieterh√∂hung durch Modernisierung vornehmen, muss dies mittels einer Erkl√§rung dem Mieter gegen√ľber geschehen.

Diese Erkl√§rung darf erst abgegeben werden, wenn die baulichen Ma√ünahmen beendet sind. Dem Vermieter m√ľssen zu diesem Zeitpunkt die Rechnungen aller Gewerke vorliegen. Zwar m√ľssen die Rechnungen der Erh√∂hungserkl√§rung zur Mieterh√∂hung durch Modernisierung nicht beigelegt werden, dennoch hat der Mieter ein Pr√ľfungs- und Zur√ľckbehaltungsrecht solange die Rechnungen dem Vermieter selbst nicht vorliegen. Die Erh√∂hung darf Bezug auf die Modernisierungsank√ľndigung nehmen, muss aber alle Bestandteile einer Mieterh√∂hungserkl√§rung enthalten. Ist diese im Ganzen unvollst√§ndig oder auch fehlerhaft, ist eine Nachholung nicht m√∂glich. Sie muss viel eher erneut erfolgen.

In der Erklärung sind die baulichen Maßnahmen so genau zu beschreiben, dass der Mieter dazu in der Lage ist die Wohnwertverbesserung oder auch die Energie Рund Wassereinsparung zu ersehen.

Auch die Berechnung des neuen Mietzinses muss m√∂glichst genau erkl√§rt werden. Mieter ohne besondere Vorkenntnisse m√ľssen f√§hig sein die Angemessenheit der Erh√∂hung beurteilen zu k√∂nnen.

Zu machende Angaben:

  • Gesamtkosten der ganzen Modernisierung
  • Aufteilung auf einzelne Modernisierungsma√ünahmen
  • Und die Aufteilung der zu zahlenden Gelder der einzelnen Ma√ünahmen auf die jeweiligen Gewerke

Nat√ľrlich darf die Berechnung in der Mieterh√∂hungserkl√§rung nicht fehlen. Unter der Benennung der Differenz zwischen des alten und des neuen Mietzinses und dem Datum, ab wann die Mieterh√∂hung durch Modernisierung gezahlt werden soll, ist die Erkl√§rung dem Mieter gegen√ľber abzugeben.

Die Mieterh√∂hung durch Modernisierung ist fr√ľhestens ab Beginn des dritten Monats, nachdem dem Mieter die Erh√∂hungserkl√§rung zugegangen ist, zu zahlen.

Fazit

Modernisierungsma√ünahmen und ein damit verbundenes moderneres zu Hause sind f√ľr Mieter auf den ersten Blick ein willkommenes ‚ÄěGeschenk‚Äú. Dahinter stecken aber nicht selten mehr Kosten f√ľr die Mieter, denn eine Mieterh√∂hung durch Modernisierung folgt fast immer. Umso wichtiger ist es, dass Mieter ihre Rechte kennen und wissen, worauf es ankommt. Vermieter sollten darauf achten alle gesetzlichen Vorgaben einzuhalten, damit eine sp√§tere Mieterh√∂hung auch rechtswirksam ist.

Die Abgrenzung zwischen Instandhaltungsma√ünahmen bzw. Instandsetzungsma√ünahmen und Modernisierungsma√ünahmen sind nicht immer einfach. Es muss ein genauer Blick auf die durchzuf√ľhrenden Arbeiten geworfen werden, ehe Vermieter auf die Idee kommen eine Mieterh√∂hung durch Modernisierung durchzusetzen.

Sowohl die Mieterh√∂hungserkl√§rung, als auch die Modernisierungsank√ľndigung m√ľssen alle notwendigen Angaben enthalten und fr√ľh genug dem betroffenen Mieter zugehen. Wir die Ank√ľndigung zu sp√§t zugestellt, kann die Duldungspflicht des Mieters entfallen, sodass die Arbeiten eventuell verschoben werden m√ľssen.

Mieter k√∂nnen die Modernisierungsarbeiten verweigern, wenn ein H√§rtefall vorliegt. Auf die gesetzlichen Regelungen bez√ľglich des H√§rtefalls muss der Vermieter zu gegebenem Zeitpunkt hinweisen.

Alles in einem kann es sich f√ľr beide Seiten lohnen eine Modernisierung durchzuf√ľhren. Der Mieter kann eine Wohnung bewohnen, die moderner ausgestattet ist und der Vermieter erh√§lt im Gegenzug etwas mehr Miete, indem er eine Mieterh√∂hung durch Modernisierung durchf√ľhrt.

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