Das Thema Mieterhöhung durch Modernisierung ist vor allem für Mieter eher ein Thema, das mit negativen Gefühlen in Verbindung gebracht wird. Vor allem in der jetzigen Zeit sind Mieterhöhungen nur noch schwer verkraftbar. Steigende Inflationsraten, steigende Verbraucherpreise und die Knappheit von Energien wie Gas oder auch Öl werden immer mehr zum Problem.
Was ist aber, wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert und schließlich eine Mieterhöhung durch Modernisierung verlangt? Grundsätzlich steht ihm eine solche Mieterhöhung durch Modernisierung sogar gesetzlich zu. Natürlich darf er diese Erhöhung nicht bis ins Unermessliche treiben, sodass der Mietzins hinterher so hoch ist, dass dieser vergleichsmäßig unangemessen ist. Wir zeigen in diesem Beitrag, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, welche Rechte den Mietern zusteht und was eine Modernisierung überhaupt ist.
Modernisierung oder Instandhaltung?
Vermieter dürfen nicht alle jemals anfallende Kosten auf ihre Mieter in Form einer Mieterhöhung durch Modernisierung umlegen. Im Bereich der Mieterhöhung durch Modernisierung muss darauf geachtet werden, dass es sich auch tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen und nicht um solche Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung handelt.
Von Modernisierungsmaßnahmen wird im Mietrecht gesprochen, wenn die Handlungen dazu beitragen die Wohnung nicht nur zu erhalten, sondern sogar noch über die normale Instandhaltung der Bauteile hinausgehen. Sobald der Wohnwert der Wohnung oder auch die allgemeinen Wohnverhältnisse durch die Arbeiten verbessert wurden, liegt eine Modernisierung vor, sodass eine Mieterhöhung durch Modernisierung in Frage kommt.
In den meisten Fällen sind die Verbesserung des Schnitts der Wohnung, die Verbesserung der Belichtung, der Belüftung und des Schallschutzes, sowie eine Aufwertung der sanitären Anlagen, der Energieversorgung und der Beheizung als Modernisierung zu qualifizieren. Die Modernisierung muss sich aber nicht zwingend auf die Wohnung an sich beziehen. Der Einbau eines Fahrstuhls kann ebenfalls als Modernisierung gelten, wodurch die Kosten in Form einer Mieterhöhung durch Modernisierung auf die Mieter umgelegt werden können.
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Dem gegenüber stehen die Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Kosten, die dem Vermieter bei diesen Maßnahmen entstehen, dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Instandhaltungsmaßnahmen sind prophylaktische Maßnahmen, die vorrangig der Vermeidung von Schäden dienen sollen. Aber auch Beaufsichtigungen bzw. die Prüfung und die Inspektionsarbeiten von Anlagen wie Aufzügen und Lüftungsanlagen zählen zu den Instandhaltungsmaßnahmen.
Instandsetzungsmaßnahmen können nur vorliegen, soweit sich eine Sache oder Anlage nicht mehr in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Es muss sich um eine so genannte „heilende Maßnahme“ handeln – sprich um die Reparatur oder um das beheben von Mängeln an einer Sache, die hauptsächlich durch die Abnutzung, Alterung und durch Witterungseinflüsse entstanden.
Abgrenzung von Modernisierung und anderen Maßnahmen
Oft ergeben sich bei der Abgrenzung etwaige Probleme, denn diese ist nicht immer ganz einfach. Grundsätzlich sind die Vermieter nicht dazu verpflichtet die Wohnung allgemein zu modernisieren. Dennoch können Mieter, die in einer nicht modernisierten Altbauwohnung leben, einen Mindeststandard verlangen, der dem Lebensstandard entsprechen sollte. Zu dem allgemeinen Lebensstandard gehört zum Beispiel eine Stromversorgung, die den Betrieb gewöhnlicher Küchengeräte ermöglicht.
Gibt es eine solche Stromversorgung nicht und rüstet der Vermieter diese auf Verlangen des Mieters nach, dürfen die entstandenen Kosten nicht auf Mieter umgelegt werden. Hierbei handelt es sich nämlich eher um eine Instandsetzung, als um eine Modernisierung. So ähnlich verhält es sich bei Maßnahmen der Umweltsanierung. Sind bleihaltige, alte Wasserleitungen ausgetauscht worden, ist dieses Vorgehen eher als Instandsetzung und nicht als Modernisierung anzusehen. Werden früher übliche Materialien, durch heute übliche Materialien ersetzt, ist auch dies eine Instandsetzung – auch wenn es sich um höherwertige Materialien handelt.
In § 555b BGB sind die Maßnahmen, durch die eine Mieterhöhung durch Modernisierung möglich ist, etwas näher erläutert. Wird Endenergie durch den vollendeten Ausbau eingespart handelt es sich genauso um eine Modernisierung, wie als wenn der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. Der Gebrauchswert wird an der Bequemlichkeit, der Sicherheit und der Gesundheit des Wohnens gemessen. Alarmanlagen in einer von Einbrüchen geplagten Wohngegend können die Sicherheit und somit den Wert steigern. Aber auch kleine Dinge, wie eine einfache Gegensprechanlage sind dazu geeignet den Gebrauchswert zu steigern.
Die Ankündigung einer Modernisierung
Damit die Mieter sich auf die umfangreichen Arbeiten gut vorbereiten können, müssen die Vermieter die Arbeiten den Mietern gegenüber ankündigen. Die Ankündigung muss den Mietern spätestens drei Monate vor Beginn zugehen.
Der Inhalt einer solchen Ankündigung bestimmt sich nach § 555c BGB. Danach muss die Ankündigung Angaben über die Art und den Umfang der Modernisierungsmaßnahmen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung durch Modernisierung, wenn eine Erhöhung nach § 559 BGB oder § 559c BGB verlangt werden soll und die voraussichtliche Höhe der zukünftigen Betriebskosten enthalten.
Da in so einem Fall nicht nur dem Vermieter Rechte zustehen, sondern den Mietern genauso, fordert § 555c Abs. 2 BGB, dass Vermieter den oder die betroffenen Mieter auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB hinweisen.
Die Duldungspflicht des Mieters und der Härteeinwand
Soweit die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt wurde und es sich wirklich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, haben Mieter die Maßnahme zu dulden (vgl. § 555d BGB). Eine Duldungspflicht besteht für den Mieter nur nicht, wenn die Modernisierung für ihn eine persönliche Härte darstellen würde. In den Fällen eines hohen Alters, einer Invalidität oder Krankheit wurde durch verschiedene Gerichte ein Härtefall bejaht, sodass die Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden mussten.
Um den Härtefall geltend machen zu können, muss der Mieter dies dem Vermieter bis zum Ablauf des auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats mitteilen. Zu laufen beginnt die Frist aber nur, wenn der Vermieter im Ankündigungsschreiben ordnungsgemäß darauf hingewiesen hat. Wird vom Recht des Härtefalls Gebrauch gemacht, muss der Mieter dies natürlich umfangreich und nachvollziehbar begründen. Während die Duldungspflicht beim Vorliegen eines persönlichen Härtegrunds entfällt, bleibt sie beim Vorliegen eines finanziellen Härtegrunds erst einmal bestehen. Ein finanzieller Härtegrund wirkt sich nur auf die spätere Mieterhöhung aus, die dadurch eventuell nicht mehr geschuldet wird.
Der Umfang einer Mieterhöhung durch Modernisierung
Nachdem die erforderlichen Arbeiten durchgeführt wurden, sollen die entstandenen Kosten nun auf den Mieter umgelegt werden. Natürlich können Vermieter dem Mieter nicht einfach die Rechnung der Handwerker, mit der Bitte um Begleichung, vorlegen. Vielmehr wird der Betrag in gewisser Art und Weise mit einer Mieterhöhung durch Modernisierung geltend gemacht. Baukosten, Baunebenkosten, Architektenkosten, Statikerkosten und Ingenieurleistungen sind allgemein umlagefähig. Kosten für die Bauaufsicht, die Materialbeschaffung oder die Bauabrechnung sind dagegen nicht umlagefähig.
Jährlich beträgt die Mieterhöhung durch Modernisierung maximal acht Prozent. Auf den Monat heruntergerechnet liegt die Mieterhöhung durch Modernisierung bei einem Zwölftel dieser acht Prozent. Berechnet werden muss die Erhöhung durch Modernisierung aus den Modernisierungskosten, die für die jeweiligen Wohnungen anfielen. Nur bei angefallenen Kosten, die für alle Wohnung eines Hauses aufzuwenden waren, dürfen Vermieter einen Umlageschlüssel festlegen, der dem billigen Ermessen entspricht.
Die Mieterhöhungserklärung
Der Vermieter kann die Miete zwar erhöhen, ist dazu aber nicht verpflichtet. Möchte er eine Mieterhöhung durch Modernisierung vornehmen, muss dies mittels einer Erklärung dem Mieter gegenüber geschehen.
Diese Erklärung darf erst abgegeben werden, wenn die baulichen Maßnahmen beendet sind. Dem Vermieter müssen zu diesem Zeitpunkt die Rechnungen aller Gewerke vorliegen. Zwar müssen die Rechnungen der Erhöhungserklärung zur Mieterhöhung durch Modernisierung nicht beigelegt werden, dennoch hat der Mieter ein Prüfungs- und Zurückbehaltungsrecht solange die Rechnungen dem Vermieter selbst nicht vorliegen. Die Erhöhung darf Bezug auf die Modernisierungsankündigung nehmen, muss aber alle Bestandteile einer Mieterhöhungserklärung enthalten. Ist diese im Ganzen unvollständig oder auch fehlerhaft, ist eine Nachholung nicht möglich. Sie muss viel eher erneut erfolgen.
In der Erklärung sind die baulichen Maßnahmen so genau zu beschreiben, dass der Mieter dazu in der Lage ist die Wohnwertverbesserung oder auch die Energie – und Wassereinsparung zu ersehen.
Auch die Berechnung des neuen Mietzinses muss möglichst genau erklärt werden. Mieter ohne besondere Vorkenntnisse müssen fähig sein die Angemessenheit der Erhöhung beurteilen zu können.
Zu machende Angaben:
- Gesamtkosten der ganzen Modernisierung
- Aufteilung auf einzelne Modernisierungsmaßnahmen
- Und die Aufteilung der zu zahlenden Gelder der einzelnen Maßnahmen auf die jeweiligen Gewerke
Natürlich darf die Berechnung in der Mieterhöhungserklärung nicht fehlen. Unter der Benennung der Differenz zwischen des alten und des neuen Mietzinses und dem Datum, ab wann die Mieterhöhung durch Modernisierung gezahlt werden soll, ist die Erklärung dem Mieter gegenüber abzugeben.
Die Mieterhöhung durch Modernisierung ist frühestens ab Beginn des dritten Monats, nachdem dem Mieter die Erhöhungserklärung zugegangen ist, zu zahlen.
Fazit
Modernisierungsmaßnahmen und ein damit verbundenes moderneres zu Hause sind für Mieter auf den ersten Blick ein willkommenes „Geschenk“. Dahinter stecken aber nicht selten mehr Kosten für die Mieter, denn eine Mieterhöhung durch Modernisierung folgt fast immer. Umso wichtiger ist es, dass Mieter ihre Rechte kennen und wissen, worauf es ankommt. Vermieter sollten darauf achten alle gesetzlichen Vorgaben einzuhalten, damit eine spätere Mieterhöhung auch rechtswirksam ist.
Die Abgrenzung zwischen Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen sind nicht immer einfach. Es muss ein genauer Blick auf die durchzuführenden Arbeiten geworfen werden, ehe Vermieter auf die Idee kommen eine Mieterhöhung durch Modernisierung durchzusetzen.
Sowohl die Mieterhöhungserklärung, als auch die Modernisierungsankündigung müssen alle notwendigen Angaben enthalten und früh genug dem betroffenen Mieter zugehen. Wir die Ankündigung zu spät zugestellt, kann die Duldungspflicht des Mieters entfallen, sodass die Arbeiten eventuell verschoben werden müssen.
Mieter können die Modernisierungsarbeiten verweigern, wenn ein Härtefall vorliegt. Auf die gesetzlichen Regelungen bezüglich des Härtefalls muss der Vermieter zu gegebenem Zeitpunkt hinweisen.
Alles in einem kann es sich für beide Seiten lohnen eine Modernisierung durchzuführen. Der Mieter kann eine Wohnung bewohnen, die moderner ausgestattet ist und der Vermieter erhält im Gegenzug etwas mehr Miete, indem er eine Mieterhöhung durch Modernisierung durchführt.