Viele Menschen in Deutschland können eine Immobilie ihr Eigentum nennen. Irgendwann kommen diese Menschen vielleicht an den Punkt, dass sie die Immobilie gerne an ihre Kinder oder an andere nahestehende Personen verschenken möchten. Dabei kommt oft der Gedanke auf, dass die beschenkten Personen eine Menge Kosten sparen können. Immerhin fällt an vorderster Stelle der Kaufpreis weg und Steuern müssen auch nicht gezahlt werden. Dabei sollten die Beteiligten allerdings beachten, dass es in Deutschland eine sogenannte Schenkungssteuer gibt, die eben bei genau solchen Vorgängen anfallen kann. Damit die Höhe der Steuer richtig bestimmt werden kann, kommt es darauf an, dass der Wert einer Immobilie bestimmt wird.

Wer den Wert einer Immobilie bestimmt, worauf es bei der Höhe des Wertes ankommt und was man bei einer Schenkung beachten sollte, erklären wir hier.

Die Schenkung in Deutschland

Eine Schenkung ist ein Vertrag zwischen zwei Parteien, bei dem eine Partei eine unentgeltliche Zuwendung (also ein Geschenk) an die andere Partei gibt. In Deutschland ist das Schenkungsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Eine Schenkung nach dem BGB setzt grundsätzlich voraus, dass die schenkende Partei die Absicht hat, dem Beschenkten einen rechtlichen Vorteil zu verschaffen und die Zuwendung ohne Gegenleistung erfolgt. Eine Schenkung kann zum Beispiel in Form von Bargeld, einer Immobilie oder einem Fahrzeug erfolgen.

Damit eine Schenkung gültig ist, müssen bestimmte Formvorschriften eingehalten werden. Bei einer Schenkung von Immobilien oder anderen grundstücksgleichen Rechten muss der Vertrag notariell beurkundet werden. Bei anderen Schenkungen ist eine Formfreiheit gegeben, es kann jedoch sinnvoll sein, die Schenkung schriftlich festzuhalten.

Im Falle einer Schenkung muss der Beschenkte grundsätzlich keine Steuern zahlen, jedoch gibt es Freibeträge und Schenkungssteuern für größere Beträge. Diese Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem sowie nach der Höhe des Schenkungsbetrags. Wenn der Freibetrag überschritten wird, fällt Schenkungssteuer an, die vom Beschenkten zu zahlen ist.

Schenkungen können auch unter Vorbehalt erfolgen. In diesem Fall behält sich der Schenker ein Rückforderungsrecht vor, falls bestimmte Bedingungen eintreten (z.B. der Beschenkte verstößt gegen bestimmte Auflagen oder verursacht dem Schenker einen Schaden).

Wenn der Schenker verstirbt, kann es sein, dass der Beschenkte den erhaltenen Wert der Schenkung in den Nachlass des Schenkers einbringen muss, um eine gerechte Verteilung des Nachlasses sicherzustellen. Dies ist jedoch nur in bestimmten Fällen der Fall und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Wie die Schenkung einer Immobilie in Deutschland funktioniert

Die Schenkung einer Immobilie in Deutschland ist ein komplexer Vorgang und erfordert besondere Sorgfalt bei der Vorbereitung und Durchführung. Nachfolgend werden die Schritte erläutert, die bei der Schenkung einer Immobilie in Deutschland üblicherweise zu beachten sind:

• Schenkungsvertrag aufsetzen: Zunächst müssen Schenker und Beschenkter einen Schenkungsvertrag aufsetzen. Hierbei sollte ein Notar hinzugezogen werden, da dieser den Vertrag beurkunden und somit eine hohe rechtliche Verbindlichkeit herstellen kann. In dem Schenkungsvertrag werden der genaue Inhalt der Schenkung, etwa die genaue Beschreibung des Grundstücks, und die Bedingungen, unter denen die Schenkung erfolgt, festgelegt.
• Übertragung des Eigentums: Um das Eigentum an der Immobilie auf den Beschenkten zu übertragen, ist eine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Hierbei ist es wichtig, dass der Schenker eine Löschungsbewilligung erteilt und der Notar den Schenkungsvertrag beim Grundbuchamt einreicht. Die Eintragung im Grundbuch ist mit Kosten verbunden.
• Prüfung von Schenkungssteuer: Bei einer Schenkung einer Immobilie können Schenkungssteuern anfallen, wenn der Wert der Immobilie einen bestimmten Freibetrag überschreitet. Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem, der Höhe des Schenkungsbetrags und dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Daher ist es ratsam, sich vor der Schenkung von einem Steuerberater beraten zu lassen.
• Finanzierung klären: Die Schenkung einer Immobilie kann auch Auswirkungen auf die Finanzierung haben. Wenn die Immobilie mit einem Hypothekendarlehen belastet ist, kann die Schenkung die Bedingungen des Kredits ändern. Daher ist es wichtig, dass sich der Schenker vor der Schenkung mit seiner Bank oder seinem Kreditinstitut in Verbindung setzt, um die Konsequenzen der Schenkung zu klären.
• Steuerliche Auswirkungen beachten: Bei der Schenkung einer Immobilie können auch steuerliche Auswirkungen auf den Schenker entstehen. Wenn der Schenker beispielsweise noch innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung verstirbt, kann eine Erbschaftsteuer auf die Immobilie erhoben werden. Daher sollten auch in diesem Fall vorherige Beratungen mit einem Steuerberater erfolgen.

Die Schenkung einer Immobilie in Deutschland erfordert somit eine gründliche Vorbereitung und sorgfältige Durchführung. Eine frühzeitige Planung und die Beratung von Experten können dazu beitragen, dass die Schenkung reibungslos und ohne rechtliche oder finanzielle Probleme durchgeführt wird.

Notarielle Beglaubigung der Schenkung

Die Schenkung einer Immobilie in Deutschland muss notariell beglaubigt werden. Dies ergibt sich aus § 518 Abs. 1 BGB, der für Schenkungsversprechen von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten die notarielle Beurkundung vorschreibt.

Die notarielle Beurkundung hat den Zweck, die Rechtsverbindlichkeit des Schenkungsvertrags sicherzustellen. Der Notar überprüft dabei die Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben und informiert die Parteien über die rechtlichen Folgen der Schenkung. Insbesondere weist er darauf hin, dass die Schenkung unwiderruflich ist und dass der Beschenkte nach der Schenkung Eigentümer der Immobilie wird. Auch die Schenkungssteuer und die Möglichkeit von Rückforderungsansprüchen werden angesprochen.

Darüber hinaus führt der Notar die Eintragung der Schenkung ins Grundbuch durch, sofern der Schenker eine Löschungsbewilligung erteilt hat. Die Eintragung im Grundbuch ist notwendig, um das Eigentum an der Immobilie auf den Beschenkten zu übertragen.

Die Notarkosten für die Beurkundung der Schenkung richten sich nach dem Gegenstandswert der Schenkung und sind gesetzlich festgelegt. Sie orientieren sich in der Regel an der Höhe des Verkehrswerts der Immobilie. Allerdings können die Kosten je nach individueller Vereinbarung zwischen Schenker und Beschenktem auch anders aufgeteilt werden.

Die Schenkungssteuer in Deutschland

Die Schenkungssteuer ist in Deutschland eine Steuer, die bei einer Schenkung von Vermögenswerten anfällt. Die Höhe der Schenkungssteuer richtet sich nach dem Wert der Schenkung sowie dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem. Es gibt in Deutschland verschiedene Steuerklassen, die je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe der Schenkung zum Tragen kommen. Je näher der Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem ist, desto niedriger fällt in der Regel die Steuer aus.

Aktuell gibt es in Deutschland Freibeträge für Schenkungen, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums (in der Regel 10 Jahre) zwischen denselben Personen getätigt werden. Innerhalb dieser Freibeträge fällt keine Schenkungssteuer an. Der Freibetrag für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner beträgt aktuell 500.000 Euro, für Kinder und Enkelkinder 400.000 Euro und für Geschwister 20.000 Euro.

Liegt der Wert der Schenkung über dem jeweiligen Freibetrag, muss der Beschenkte Schenkungssteuer zahlen. Die Höhe der Steuer richtet sich dann nach der Höhe des Schenkungswertes und dem jeweiligen Steuersatz. Der Steuersatz beginnt bei 7 Prozent und kann bei sehr hohen Schenkungsbeträgen bis zu 50 Prozent betragen.

Es ist zu beachten, dass die Schenkungssteuer von dem Beschenkten gezahlt werden muss. Der Schenker ist jedoch in der Regel verpflichtet, die Schenkung beim zuständigen Finanzamt anzumelden und die Schenkungssteuer zu entrichten. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, einen Steuerberater hinzuzuziehen, um die steuerlichen Auswirkungen einer Schenkung im Vorfeld zu prüfen und gegebenenfalls Optimierungsmöglichkeiten zu identifizieren.

Wer wie den Wert der Immobilie bei einer Schenkung bestimmt

Bei Schenkungen von Immobilien muss der Wert der Immobilie bestimmt werden, da er für die Berechnung der Schenkungssteuer relevant ist. Für die Ermittlung des Werts gibt es verschiedene Verfahren, die von unterschiedlichen Faktoren abhängen.

In der Regel wird der Verkehrswert der Immobilie zugrunde gelegt, der sich aus dem Preis ergibt, der am Markt erzielt werden könnte, wenn die Immobilie frei verkäuflich wäre. Dieser Wert wird von einem Gutachter oder Sachverständigen ermittelt, der die Immobilie begutachtet und verschiedene Faktoren berücksichtigt.

Zu diesen Faktoren gehören unter anderem:

• Lage der Immobilie: Die Lage spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung des Werts. Eine Immobilie in einer guten Lage wird in der Regel höher bewertet als eine vergleichbare Immobilie in einer schlechteren Lage.
• Größe und Ausstattung: Auch die Größe und Ausstattung der Immobilie haben Einfluss auf den Wert. Größere Immobilien sind in der Regel wertvoller als kleinere. Eine hochwertige Ausstattung, z.B. eine moderne Küche oder ein luxuriöses Badezimmer, kann den Wert ebenfalls erhöhen.
• Baujahr und Zustand: Das Baujahr und der Zustand der Immobilie sind ebenfalls wichtige Faktoren. Eine alte, sanierungsbedürftige Immobilie wird in der Regel weniger wert sein als eine neuwertige oder frisch sanierte Immobilie.
• Marktverhältnisse: Auch die aktuellen Marktverhältnisse spielen eine Rolle. Wenn es zum Zeitpunkt der Schenkung viele vergleichbare Immobilien auf dem Markt gibt, kann der Wert der Schenkungsimmobilie niedriger sein als in Phasen, in denen der Markt eher leer ist.

Je nachdem, um welche Art von Immobilie es sich handelt, kann es auch spezielle Verfahren zur Wertermittlung geben. Bei Gewerbeimmobilien etwa wird oft ein Ertragswertverfahren angewandt, bei dem der Wert anhand der zu erwartenden Einnahmen aus der Immobilie berechnet wird.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Gewerbeimmobilien. Es wird insbesondere bei vermieteten Objekten angewandt und berücksichtigt sowohl die künftigen Erträge der Immobilie als auch deren Wertentwicklung. Es basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die Summe der künftigen Erträge bestimmt wird, die durch die Immobilie erwirtschaftet werden können. Diese Erträge werden dann auf den aktuellen Zeitpunkt abgezinst und ergeben somit den heutigen Wert der Immobilie.

Um den Wert einer Gewerbeimmobilie mittels Ertragswertverfahren zu ermitteln, müssen verschiedene Schritte durchgeführt werden. Zunächst werden die künftigen Jahresmieteinnahmen ermittelt. Hierfür wird die Nettomiete, also die Miete abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten, mit der Anzahl der vermieteten Einheiten und der Vermietungsquote multipliziert.

Im nächsten Schritt werden die Bewirtschaftungskosten ermittelt, die für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie anfallen. Hierzu zählen beispielsweise Reparaturen, Verwaltungskosten und Versicherungen. Diese Kosten werden von den Jahresmieteinnahmen abgezogen, um den jährlichen Ertrag der Immobilie zu ermitteln.

Im Anschluss werden die künftigen Erträge auf ihren heutigen Wert abgezinst. Hierbei wird ein Zinssatz zugrunde gelegt, der dem durchschnittlichen Renditeniveau von vergleichbaren Anlageformen entspricht. Dieser Zinssatz wird auch als Kapitalisierungszinssatz bezeichnet und bildet somit den Gegenwartswert der künftigen Erträge.

Abschließend werden noch der Bodenwert und mögliche Restnutzungsdauern berücksichtigt, um den Gesamtwert der Immobilie zu ermitteln. Der Bodenwert wird üblicherweise getrennt vom Gebäudewert betrachtet und anhand von Bodenrichtwerten oder Bodenverkaufspreisen ermittelt. Die Restnutzungsdauer beschreibt die voraussichtliche Zeit, in der die Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann, bevor sie abgerissen oder umfassend saniert werden muss.

Für eine Wertsteigerung sorgen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um eine Wertsteigerung bei Immobilien zu erreichen. Eine davon ist die gezielte Modernisierung oder Sanierung von Gebäuden. Hierbei können beispielsweise energiesparende Maßnahmen wie der Einbau von Wärmepumpen oder Solarkollektoren umgesetzt werden, um langfristig die Betriebskosten zu senken und gleichzeitig den Komfort für die Bewohner zu erhöhen. Auch die Erneuerung von Fenstern, Türen oder der Fassade können dazu beitragen, den Wert der Immobilie zu steigern.

Ein weiterer Faktor ist die Lage der Immobilie. Durch eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten kann die Attraktivität der Immobilie gesteigert werden. Ebenso kann ein gepflegter Garten oder ein Balkon dazu beitragen, dass sich potenzielle Käufer oder Mieter wohlfühlen und somit bereit sind, einen höheren Preis zu zahlen.

Auch die Größe und Aufteilung der Räume kann einen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass die Räume funktional und flexibel nutzbar sind. So kann beispielsweise ein großer Wohn- und Essbereich, der durch eine Schiebetür in zwei separate Räume aufgeteilt werden kann, sowohl Familien als auch Singles ansprechen.

Des Weiteren kann eine positive Entwicklung im Umfeld der Immobilie dazu beitragen, den Wert zu steigern. Hierzu zählen beispielsweise die Erschließung neuer Gewerbegebiete, die Ansiedlung von großen Unternehmen oder die Verbesserung der Infrastruktur. Auch eine positive Entwicklung der Nachbarschaft und ein angenehmes Wohnumfeld können sich positiv auf den Wert der Immobilie auswirken.

Fazit

Zusammengefasst kann man sagen, dass man bei einer Schenkung unbedingt darauf achten sollte, die verschiedenen Verfahrensschritte einzuhalten. Gerade bei Immobilien ist es wichtig, einen Schenkungsvertrag aufzusetzen und diesen notariell beglaubigen zu lassen. Auch ist es wichtig, stets die in Deutschland geregelte Schenkungssteuer zu beachten, die bei hohen Werten durchaus zu Buche schlagen kann.