Personen, die gerne in Immobilien investieren und deswegen nicht selbst in ihnen wohnen möchten, stehen immer wieder vor der Frage, ob sich eine Investition lohnt. Im Zusammenhang mit dieser Frage, ist immer wieder die Rede vom sogenannten Cashflow. Anhand des Cashflows können Investoren berechnen, ob sich eine Immobilie für eine Investition eignet und somit einen Gewinn bzw. eine Rendite abwirft.

Was der Cashflow genau ist, worauf es dabei ankommt und wie man ihn berechnet, erklären wir in diesem Beitrag.

Was ist der Cashflow genau?

Der Cashflow ist bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit der Investition in eine Immobilie eine der wichtigsten Kennzahlen. Ursprünglich kommt der Cashflow als Messgröße aus der Betriebswirtschaft. Ins Deutsche übersetzt, bedeutet dies so viel wie Geldfluss. Der Cashflow beschreibt stets den laufenden Geldfluss eines Unternehmens und spiegelt sowohl Einnahmen, als auch Ausgaben wider. Sobald die Einnahmen am Ende eines Monats wertmäßig über den Ausgaben liegen, spricht man von einem positiven Cashflow.

Begriff aus der Betriebswirtschaft

Obwohl der Begriff ursprünglich aus der Betriebswirtschaft kommt und den Geldfluss von Unternehmen darstellt, wird der Begriff mittlerweile häufig im Bereich von Immobilien genutzt. Um den Cashflow einer Immobilie zu bestimmen werden ganz allgemein die möglichen Mieteinnahmen und die aus einer Vermietung entstehenden Kosten (Darlehenstilgung, Steuern usw.) analysiert. Nachdem sie analysiert wurden, werden sie miteinander verglichen. Durch die Berechnung des Cashflows einer Immobilie, wollen die Investoren also überprüfen, ob sich das Investment selbst tragen kann. Kommt ein positiver Cashflow dabei heraus, bleiben nach der Deckung von Ausgaben noch Einnahmen übrig. Den freien Cashflow kann man dann dazu verwenden Sondertilgungen in die Erhöhung des Eigenkapitals einzusetzen oder man investiert damit in das nächste Projekt.

Grundsatz der Berechnung

Am Ende folgt die Formel „Cashflow = Mieteinahmen – Mietausgaben“. Um eine Summe für die Mieteinnahmen festsetzen zu können, rechnet man alle Einnahmen zusammen, die man aus der Vermietung des Objektes erhält. Dazu gehören zum Beispiel Mieteinnahmen für die Wohnung selbst und auch die Einnahmen aus der Vermietung eines dazugehörigen Stellplatzes. Um die Summe für die Mietausgaben festsetzen zu können, werden alle Ausgaben, die aus der Vermietung des Objekts entstanden sind, zusammengerechnet. Zu diesen Kosten gehören unter anderem die Tilgungskosten, die Nebenkosten, die Instandhaltungskosten und die Zinszahlungen.

Weshalb ist ein positiver Cashflow so immens wichtig?

Ein positiver Cashflow ist aus verschiedenen Gründen wichtig. Auf jeden Fall lohnt sich eine Immobilie, die einen positiven Cashflow hat deutlich mehr und sorgt somit für mehr Spaß beim Investieren. Wer Investments tätigt, möchte sein Geld natürlich auf eine bestimmte Art und Weise vermehren. Ist man aber Eigentümer einer Immobilie mit negativem Cashflow, muss man zu den monatlichen geringen Einnahmen zusätzlich sein eigens Vermögen zuzahlen. Man verliert von Monat zu Monat Geld, mit dem man eigentlich neue Projekte hätte starten können. Schrumpft das Eigenkapital, obwohl eigentlich das Gegenteil der Fall sein sollte, verliert man somit auch den Spaß am Investieren. Eine Immobilie mit positivem Cashflow ist also durchaus empfehlenswert.

Höheres Risiko bei negativem Cashflow

Hinzu kommt, dass Immobilien mit negativem Cashflow ein höheres Risiko haben. Da sich das Objekt, im Falle eines positiven Cashflows, selbst finanziert, ist das eigene Einkommen erst einmal nicht ganz so wichtig. Hat die Immobilie aber einen negativen Geldfluss, ist das etwas anders. Die Raten und die damit verbundenen Zinsen sind vom eigenen Einkommen zu zahlen. Kommt es also zum Beispiel zum Verlust des Jobs, fehlen einem erst einmal die Mittel, um die laufenden Kosten zu decken.

Mit jeder Rate, die man tilgt, spart man im Endeffekt zwar für das Alter, aber zur gleichen Zeit wird das finanzielle Polster mit jedem Monat der Arbeitslosigkeit immer stärker belastet. An dieser Stelle wird die Wichtigkeit eines positiven Cashflows noch einmal deutlich, denn wenn man kurzfristige Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen kann und nicht dazu imstande ist, den Kredit bei seiner Bank zurückzuzahlen, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung einer Immobilie.

Erschwerung zukünftiger Käufe

Außerdem erschweren die Immobilien mit negativem Cashflow zukünftige Käufe bzw. Investitionen. Wenn man eine Immobilie mit positivem Cashflow besitzt, hat man ab dem Kauf jeden Monat mehr Geld zur Verfügung. Unabhängig davon, ob der zusätzliche Betrag höher oder niedriger ausfällt, begünstigt die zusätzliche Einnahmequelle den weiteren Erhalt eines Kredits bei der Bank. Hat die Immobilie einen negativen Cashflow, wird die Bank einen im Normalfall schlechter einstufen, als vor dem Erhalt des ersten Kredits. Das geschieht gerade deshalb, weil der Investor nun rechnerisch weniger Geld zur Verfügung hat, als es am Anfang der Fall war. Der Kreditrahmen richtet sich am Anfang so gut wie immer nach dem Einkommen, das man monatlich zur Verfügung hat. Wenn das Verfügbare Einkommen sinkt, sinkt natürlich auch der mögliche Kreditrahmen.

Wie kann der Cashflow einer Immobilie erhöht werden?

Auch, wenn man grundsätzlich eine Immobilie wählen sollte, die beim Kauf schon einen positiven Cashflow liefert, gibt es Möglichkeiten eine Immobilie mit negativem Cashflow in eine solche zu verwandeln, die einen positiven Cashflow bietet. Investoren sollten stets darauf achten, sich nicht in ein Haus oder eine Wohnung zu verlieben, sondern das begehrte Objekt lediglich als Geldanlage zu sehen. Die bekannteste Möglichkeit den Geldfluss vom negativen in den positiven Bereich zu drehen, ist die Renovierung einer Immobilie. Wird die Immobilie modernisiert und komplett überholt, ist es nicht selten der Fall, das dann höhere Mieteinnahmen erzielt werden können. Insgesamt gibt es drei verschiedene Möglichkeiten, die in etwa denselben Effekt bringen können:

1. Eine Senkung der Finanzierungskosten

Die Senkung von Finanzierungskosten kann sehr hilfreich sein. Beim Kreditgeber kann man sich darüber informieren, ob so eine Senkung möglich ist. Mit Hilfe von weiteren Sicherheiten, wie zum Beispiel mit einer Grundschuld auf ein anderes Objekt, können unter Umständen die zu zahlenden Zinsen auf den Kredit gesenkt werden. Jeder weitere Euro, den man nicht für die Kreditzinsen auszugeben hat, kann den Cashflow der Immobilie verändern.

• Die Erhöhung der Einnahmen

Das ist natürlich leicht gesagt. Die Umgestaltung, mit Hilfe einer oben bereits erwähnten Renovierung oder einer Modernisierung, kann für höhere Mieteinnahmen sorgen. Hat man die Immobilie erworben und es haben sich bereits Mieter in dieser Immobilie befunden, kann man zusätzlich prüfen, ob die Miete auf die ortsübliche Miete erhöht werden kann, wenn der bisherige Mietzins unter der ortsüblichen Miete liegt.

• Das Einbringen von zusätzlichem Eigenkapital

Zum Schluss kann man überprüfen, ob man dazu in der Lage ist, mehr Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Bei einer Immobilie, mit einer Fremdfinanzierung von 100 Prozent und die zusätzlich nur knapp einen negativen Geldfluss aufweist, ist es sehr wahrscheinlich, dass diese Immobilie mit einer Fremdfinanzierung von lediglich 80 Prozent, einen leicht positiven Cashflow bietet.

Es ist immer vom Einzelfall abhängig zu machen, welche dieser Möglichkeiten man nutzen kann und will. Eine Modernisierung kommt beispielsweise natürlich nur in Frage, wenn das Objekt schon einige Jahre alt ist. Ist die Miete schon relativ hoch und liegt vielleicht sogar über der ortsüblichen Miete, sollte man mit einem Versuch die Miete weiter zu erhöhen eher aufpassen. Genau deshalb ist es sehr wichtig, dass man die in Frage kommende Immobilie im Vorhinein genau analysiert und möglichst penibel auf den möglichen Cashflow achtet.

Berechnung des Cashflows anhand eines Beispiels:

Damit man sich einen guten Überblick über die Berechnung des Cashflows einer Immobilie machen kann, erläutern wir dies anhand eines Beispiels.

Angenommen, dass man kauft eine Wohnung für 100.000 Euro und verlangt eine monatliche Kaltmiete, im ersten Jahr, in Höhe von 500,00 Euro.

Die an die Bank zu zahlende Rate

Im ersten Schritt schaut man sich die Rate an, die an die Bank zu zahlen ist. Diese Rate wird durch die Finanzierungssumme beeinflusst, also von Zinsen und Tilgung. Die Tilgungsrate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die Zinsen stellen so gesehen die Gebühr an die Bank dar. Die Tilgung ist für die Rückzahlung des Kredits zuständig. Geht man im Beispiel davon aus, dass die Immobilie zu 100 Prozent finanziert wird (ohne Kaufnebenkosten), kommt man im Endeffekt auf eine monatliche Rate von 333,00€, wenn man eine Tilgungsrate und Zinsen von 2 Prozent annimmt.

Die Kaufnebenkosten

Im nächsten Schritt wirft man einen Blick auf die Kaufnebenkosten. Zu den Kaufnebenkosten zählen die Kosten für Grundbuch und Notar, die Grunderwerbsteuer und eventuell Kosten für Makler. Schließlich liegen diese Kosten zwischen 5 und 15 Prozent. Eine Finanzierung über die 100 Prozent hinaus, ist in den meisten Fällen eher nicht zu empfehlen, denn ansonsten werden in der ersten Zeit lediglich die Kaufnebenkosten an die Bank, anstelle des Kredits selber, zurückgezahlt. In diesem Beispiel liegen die Kaufnebenkosten bei insgesamt 10.000,00 Euro.

Die Bewirtschaftungskosten

Nun sind die Bewirtschaftungskosten zu ermitteln. Zu den Bewirtschaftungskosten gehören die für die Hausverwaltung, die Abschreibungen, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Geht man in dem Beispiel davon aus, dass die Kosten für die Hausverwaltung bei 20,00 Euro und die sonstigen Kosten bei 25,00 Euro, ergeben sich hier schon einmal Kosten in Höhe von 45,00 Euro. Hierzu kommen noch die Instandhaltungskosten. Bei einer Wohnungsgröße von 50 Quadratmetern, kommt standardmäßig ein Betrag von 57,00 Euro als Instandhaltungsrücklage zusammen. Insgesamt liegen die Bewirtschaftungskosten somit bei 102,00 Euro.

Cashflow vor den Steuern

An sich ist die Kalkulation an dieser Stelle vollständig. Nach Abzug der Rate an die Bank und den anfallenden Bewirtschaftungskosten bleiben 65,00 Euro übrig. Das Ergebnis ist ein positiver Geldfluss in Höhe von 65,00 Euro, vor den Steuern. Außerdem wird durch die Tilgung in Höhe von 167,00 Euro, die als Bankrate an die Bank gezahlt wird, sozusagen ein Vermögen aufgebaut.

Cashflow nach den Steuern

Als letzter Schritt wird der Cashflow nach den Steuern bestimmt. Zusätzliche Einnahmen, durch Vermietung, sind bei der Steuererklärung entsprechend anzugeben. Bewirtschaftungskosten, die nicht umlagefähig sind, können die Investoren steuerlich geltend machen. Während die Zinsen des Kredits in der Steuererklärung abgezogen werden können, gehört die Tilgung nicht zu den Betriebskosten und können somit nicht abgezogen werden.

Auch Abschreibungen sind zu beachten. Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie können mit der Gebäudeabschreibung für Abnutzung geltend gemacht werden. Bezogen auf das Beispiel liegen die Einnahmen bei 500,00 Euro, die Kosten bei 304,00 Euro und die zu versteuernde Summe bei 196,00 Euro. Bei einem zugrundliegenden Jahreseinkommen von 40.000,00 Euro, sind die zusätzlich erwirtschafteten Einnahmen mit ungefähr 38 Prozent zu versteuern. Weitere Kosten in Höhe von 74,00 Euro, pro Monat, sind die Folge. So wird ein monatlicher Überschuss am Ende zu einer Nachzahlung von 9,00 Euro im Monat.

Fazit

Aufgefallen sein dürfte, dass der Cashflow ein sehr wichtiger Teil eines Investments ist. Obwohl dieser Begriff eigentlich aus dem Bereich der Betriebswirtschaft kommt, wird er heutzutage auf den Immobilienbereich übertragen. Dadurch haben Investoren die Möglichkeit die Risiken und Chancen gegeneinander abzuwägen und so festzustellen, ob sich ein Investment letztendlich selber tragen kann. Vermeidet man einen negativen Geldfluss, bleibt der Spaß am Investieren erhalten und man baut sich zusätzlich ein Vermögen auf. Zudem ist die Chance größer weitere Kredite für weitere Objekte zu erhalten, wenn man bei der Bank vorweisen kann, dass man bereits Objekte mit positiven Geldflüssen besitzt. Hat eine Immobilie einen negativen Cashflow, kann man trotzdem überprüfen, ob eine Änderung des Cashflows in den positiven Bereich, beispielsweise durch Renovierungen, möglich ist. Beherzigt man alle wichtigen Punkte und macht sich im Vorhinein ausreichend Gedanken über den möglichen Geldfluss, kann man den Spaß am Investment erhalten und vermeidet Probleme, wie Zahlungsausfälle.