Beinahe bei allem, was der durchschnittliche Deutsche macht, fallen unterschiedliche Steuern an. Am bekanntesten dürfte die Mehrwertsteuer sein, da diese beinahe auf jedes Produkt oder auf jede Dienstleistung fällt und dadurch allseits bekannt ist. Bei Immobilien ist das nicht anders. Egal ob man sich dafür entscheidet eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen – es ist stets mit Steuern zu rechnen, die starken Einfluss auf die jeweiligen Summen haben können.

Damit man einen Überblick darüber hat, welche Steuern anfallen, wie hoch diese ausfallen und worauf weiter zu achten ist, gehen wir in diesem Ratgeber näher darauf ein.

Die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer ist nicht mit der sogenannten Grundsteuer zu verwechseln. Fällig wird die Grunderwerbssteuer mit dem Kauf einer Immobilie und auch erst dann, wenn der entsprechende Kaufvertrag notariell beglaubigt wurde. Die Grunderwerbssteuer richtet sich stets nach dem Wert der erworbenen Immobilie und liegt in den meisten Fällen bei 3,5 Prozent des Kaufpreises. Seit 2006 haben die Bundesländer selbst ein Mitbestimmungsrecht und aus diesem Grund variieren die Prozentsätze teilweise stark. In manchen Bundesländern liegt der Prozentsatz bereits bei 6,5 Prozent, anstatt bei 3,5 Prozent.

Wie wird die Grunderwerbssteuer berechnet und wer muss sie zahlen?

Wie für fast alles in Deutschland, gibt es auch für die Grunderwerbssteuer ein Gesetz. Genannt wird das Gesetz „Grunderwerbsteuergesetz“. Die Juristen und verschiedenen Behörden in Deutschland sprechen bei der Berechnung vom Wert der Gegenleistung, die stets die Grundlage für die Errechnung der Steuer darstellt. Dies kann der Kaufpreis sein oder auch das höchste Gebot, in einem Versteigerungsverfahren. Maschinen oder andere Gegenstände, die sich zwar auf dem Grundstück befinden, aber nicht fest verbunden mit diesem Grundstück sind, dürfen nicht mit in die Berechnung einfließen.

Wie bereits erwähnt wurde, wird die Steuer normalerweise vom Erwerber der Immobilie gezahlt. Festzulegen ist das allerdings im Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer kann nur in bestimmten Fällen unterbleiben. Das sind zum Beispiel Fälle, in denen die Immobilie an einen Ehepartner, aufgrund einer Scheidung, überschrieben wird. Auch, wenn die Immobilie aufgrund eines Erbes an den Erben übertragen wird, ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. An der Stelle der Erwerbsteuer können allerdings Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfallen.

Zu welchem Zeitpunkt ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Der Standardfall ist, dass der Käufer der Immobilie, sechs bis acht Wochen nach der notariellen Beurkundung, eine Rechnung für die Steuer erhält. Von da an werden dem Käufer normalerweise vier Wochen Zeit gegeben, um die Steuer zu zahlen. Ist die Zahlung erfolgt, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung dient als Nachweis, denn nur so kann die Eintragung in das Grundbuch vorgenommen werden. Als Käufer zahlt man die Grunderwerbssteuer daher in der Regel so schnell wie möglich.

Wie kann man Grunderwerbssteuer sparen?

Um etwas Geld, im Bereich der Grunderwerbssteuer, zu sparen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Einerseits gibt es teils große Unterschiede von Bundesland zu Bundesland. Befindet sich der gewünschte Wohnort zum Beispiel an der Grenze zweier verschiedener Bundesländer, ist es empfehlenswert die Steuersätze miteinander zu vergleichen, um dann eine Immobilie im jeweiligen günstigeren Bundesland zu wählen, wenn dort ein Wunschobjekt zur Verfügung steht.

Um weitere Kosten zu sparen, kann man sich auch nach einem unbebauten Grundstück umsehen. Da unbebaute Grundstücke in den meisten Fällen günstiger sind, als solche die bereits eine Bestandsimmobilie mit sich bringen, kann die Steuer dort eingespart werden. Auch Selbstständige und Vermieter können sparen, denn sie können eventuell Kosten von der Steuer absetzen und so einen Teil der Kosten zurückerhalten. Ansonsten gäbe es die Möglichkeit die Immobilie zu verschenken, soweit dies in Betracht kommt. Anstelle der Grunderwerbssteuer könnte dann eventuell die Schenkungssteuer fällig werden, die manchmal noch üppiger ausfallen kann, sodass sich eine Schenkung nicht mehr wirklich lohnt.

Umsatzsteuer bei Notaren und Maklern

Einerseits bezahlt man die Arbeit von Notaren und Maklern. Andererseits fallen auf diese Arbeiten für gewöhnlich auch Umsatzsteuern an. Diese Umsatzsteuer bezieht sich am Ende auf alle angefallenen Makler- und Notarkosten. Bei den Maklerkosten fällt sie also zusätzlich zu der prozentualen Provision an und sorgt noch einmal für einen höheren Preis. Für die Käufer hat die Steuer meistens eine große Bedeutung, in finanzieller Hinsicht. Während die Verkäufer die Umsatzsteuer meistens von der Steuer absetzen oder sie entsprechend in der Steuererklärung geltend machen können, können die Käufer die Steuer nur bei einem Kauf von Kapitalanlagen und mit einer anschließenden Vermietung, im Rahmen der Anschaffungskosten, steuerlich geltend machen.

Welche Steuern fallen nach dem Immobilienkauf an?

Auch nach dem Kauf einer Immobilie hört das Zahlen von Steuern nicht auf. Hier warten weitere Steuern auf die neuen Eigentümer, wie zum Beispiel die Grundsteuer. Jedoch gibt es dann viele Möglichkeiten, Steuern einzusparen. Dazu gehört die Vermietung einer Immobilie. Dadurch können die Vermieter viele Ausgaben steuerlich geltend machen und die Steuerlast verringern. Zur gleichen Zeit müssen die Mieteinnahmen jedoch versteuert werden.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die einmal jährlich fällig wird. Auch die Grundsteuer richtet sich nach der Höhe des Werts, des erworbenen Grundstücks und der sich auf dem Grundstück befindenden Bebauung. Je nach Gemeinde und von Standort zu Standort variiert die Grundsteuer. Hinzu kommt die Differenzierung zwischen Grundsteuersatz A und Grundsteuersatz B. Für private Eigentümer gilt im Normalfall immer der Grundsteuersatz B. Der Steuersatz A ist nämlich eine Ausnahme für Immobilien im Land- und Fortwirtschaftlichen Bereich.

Die primäre Grundlage für die Berechnung ist der Einheitswert des Gebäudes. Durch eine Verrechnung des Werts, mit dem Steuersatz und dem örtlichen Hebesatz ergibt sich so der jährlich zu zahlende Grundsteuerbetrag. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung kann die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden.

Wie kann man bei der Grundsteuer sparen?

Auch, wenn es um die Grundsteuer geht, kann Geld gespart werden. Es kann in manchen Fällen ein Erlass der Grundsteuer, entweder beim zuständigen Finanzamt oder bei der Gemeinde, beantragt werden. Gründe für einen Erlass sind zum Beispiel eine deutliche Ertragsminderung, die zusammenhängend mit der Immobilie entstand. Mietrückgänge oder Leerstände sorgen für eine solche Ertragsminderung. Um dies festzustellen, werden die Einnahmen eines Jahres mit denen des Vorjahres verglichen.

Wird dabei festgestellt, dass die Ertragsminderung (im Vergleich zum Vorjahr) 50 Prozent aus macht, können im Falle eines Leerstands bis zu 25 Prozent Grundsteuer erlassen werden. Handelt es sich um eine Ertragsminderung von 100 Prozent, kann mit einem Erlass in Höhe von 50 Prozent gerechnet werden.

Dabei gelten die Regelungen nicht in jedem Fall, sondern nur dann, wenn die Vermieter selbst nicht für die Minderung verantwortlich sind. Außerdem müssen die Vermieter sich in jedem Fall darum kümmern neue Mieter zu finden, ansonsten kann kein Steuererlass erfolgen.

Kann man den Kaufpreis von der Steuer absetzen?

Handelt es sich um einen privaten Kauf, sind die Kosten grundsätzlich nicht von der Steuer absetzbar. Sobald die Immobilie aber vermietet wird, kann man den Kaufpreis als Anschaffungskosten absetzen. Jährlich können dann derzeit 2 Prozent des Bruttokaufpreises abgeschrieben werden. Das ist solange möglich, bis der Gesamtpreis ganz abgeschrieben ist. In der Regel geschieht das über einen Zeitraum von insgesamt 50 Jahren. Geht es dabei um Gebäude, die entweder vor 1924 gebaut oder unter Denkmalschutz gestellt wurden, gelten andere Konditionen. Die Anschaffungskosten können zu einem Satz von 2,5 Prozent, pro Jahr, abgeschrieben werden.

Die Spekulationssteuer

Immobilienkäufer, die beabsichtigen die Immobilie schnellstmöglich, gewinnbringend zu verkaufen, sollten unbedingt auf die sogenannte Spekulationssteuer achten. Hier kommt es stark auf den Verkaufszeitpunkt an. Verkauft man ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist, muss man dafür Spekulationssteuer zahlen, soweit man zusätzlich einen Gewinn erzielt. Die Spekulationsfrist beträgt in der Regel zehn Jahre, es sei denn man nutzt die Wohnung bzw. die Immobilie selbst oder die Kinder (solange sie Anspruch auf Kindergeld haben) nutzen die Immobilie. In solchen Fällen beträgt die Frist lediglich drei Jahre. Als Fristbeginn zählt in beiden Fällen der Erwerbszeitpunkt.

Die Höhe der Spekulationssteuer

Wie hoch die Steuer letztendlich ausfällt, hängt von der Höhe des Gewinns, den sonstigen Einkünften und dem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Es gibt aber bestimmte Posten, mit denen man die Steuerlast wieder reduzieren kann, sodass man am Ende nicht allzu viel zahlt. Gebühren für Makler, verschiedene Werbungskosten, Notargebühren, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für die Grundbucheintragung und eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung sind solche Posten.

Steuern sparen bei dem Kauf eines Hauses

Damit man vernünftig Steuern spart, können unterschiedliche Möglichkeiten genutzt und Punkte beachtet werden. Gerade die Grunderwerbssteuer sorgt manchmal für ein riesiges Loch im Portmonee des Käufers, deshalb sollte vor allem hier versucht werden zu sparen.

1. Wahl einer günstigen Lage

Da die Steuersätze für die Höhe der Grunderwerbssteuer von Bundesland zu Bundesland variieren können, empfiehlt es sich im Vorhinein auf die jeweiligen Steuersätze zu achten. Dadurch kann man bereits eine Menge Geld sparen, gerade wenn eine Immobilie im Grenzbereich verschiedener Bundesländer erworben wird.

• Die Maklerkosten nicht mit einberechnen

Man sollte darauf achten, die Maklerkosten nicht mit in die Grunderwerbssteuer einzurechnen, denn in selteneren Fällen erhebt das Finanzamt zusätzliche Steuern auf die Maklerkosten. Damit Makler rechtlich abgesichert sind, verlangen sie oft, dass die Maklerkosten auf jeden Fall im Kaufvertrag erwähnt werden. Dadurch wird das Finanzamt aber dazu verleitet, die Provisionskosten in die Berechnung der Grunderwerbssteuer mit einzurechnen. Käufer sollten demnach darauf achten, dass die Maklerkosten keine Erwähnung im Kaufvertrag finden. Lässt es sich nicht vermeiden, sollte sich zumindest eine eindeutige Formulierung im Vertrag befinden, die klarstellt, dass es sich um Maklerkosten handelt, die nicht zum Kaufpreis dazugehören.

• Man sollte Zubehör und Einbaumöbel einzeln auflisten

Die dritte Option, um die Grunderwerbssteuer zu senken ist die Auflistung von Zubehör und Einbaumöbeln. Da sich die Steuer stets auf den gesamten Wert des Gebäudes bezieht, kann es bei der Berechnung dazu kommen, dass die Steuer am Ende zu hoch ausfällt. Das ist vor allem dann der Fall, wenn mit dem Verkauf eine Immobilie Saunen, Einbauküchen und weiteres Zubehör übertragen wird. Auch wenn sich die Werte der Gegenstände im Kaufpreis widerspiegeln, müssen sie nicht in die Grunderwerbssteuer aufgenommen werden.

Damit die Aufnahme in die Grunderwerbssteuer nicht geschieht, kann man bei der Aufstellung des Kaufvertrages darauf achten, die Gegenstände die sich auf dem Grundstückbefinden, aber nicht untrennbar mit der Immobilie verbunden sind, einzeln aufzulisten. Sie werden bei der Berechnung herausgenommen, sodass die Steuerlast sinkt.

• Erwerb des Grundstücks und Hausbau voneinander trennen

Schließlich sollte man den Grundstückserwerb und den Hausbau voneinander trennen, um die Steuerlast zu senken. Wenn man ein Grundstück erwirbt, auf dem sich kein Gebäude befindet, orientiert sich die Höhe der Steuer an dem Wert des Grundstücks. Käufer können den Kauf des Grundstücks und des Hauses separat voneinander abzuschließen. Oft geschieht dies bei Fertighäusern, wobei es auch bei anderen Hausbauten so gemacht werden kann. Aufgrund relativ strenger Kontrollen durch das Finanzamt, sollten verbundene Geschäfte vermieden werden. Versteckte Klauseln im Kaufvertrag, die Grundstückskauf und den Hausbau miteinander verbinden, sind zu vermeiden. Zu diesen Klauseln können die Einhaltung einer bestimmten Bauform oder die Beauftragung einer bestimmten Firma gehören. Die Käufe sind unbedingt voneinander zu trennen, ansonsten zieht das Finanzamt das Gebäude doch mit ein und die Steuer erhöht sich.

Fazit

Immobilienkäufer sollten sich unbedingt mit dem Thema Steuern auseinandersetzen und darauf achten, wann, ob und welche Steuern überhaupt anfallen, wenn es um den Immobilienkauf geht. Die Kosten, die dabei entstehen, sind nicht außeracht zu lassen. Es ist empfehlenswert, wenn man die Kosten vor dem Kauf zumindest grob ausrechnet und die entsprechende Summe eventuell schon beiseitelegt. So lassen sich böse Überraschungen und große Löcher in der Kasse vermeiden. Durch verschiedene Vorgehensweisen lassen sich zudem eine Menge Steuern sparen. Vermieter und Selbstständige können bestimmte Kosten von der Steuer absetzen, während private Käufer zum Beispiel darauf achten können den Grundstückserwerb und den Hausbau vertraglich unabhängig voneinander zu halten. Werden die Tipps beherzigt und stellt man sich im Vorhinein auf die anfallenden Steuern ein, steht dem Immobilienkauf nichts mehr im Wege.