Für viele Menschen ist die Investition in eine eigene Immobilie eines der größten Ziele im Leben. Allerdings gehen mit dem Kauf einer Immobilie viele Verpflichtungen einher – dazu gehören auch finanzielle Verpflichtungen, wie das Tilgen eines Kredits. Und gerade der Kredit stellt ein Risiko dar, welches nicht unterschätzt werden sollte. Eine andere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, sind die sogenannten REITs. REIT steht hierbei für Real Estate Investment Trusts und sie stellen eine besondere Form von Immobilienaktiengesellschaften dar.

Damit du dir ein Bild von REITs machen und für dich entscheiden kannst, ob du lieber direkt in eine Immobilie investierst oder den Weg über die Börse gehst, erläutern wir dir im Folgenden alles Wichtige zum Thema REITs.

Eine Immobilie kaufen oder lieber in entsprechende Aktien investieren?

Schon nach der Einleitung stellt sich die Frage, ob man sich nun eine Immobilie kaufen soll oder doch lieber in Immobilien-Aktien – also in REITs – investiert. Sobald man sich dazu entschieden hat, als Investor am Immobilienmarkt einzusteigen, fragt man sich, in welcher Form das entsprechende Investment getätigt werden sollte. Insgesamt gibt es sicher viele Gründe, die für den Kauf einer Immobilie sprechen. Diversifiziert ist diese Investition aber dennoch nicht. Auch in diesem Markt gilt – genau wie in anderen Assetklassen – dass das Verhältnis von Risiko und Rendite, durch eine Diversifizierung stark verbessert werden kann. Es ist möglich in dreierlei Hinsicht zu diversifizieren:

• Durch eine Vielzahl von Einzeltiteln
• Durch unterschiedliche Regionen
• Durch unterschiedliche Branchen

Um so ein Portfolio, im Immobilienbereich, aufzubauen, benötigt man keine Milliarden auf dem Konto, damit man sich auf der ganzen Welt Immobilien kaufen kann, auch wenn es sich erst einmal so lesen mag. Durch Investitionen in Immobilien-Aktiengesellschaften kann man mit einem beliebigen Betrag an dem kompletten Portfolio der Gesellschaft teilhaben. Die altbekannte Frage „Mieten oder kaufen?“ stellt sich somit also nicht, denn beides ist grundsätzlich möglich. Während die Immobilien-Aktiengesellschaft eine normale Aktiengesellschaft ist, gibt es daneben die besonders regulierten Aktiengesellschaften – die REITs.

Was ist ein REIT?

Wie bereits kurz erwähnt wurde, ist ein REIT eine Sonderform der normalen Immobilie-Aktiengesellschaft. Die normalen Immobilien-AGs, wie zum Beispiel die Vonovia AG kann in Deutschland frei wirtschaften, während die REITs eng reguliert werden. Im Gegensatz zu den Immobilien-AGs müssen die REITs sich auf das Immobiliengeschäft fokussieren und die Gewinne zum größten Teil an die Aktionäre ausschütten. Dies kommt dem eigenen Investieren in Immobilien relativ nahe. Im realen Leben bestünde dein Portfolio hauptsächlich aus dieser Immobilie und die Mieteinnahmen kommen dir ohne Umwege zugute. Auf der anderen Seite trägst du aber auch das komplette Risiko, denn du allein bekommst alle Probleme ab, wenn die Immobilie auf irgendeine Art und Weise keine Mieteinnahmen mehr abwirft und du sie deswegen nicht mehr finanziell tragen kannst. Bei einem REIT wird die Investition auf mehrere Immobilien verteilt. Der Vorteil, dass dir die Einnahmen zu großen Teilen zugutekommen, bleibt dabei erhalten. Die REITs gibt es weltweit und sie haben in ihren Grundzügen alle dieselben Merkmale. Es handelt sich meistens um börsenorientierte Gesellschaften, die müssen den größten Teil in Immobilien investieren und sie müssen das meiste der Gewinne an ihre Aktionäre ausschütten. Trotz der Gemeinsamkeiten, sind sie in den unterschiedlichen Ländern auch unterschiedlich reguliert.

Die REITs in Deutschland

REITs dürfen in Deutschland Immobilien verwalten, veräußern und auch halten. Beschränken müssen sie sich dabei vor allem auf gewerbliche Immobilien. In Wohnimmobilien, die schon vor dem Jahr 2006 gebaut waren, darf nicht investiert werden. Handelt es sich jedoch um Immobilien, die danach gebaut wurden, darf in diese investiert werden.

Der Schwerpunkt einer Tätigkeit soll auf dem passiven Investment in Immobilien liegen. Das handeln mit Immobilien, also das Kaufen und in kurzer Zeit gewinnbringende Verkaufen ist den REITs nicht gestattet. Höchstens die Hälfte des Bestandes darf alle fünf Jahre durch Käufe und entsprechende Verkäufe ausgetauscht werden und das gesamte Portfolio darf maximal alle zehn Jahre umgeschlagen werden.

Die Zahl 75 ist ebenfalls wichtig, denn 75 Prozent des Vermögens eines REITs sind in unbewegliches Vermögen (=Immobilien und Grundstücke) zu investieren. Zudem müssen 75 Prozent des Umsatzes aus der Bewirtschaftung des dem REIT gehörenden unbeweglichen Vermögens stammen. Das wiederrum bedeutet, dass REITs bis zu einem festgelegten Punkt in andere Anlageklassen investieren können und sich so zum Beispiel ebenfalls an Immobilienfirmen können.

Steuerlicher Aspekt der REITs in Deutschland

Im Gegensatz zu anderen Unternehmen, werden die REITs in Deutschland in steuerlicher Hinsicht privilegiert. Unternehmen müssen auf die erwirtschafteten Gewinne im Normalfall 15 Prozent Körperschaftsteuer und abhängig von der Kommune weitere 15 Prozent Gewerbesteuer zahlen. Unabhängig davon, ob diese Gewinne vom Unternehmen einbehalten oder ausgeschüttet werden, findet diese Besteuerung der Unternehmen statt. Beide Steuern fallen bei den REITs in Deutschland weg. Übrig bleibt ein deutlich größerer Gewinn, von dem mindestens 90 Prozent an die Aktionäre auszuschütten ist. Die Aktionäre selber müssen dann allerdings auf diese Dividenden eine Kapitalertragssteuer zahlen. Sobald ein REIT nicht die vorgeschriebenen Bedingungen, wie zum Beispiel die Mindestausschüttung von 90 Prozent, erfüllt, fallen die steuerlichen Privilegien unter Umständen wieder weg.

Die REITs in weiteren Ländern

Auch wenn REITs eher eine spezialisierte Anlageklasse darstellen, haben sie sich weltweit zu einem Erfolgsmodell entwickelt. Immer mehr unterschiedliche Länder bieten REITs, nach eigenen Regulierungen an. An den meisten Börsenplätzen können REITs weltweit gehandelt werden.

Ein Blick auf die USA zeigt, dass REITs dort bereits seit dem Jahr 1960 handelbar sind. Weltweit die meisten dieser Anlageoptionen sind in den Vereinigten Staaten gelistet. Auch dort ist es so, dass mindestens 90 Prozent der Gewinne an die Aktionäre ausgeschüttet werden müssen. Gleichzeitig müssen sie in den USA nicht gezwungenermaßen börsenorientiert sein. Aus diesem Grund gibt es einen größeren, außerbörslichen REIT-Markt.

Hinter den USA sind Frankreich und auch Australien zwei der größten REIT-Märkte auf der Welt. Während es in Deutschland nur eine geringe Anzahl von REITs gibt, bietet der Markt zum Beispiel in Frankreich deutlich mehr. In Frankreich existieren kaum noch typische Immobiliengesellschaften. Die Vielzahl der Gesellschaften entschied sich für den SIIC Status, was soviel bedeutet, wie der französische REIT-Status.

Die verschiedenen Arten der REITs

In der Welt der REITs gibt es verschiedene Arten. Grundsätzlich dürfen sie in sämtliches unbewegliches Vermögen investieren. Umfasst werden sowohl Gebäude, als auch Grundstücke und sogar Schiffe. Die REITs investieren natürlich nicht einfach in alle möglichen Bereiche, sondern sie sind eher auf einen Bereich spezialisiert. Im Prinzip kann man die REITs in zwei verschiedene REITs unterscheiden. Auf der einen Seite stehen die Equity-REITs, die in Sachwerte investieren und den Gewinn durch Mieteinnahmen und Verkaufserlöse erwirtschaften. Auf der anderen Seite stehen die Mortgage-REITs. Diese investieren in Anleihen, die durch Hypotheken mit verschiedenen Immobilien besichert wurden. Durch Zinseinnahmen für die Anleihe wird der Gewinn erwirtschaftet. Außer diesen beiden REITs, gibt es noch die sogenannten Hybrid-REITs, welche sowohl in Sachwerte, als auch in die Anleihen investieren.

Vor- und Nachteile von REITs

Obwohl REITs, im Gegensatz zu sonstigen Aktiengesellschaften, sehr viel enger reguliert sind und dies zu einem weltweiten Durchbruch geholfen hat, bringen sie nicht nur Vorteile mit sich. Gegenüber einer Immobilien-Aktiengesellschaft bringt ein REIT den Vorteil, dass das unternehmerische Risiko deutlich geringer ist, weil ein REIT nicht ganz so frei wirtschaften kann, wie andere Unternehmen. Zudem gibt es durch die 90 Prozent Ausschüttung einen höheren Cashflow.

Auf der anderen Seite dürfte das unternehmerische Risiko einer Immobilien-AG vor allem für manche Investoren interessant sein. Zudem bedeutet ein hoher Cashflow nicht unbedingt eine hohe Gesamtrendite. Zu diesen Punkten kommt außerdem hinzu, dass REITs nur zu geringen Teilen in Deutschland verfügbar sind.

Vorteile:

• Niedriges unternehmerisches Risiko
• Hoher Cashflow, durch die Mindestausschüttung von 90 Prozent

Nachteile:

• Für Investoren kann das unternehmerische Risiko interessant sein
• Ein hoher Cashflow heißt nicht automatisch, dass es eine hohe Gesamtrendite gibt
• REITs sind nur in geringer Anzahl in Deutschland verfügbar

Das Verhältnis von Vor- und Nachteilen verändert sich noch etwas, wenn man einen Blick auf die Vor- und Nachteile der REITs, im Vergleich zu einem Immobilienkauf, schaut.

Zu den Vorteilen gehört vor allem, dass man mit wenig Kapital am Immobilienmarkt teilnehmen kann und hierfür muss nicht erst ein Kredit aufgenommen werden. Durch REITs kann eine breitere Diversifikation geschaffen werden und man muss sich nicht selbst um eine Immobilie kümmern.

Auf der Seite der Nachteile steht der Punkt, dass eine selbst genutzte Immobilie über ein Investment hinaus genutzt werden kann, indem sie also bewohnt wird.

Vorteile:

• Teilhabe am Immobilienmarkt bereits mit geringem Kapital
• Keine Aufnahme eines Kredits notwendig
• Es ist eine breitere Diversifikation möglich
• Es muss sich nicht selber um die Immobilie gekümmert werden

Nachteile:

• Eine selbst genutzte Immobilie kann man über das Investment hinweg nutzen, indem sie bewohnt wird

Ist ein Investment in einen REIT lohnenswert?

Ein Investment in REITs lohnt sich gerade dann, wenn in dem eigenen Portfolio ein starker Fokus auf die Entwicklungen im Immobilienmarkt liegt. Es ist zwar so, dass in einem weltweit gestreuten ETF-Portfolio Immobilienaktien vertreten sind, allerdings bietet sich die Beimischung eines weltweiten Immobilien-ETF an, wenn man das Portfolio höher gewichten möchte. Außerdem ist die hohe Ausschüttungsrate interessant, wenn man großen Wert auf einen hohen Cashflow legt. Regelmäßige Ausschüttungen sind nämlich besser als immer wiederkehrende Teilverkäufe, wenn man vom angesparten Vermögen leben möchte. Die hohe Ausschüttungsquote sollte jedoch nicht mit der hohen Gesamtrendite verwechselt werden. Es fühlt sich zwar immer nach einer hohen Rendite an, wenn in regelmäßigen Abständen Geld auf dem Konto landet, allerdings ist der Aktienkurs und das dazugehörige Risiko auch ein Teil der Gesamtrendite, welcher nicht außer acht gelassen werden darf.

Fazit

REITs ermöglichen den Menschen eine Möglichkeit in Immobilien zu investieren, ohne selbst eine Immobilie zu besitzen. Es muss kein Kredit aufgenommen werden, sodass man bereits mit kleinen Teilbeträgen in den Markt investieren kann. Auch, wenn die REITs eine hohe Ausschüttungsrate von 90 Prozent bieten, bringen sie genau wie alle Wertpapiere, Optionen oder Aktien bestimmte Risiken mit sich. Man sollte Risiken und Nutzen für sich gegeneinander abwägen und auf dieser Grundlage über ein Investment nachdenken.