In den meisten Fällen kauft man sich erst eine Immobilie, wenn man davon ausgeht, dass man dort den Rest seines Lebens verbringen möchte. In den meisten Fällen suchen sich die Menschen ihre Immobilie genauestens aus. Die Lage, das Gebäude selbst und der Zustand der Immobilie spielen oftmals eine nicht zu unterschätzende Rolle. Nun kann es aber aus verschiedenen Gründen dazu kommen, dass man seine geliebte Immobilie wieder verkaufen muss. Der Verkauf von Immobilien ist nicht immer ganz so einfach, wie man sich das im Vorhinein vorstellt.

Wir erklären dir, worauf du achten musst, wenn du deine Immobilie privat verkaufen möchtest.

Wie man seine Immobilie am besten verkaufen kann

Wenn du deine Immobilie verkaufen möchtest, gibt es viele Faktoren zu beachten, die den Erfolg des Verkaufs beeinflussen können. Hier sind einige Tipps, die dir helfen können, die besten Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf zu haben:

1. Bestimme den richtigen Preis: Der Preis ist einer der wichtigsten Faktoren, der den Erfolg deines Immobilienverkaufs beeinflusst. Es ist wichtig, den Marktwert deiner Immobilie zu kennen und einen realistischen Preis zu setzen, der mit anderen vergleichbaren Immobilien in der Gegend konkurrieren kann. Du kannst einen Immobilienmakler beauftragen, der eine professionelle Bewertung durchführt oder du kannst auch online nach vergleichbaren Immobilien in deiner Gegend suchen, um einen Eindruck zu bekommen, was eine angemessene Preisspanne ist.
2. Investiere in die Präsentation deiner Immobilie: Eine gute Präsentation deiner Immobilie ist wichtig, um potenzielle Käufer anzuziehen. Stelle sicher, dass die Immobilie sauber und aufgeräumt ist und investiere, falls nötig, in kleinere Reparaturen und Renovierungen. Mache auch gute Fotos von der Immobilie und erstelle eine ansprechende Anzeige für Online-Immobilienportale oder Zeitungen.
3. Wähle den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf: Der Zeitpunkt für den Verkauf deiner Immobilie kann einen großen Einfluss auf den Erfolg haben. Beobachte den Immobilienmarkt in deiner Gegend und wähle den besten Zeitpunkt für den Verkauf aus. Manchmal kann es sinnvoll sein, zu warten, bis die Marktsituation günstiger ist, um einen höheren Preis zu erzielen.
4. Arbeite mit einem professionellen Immobilienmakler zusammen: Ein erfahrener Immobilienmakler kann dir helfen, den Verkauf deiner Immobilie erfolgreich abzuwickeln. Sie können dir nicht nur bei der Bewertung und Präsentation deiner Immobilie helfen, sondern auch bei der Vermarktung und Verhandlung mit potenziellen Käufern.
5. Sei flexibel und offen für Verhandlungen: Wenn du dein Haus verkaufen möchtest, musst du möglicherweise Kompromisse eingehen und offen für Verhandlungen sein. Sei bereit, auf die Wünsche und Bedürfnisse potenzieller Käufer einzugehen und arbeite mit ihnen zusammen, um eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden.

So kann man den Wert einer Immobilie bestimmen

Die Bestimmung des Wertes einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt, wenn man eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte. Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Eine dieser Methoden ist das Vergleichswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren ist eine der gebräuchlichsten Methoden zur Wertermittlung von Immobilien. Dabei wird der Wert der zu bewertenden Immobilie anhand von Vergleichsobjekten ermittelt. Diese Vergleichsobjekte müssen ähnlich sein hinsichtlich der Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Bauart. Hierfür werden in der Regel Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien in der Umgebung herangezogen. Es wird dabei eine Vergleichbarkeitstabelle erstellt, die die Immobilie mit den Vergleichsobjekten hinsichtlich der genannten Kriterien vergleicht. Aus den ermittelten Vergleichswerten kann der Wert der zu bewertenden Immobilie abgeleitet werden.

Eine weitere Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist das Ertragswertverfahren. Diese Methode wird in der Regel bei vermieteten Immobilien angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie auf Basis des erzielbaren Ertrags ermittelt. Der erzielbare Ertrag wird dabei aus der Mieteinnahme abzüglich der Betriebskosten ermittelt. Hierbei wird ein bestimmter Kapitalisierungsfaktor zugrunde gelegt, der den aktuellen Marktzinsen entspricht. Der so ermittelte Wert gibt an, wie viel Kapital notwendig wäre, um die Erträge der Immobilie zu erzielen.

Eine weitere Methode ist das Sachwertverfahren. Diese Methode eignet sich insbesondere für neuwertige oder hochwertig ausgestattete Immobilien, bei denen der Wert vor allem durch die Baukosten bestimmt wird. Hierbei wird der Wert der Immobilie auf Basis der Herstellungskosten ermittelt. Dabei werden die Kosten für das Grundstück, den Bau und die Ausstattung berücksichtigt. Auch hierbei werden bestimmte Abschläge für Alter und Zustand der Immobilie vorgenommen.

Die Beauftragung eines Maklers

Es gibt verschiedene Gründe, warum es sinnvoll sein kann, einen Makler mit dem Verkauf der eigenen Immobilie zu beauftragen. Zum einen verfügen Makler in der Regel über fundierte Kenntnisse des Immobilienmarktes sowie langjährige Erfahrung im Verkauf von Immobilien. Dadurch sind sie in der Lage, den Verkaufsprozess professionell zu begleiten und optimal zu gestalten. Hierbei übernehmen sie in der Regel Aufgaben wie die Erstellung von Exposés, die Vermarktung der Immobilie sowie die Organisation von Besichtigungen. Zudem können Makler bei Verhandlungen mit potenziellen Käufern helfen und den Verkäufer bei der Vertragsgestaltung unterstützen.

Ein weiterer Vorteil, den ein Makler bieten kann, ist die Einschätzung des Wertes der Immobilie. Hierbei können Makler auf ihre Erfahrung sowie auf professionelle Bewertungsmethoden zurückgreifen, um eine realistische Einschätzung des Verkaufspreises zu geben. Auch die Verhandlung des Preises mit potenziellen Käufern kann durch die Expertise eines Maklers erleichtert werden.

Zudem können Makler durch ihre Kenntnisse des Marktes potenzielle Käufer gezielt ansprechen und somit den Verkaufsprozess beschleunigen. Auch die Abwicklung des Verkaufs, wie beispielsweise die Prüfung der Bonität des Käufers oder die Vorbereitung des Notartermins, kann durch einen Makler erleichtert werden.

Die Frage nach den Kosten eines Maklers ist oft ein zentraler Punkt bei der Entscheidung, ob man einen Makler beauftragen möchte oder nicht. In der Regel wird der Makler durch eine Provision bezahlt, die vom Verkaufspreis abhängt und meistens zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises beträgt. In vielen Fällen ist bereits in Verkaufsanzeigen die Höhe der Provision zu lesen und, dass der Käufer diese zu zahlen hat. Die Maklerkosten gehören zu den sogenannten Kaufnebenkosten einer Immobilie.

Die Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar

Ein Kaufvertrag ist in Deutschland grundsätzlich formfrei, das bedeutet, dass er nicht notariell beurkundet werden muss. Allerdings ist es bei Immobilienkaufverträgen vorgeschrieben, den Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen. Hierdurch wird der Vertrag rechtssicherer, da der Notar als unabhängiger und neutraler Dritter den Vertrag auf seine Rechtmäßigkeit und Vollständigkeit prüft. Zudem wird der Kauf in das Grundbuch eingetragen, was für den Käufer wichtig ist, um das Eigentum an der Immobilie zu erlangen. Eine notarielle Beurkundung ist also insbesondere dann sinnvoll, wenn es sich um einen größeren und damit finanziell bedeutenden Kaufvertrag handelt.

Die Kosten für die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Je höher der Kaufpreis, desto höher sind auch die Notarkosten. Zusätzlich fallen noch Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch an, die ebenfalls von der Höhe des Kaufpreises abhängig sind.

Eine grobe Orientierung bietet die Notarkostenordnung (NotKostG), die eine Kostenstaffelung für unterschiedliche Kaufpreise vorsieht. Allerdings kann der Preis für die notarielle Beurkundung je nach Notar und Region variieren. Es empfiehlt sich daher, im Vorfeld konkrete Kostenvoranschläge von verschiedenen Notaren einzuholen, um die Kosten vergleichen zu können.

Grundsätzlich kann man jedoch davon ausgehen, dass die Kosten für die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro etwa zwischen 1.500 und 2.000 Euro liegen, bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro etwa zwischen 3.500 und 4.000 Euro und bei einem Kaufpreis von einer Million Euro zwischen 7.000 und 8.000 Euro.

Das gilt es sonst noch zu beachten

Wenn man als Privatperson seine Immobilie verkaufen möchte, gibt es eine Vielzahl von Aspekten, die beachtet werden sollten. Im Folgenden sind einige wichtige Punkte aufgeführt:

1. Marktwert der Immobilie ermitteln: Bevor man die Immobilie zum Verkauf anbietet, sollte man sich über den Marktwert der Immobilie informieren. Hierbei kann eine Wertermittlung durch einen Sachverständigen hilfreich sein. Alternativ kann man auch online den Wert der Immobilie anhand von Vergleichsobjekten und aktuellen Verkaufspreisen ermitteln.
2. Unterlagen zusammenstellen: Potenzielle Käufer werden eine Vielzahl von Unterlagen einsehen wollen, um sich ein umfassendes Bild von der Immobilie machen zu können. Dazu gehören beispielsweise Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Kaufverträge aus der Vergangenheit.
3. Inserat erstellen: Um die Immobilie zum Verkauf anzubieten, sollte man ein ansprechendes Inserat erstellen. Hierbei sollte man auf eine detaillierte Beschreibung der Immobilie sowie ansprechende Fotos achten.
4. Verhandlungen führen: Wenn sich potenzielle Käufer melden, sollte man Verhandlungen führen. Hierbei sollte man sich überlegen, welche Bedingungen man erfüllen kann und welche nicht. Zudem sollte man sich überlegen, ob man den Kaufpreis verhandlungsbereit ist oder nicht.
5. Kaufvertrag aufsetzen: Wenn man sich mit einem potenziellen Käufer auf einen Kaufpreis und Bedingungen geeinigt hat, sollte man einen Kaufvertrag aufsetzen. Hierbei kann man sich von einem Notar unterstützen lassen, um einen rechtssicheren Vertrag zu erstellen.
6. Übergabe und Zahlung: Wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde, sollte man die Übergabe und Zahlung organisieren. Hierbei sollte man darauf achten, dass alle Bedingungen im Kaufvertrag erfüllt sind und man den Kaufpreis vor der Übergabe erhalten hat.
7. Steuerliche Aspekte: Beim Verkauf einer Immobilie können steuerliche Aspekte eine Rolle spielen. Hierbei sollte man sich überlegen, ob man die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft oder ob man die Immobilie als selbst genutzte Immobilie verkauft.
8. Zeitplan: Wenn man die Immobilie verkaufen möchte, sollte man einen Zeitplan erstellen, in dem alle Schritte von der Wertermittlung bis zur Übergabe und Zahlung berücksichtigt sind. Hierbei sollte man auch ausreichend Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen einplanen.

Wann auch du als Privatperson Steuern beim Privatverkauf deiner Immobilie zahlen musst

Wenn Privatpersonen eine Immobilie verkaufen, müssen sie in der Regel Steuern auf den erzielten Verkaufsgewinn zahlen. Der Verkaufsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück handelt.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen, bei denen Privatpersonen beim Verkauf ihrer Immobilie keine Steuern zahlen müssen. Wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Diese Regelung gilt für selbst genutzte Immobilien sowie für vermietete Immobilien.

Ein weiterer Fall, in dem Privatpersonen keine Steuern zahlen müssen, ist der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie, wenn der Verkäufer die Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt hat. Auch hier ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.

Wenn jedoch die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen ist und die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft wird, müssen Privatpersonen Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen. Dabei beträgt der Steuersatz 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Es gibt auch Ausnahmen von der zehnjährigen Spekulationsfrist. Zum Beispiel, wenn eine Immobilie vererbt wird, kann der Erbe diese Immobilie innerhalb von zwei Jahren steuerfrei verkaufen. Gleiches gilt für eine Immobilie, die im Rahmen einer Scheidung an den Ehepartner übertragen wird.

Fazit

Es bleibt festzuhalten, dass es sich zwar immer einfach anhört, wenn man sagt man würde seine Immobilie verkaufen. In Wahrheit ist es aber so, dass aus dem Verkauf ein komplexer Vorgang werden kann. Vom Erstellen einer Anzeige, bis hin zur notariellen Beurkundung ist es ein weiter Weg, der zusätzlich auch nicht gerade geringe Kosten verursacht. Wer die Kosten am Ende tragen muss, kann durch individuelle Vereinbarungen unter den Vertragsparteien geregelt werden.