Lebensmittel, Restaurantbesuche, Energiepreise – Die Kosten für Alltägliches sind in den letzten Monaten und Jahren zum Teil immens gestiegen. Auch das Wohnen wird vielerorts immer teurer, was sich in gestiegenen Mieten äußert. Für Mieter ist das natürlich eine zusätzliche finanzielle Belastung. Doch hier muss man beide Seiten der Medaille betrachten. Für Vermieter stellt die Immobilie eine Einnahmequelle und/oder Altersvorsorge dar, weshalb sie natürlich auch gewinnbringend bleiben muss und zu keinem Verlustgeschäft werden darf. Eine Mieterhöhung ist dann meist alternativlos. Welche Gründe zur Mieterhöhung führen können und wann diese rechtlich zulässig ist, wollen wir dir im Folgenden einmal näher aufzeigen.

Mieterhöhung: Das Wichtigste in Kürze

Es gibt verschiedene Gründe, die zu einer Mieterhöhung führen können. Ob die Miete steigt, wird in der Regel vom Markt bestimmt. Dabei orientieren sich Vermieter an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sollten für vergleichbare Immobilien in der selben Lage höhere Mietpreise verlangt werden, kommt es in der Regel zur Anpassung an den ortsüblichen Preis. Doch auch unabhängig der örtlichen Gepflogenheiten kann eine Miete steigen. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter Geld in die Immobilie investiert, um deren Bestand zu sichern. Insbesondere Arbeiten, die der Modernisierung des Gebäudes dienen, können zu einer Mieterhöhung führen. Schließlich profitiert davon nicht nur der Vermieter der Immobilie. Im Gegenzug steigt die Lebensqualität auf Seiten der Mieter. Doch obwohl diese beiden Gründe häufig zu einer höheren Miete führen, sind sie längst nicht immer pauschal zulässig. Hier gibt es vor allem zeitliche Grenzen, die das Privatrecht aufzeigt.

Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, ist das erstmals nach frühestens zwölf Monaten Mietdauer möglich. Die entsprechende Erhöhung darf der Vermieter von seinem Mieter aber keinesfalls mir nichts, dir nichts verlangen. Vielmehr muss der Mieter der Erhöhung zustimmen. Selbstverständlich gibt es auch beim Ausmaß der Erhöhung Grenzen. So darf eine Miete in einem Fenster von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen. Sollte ein Vermieter die Miete erhöhen wollen, beruft er sich auf die §§ 557 bis 561 BGB. Um dem Mieter etwas mehr Transparenz zu bieten, kann die Mieterhöhung auch bereits bei Vertragsschluss festgelegt werden. In diesem Fall wird die Miete in regelmäßigen Abständen gesteigert. Hier spricht man von der sogenannten Staffel- oder auch Indexmiete.

Mieterhöhung: Schriftform ist Pflicht

Natürlich darf der Vermieter seinen Mieter nicht einfach telefonisch auf die bald schon folgende Mieterhöhung hinweisen. Stattdessen sieht das Gesetz ein strenges Formerfordernis vor. So muss der Hinweis auf die Mieterhöhung in schriftlicher Form ergehen. Das entspricht keiner Pflicht zum Verfassen eines Briefes. Vielmehr genügt regelmäßig bereits eine E-Mail. Neben der Form selbst spielt auch der Inhalt eine große Rolle. So muss in dem Schreiben nicht nur zum Ausdruck gebracht werden, dass es bald zur höheren Miete kommen wird. Obendrein muss der Vermieter einen Grund für die Erhöhung anbieten. Hier wird ausgeführt, ob eine Anpassung an die ortsübliche Miethöhe, Modernisierungsmaßnahmen oder die mietvertraglich geregelte Staffel- bzw. Indexmiete zur Erhöhung führen. Insbesondere bei den ersten beiden Ursachen sollte sich der Vermieter nicht zu kurz fassen. Schließlich darf die Miete nicht willkürlich erhöht werden.

Es muss klar hervorgehen, warum erhöht werden soll und wie sich der Umfang der Mieterhöhung zusammensetzt. Ob bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete ein Schreiben ergeht, obliegt dem Vermieter. Selbiges gilt bei einer Indexmiete. Das liegt daran, dass sich die beiden Vertragspartner bereits im Mietvertrag über die anstehenden Mieterhöhungen geeinigt haben. Ein Schreiben wird nur dann gefordert, wenn sich die Parteien auf eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex geeinigt haben. In diesem Fall ist es die Pflicht des Vermieters, im Rahmen einer Erklärung auf den einschlägigen Index zu verweisen. So hat der Mieter die Möglichkeit, den Umfang der Erhöhung nachvollziehen zu können. Eine solche Erklärung ist ebenfalls an das Schriftform-Erfordernis geknüpft.

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Mieterhöhung: Wie oft möglich?

Natürlich muss man Mietern nach Vertragsabschluss eine gewisse finanzielle Planungssicherheit bieten. Da die monatlichen Mietzahlungen bei vielen Menschen den Löwenanteil der Ausgaben ausmachen, müssen sie sich auch auf deren Höhe verlassen können. Aus diesem Grund können Vermieter nicht willkürlich eine Mieterhöhung einfordern. Hier gibt es nämlich nicht nur Grenzen bei der Höhe, sondern auch bei der Häufigkeit. Fest steht, dass der Mietvertrag mindestens zwölf Monate Bestand gehabt haben muss, bevor der Vermieter die erste Mieterhöhung ankündigt. Von der höheren Miete spürt der Mieter aber nicht sofort etwas. Laut Gesetz gilt die höhere Miete erst zum Ablauf des übernächsten Monats. Ist das erste Jahr vergangen darf der Vermieter aber keineswegs beliebig oft eine weitere Mieterhöhung vornehmen. Ist eine Mieterhöhung in Kraft getreten, darf die nächste Erhöhung frühestens ein Jahr später erfolgen.

Beispiel:
Vermieter (V) und Mieter (M) haben im Januar 2021 einen Mietvertrag geschlossen. Im Januar 2022 erhält M die erste Mieterhöhung. Sie soll für eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sorgen. Da die höhere Miete erst zum Ablauf des übernächsten Monats gilt, muss M erst ab April 2022 die höhere Miete zahlen. V darf die nächste Mieterhöhung wiederum frühestens ein Jahr später, also im April 2023, ankündigen.

Die Jahresfrist im Falle einer weiteren Mieterhöhung fällt dann weg, wenn für die Mieterhöhung ein anderer Grund vorliegt. Sollte der Vermieter zwischendurch also beispielsweise Modernisierungsarbeiten am Haus vorgenommen haben, kann er aus diesem Grund eine weitere Mieterhöhung ankündigen. In unserem Beispiel wäre also bereits eine Mieterhöhung im Juli 2022 möglich, wenn Modernisierungsmaßnahmen als Ursache für die Erhöhung gelten.

Mieterhöhung: Mieter hat Möglichkeit zum Einspruch

Wie wir bereits geklärt haben, ergeht eine Mieterhöhung nicht von heute auf morgen. Vielmehr kündigt der Vermieter den baldigen Anstieg zunächst an. Doch damit die Mieterhöhung überhaupt wirksam ist, muss der Mieter selbiger auch zustimmen. Dementsprechend befindet sich in dem Schreiben auch ein Abschnitt, in dem der Mieter seine Zustimmung klarmachen muss. Eine Art „Blockadehaltung“ hilft dem Mieter an dieser Stelle allerdings nicht weiter. Schließlich gewährt das Bürgerliche Gesetzbuch keine unendliche Überlegungsfrist. Die Zustimmung seitens des Mieters muss innerhalb von drei Monaten ergehen. In unserem Beispiel von oben hätte der Mieter bei einem im Januar erhaltenen Mieterhöhungsschreiben folglich bis Ende März Überlegungsfrist. Sollte in dieser Zeit keine Zustimmung ergehen, kann der Vermieter diese nach Ablauf einer Frist von weiteren drei Monaten einfordern. In unserem Beispiel wäre das dann Ende Juni.

Nun muss der Mieter die erhöhte Miete nicht tatenlos hinnehmen. Vielmehr ergibt sich für ihn durch die stark veränderten Vertragsbedingungen ein Sonderkündigungsrecht. Macht er dieses geltend, kann er außerordentlich kündigen und mit einer Frist von zwei Monaten aus dem Vertrag aussteigen. Doch mitunter kann der Mieter auch Widerspruch gegen die Mieterhöhung einlegen. Ob dieser erfolgreich ist oder nicht, hängt einzig und allein von der Zulässigkeit der Mieterhöhung selbst ab. Besteht beispielsweise kein triftiger Grund für eine Erhöhung oder kommt die Erhöhung zu früh, kann das Schreiben unzulässig sein. Infolgedessen hätte ein Widerspruch Erfolg und die alte Miete bleibt bestehen.

Mieterhöhung: Die zulässigen Gründe

Sollte der Vermieter eine Mieterhöhung durchführen wollen, darf das Ganze nicht willkürlich sein. Vielmehr muss es einen Grund geben, der die Erhöhung rechtfertigt. Folgende Gründe gibt es:

• Miete wird an den ortsüblichen Mietspiegel angepasst
• Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie
• Gestiegene Betriebskosten
• Staffel- oder Indexmiete

Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel

• Mieterhöhung über Mietspiegel oder ortsübliche Vergleichsmiete ist unzulässig
• Kappgrenzen müssen beachtet werden (innerhalb von drei Jahren maximal 20% Erhöhung)
• Nächste Mieterhöhung erst nach einem Jahr möglich

Kommt es zu einer Mieterhöhung, handelt es sich in den meisten Fällen um eine Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel. Diese Möglichkeit soll dafür sorgen, dass Vermieter nicht davor zurückschrecken, Mietverträge mit Personen einzugehen, die augenscheinlich für eine lange Zeit mieten möchten. Durch die Möglichkeit, die Miete regelmäßig erhöhen zu können, bleibt auch ein Vertragsverhältnis mit jahrelangem Bestand attraktiv. Möchte der Vermieter seine Miete erhöhen, um eine Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel zu erreichen, gilt es jedoch einiges zu beachten. Am wichtigsten ist sicherlich der Nachweis über die gestiegene ortsübliche Vergleichsmiete. Schließlich ist es gerade diese Größe, die eine Erhöhung rechtfertigt. In größeren Städten und Gemeinden gibt es eigens dafür den sogenannten Mietspiegel. Dieser kann von Vermieter und Mieter gleichermaßen bei der Behörde erfragt werden.

Sollte kein Mietspiegel zur Verfügung stehen, muss der Vermieter selbst eine Rechnung vorlegen, die einen Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigt. Hierbei wird in der Regel dargelegt wie hoch die gegenwärtige Miete von mindestens drei Wohnungen mit sehr ähnlichen Eigenschaften ist. Als Eigenschaften werden dabei nicht nur die Größe und die Ausstattung, sondern vor allem auch Lage berücksichtigt. Hierbei kommt es stets auf den Mietpreis pro Quadratmeter an. Damit der Mieter seinerseits eine Prüfmöglichkeit erhält, müssen die Mietobjekte genauestens dargelegt werden. Sollte sich im Zuge einer Prüfung ergeben, dass die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, ist diese nicht zulässig. Weiterhin muss im Rahmen der Erhöhung die Kappgrenze beachtet werden. Diese besagt, dass die Nettokaltmiete binnen drei Jahren nicht um mehr als 20% steigen darf. In manchen Ballungsräumen wie Berlin oder Hamburg gilt sogar eine verschärfte Kappgrenze von 15%.

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Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie

Um die Langlebigkeit einer Immobilie zu gewährleisten, sind regelmäßige Modernisierungsmaßnahmen unerlässlich. Kosten, die dabei entstehen, kann der Vermieter gemäß §556b BGB teilweise oder in Gänze auf den Mieter umlegen. Allerdings müssen auch hier einige Voraussetzungen erfüllt sein. Vereinfacht gesagt muss der Mieter von der Modernisierung auch profitieren. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Erneuerung der Heizanlage zu geringeren Energiekosten führt. Auch ein höherer Wohnkomfort rechtfertigt die Umlegung. Umgekehrt ist eine Erhöhung dann nicht möglich, wenn die Maßnahmen schlicht den Erhalt der Immobilie sichern sollen. So ist zum Beispiel der Einbau eines Fahrstuhls durchaus eine Rechtfertigung für eine Mieterhöhung. Schließlich schafft dieser deutlich mehr Komfort.

Anders sieht es aus, wenn beim Mieter die Elektrik erneuert werden muss, weil sie bereits einige Jahre auf dem Buckel hat. Hier wäre eine Mieterhöhung schlicht unzulässig. Nicht nur bei der Art der Modernisierung muss man einiges beachten. Auch die Höhe der Mieterhöhung ist an Regeln geknüpft. Die wohl wichtigste ist, dass alle betroffenen Mieter gleichermaßen eine Erhöhung erhalten müssen. Dabei werden die Kosten gleichmäßig auf die Mieter verteilt. Des weiteren darf der Vermieter keineswegs die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen in voller Höhe umlegen. Sollten umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden haben, darf der Vermieter der jährlichen Gesamtmiete maximal 8% aufschlagen.

Um dabei einen Mieterschutz vor zu hohen Kosten zu gewährleisten, wird das Ganze durch eine Beschränkung reguliert. Pro Quadratmeter dürfen maximal drei Euro Erhöhung stattfinden. Bei einer 80 m² großen Wohnung entspricht das höchstes 240 Euro. Betrug die Nettokaltmiete vor Erhöhung 1.000 Euro darf sie aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen maximal auf 1.240 Euro ansteigen. Einer solchen Erhöhung müssen dann mindestens 3.000 Euro Kosten für entsprechende Maßnahmen zugrunde liegen. Als Vermieter musst du dich allerdings darauf einstellen, dass der Mieter einen schriftlichen Nachweis sehen möchte. Hier muss erkennbar sein, wie hoch die Kosten waren und um welche Maßnahmen es sich im einzelnen handelte. Schließlich muss die Umlagefähigkeit hervorgehen.

Betriebskosten

Sollten sich von einem Jahr aufs andere die Betriebskosten des Mieters erhöhen, kann auch das als Ursache für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Allerdings muss man diese Erhöhung als einen Sonderfall betrachten. Schließlich erhöht sich in diesem Fall nicht die Nettokaltmiete. Stattdessen steigt die sogenannte Betriebskostenpauschale. Damit steigt schlussendlich auch die Gesamtmiete. Sollten die Betriebskosten in Zukunft dann wieder sinken, erhält der Mieter diese im Zuge der Abrechnung wieder zurück.

Staffel- und Indexmiete

Bei einer vertraglich vereinbarten Staffel- oder Indexmiete ist die Mieterhöhung bereits vorprogrammiert. Aus dem gemeinsamen Vertrag von Vermieter und Mieter geht dann bereits hervor, dass es regelmäßig zu Anpassungen der Miethöhe kommt. Im Falle einer Staffelmiete wird der Umfang der Mieterhöhung explizit im Vertrag festgelegt. Ein Indexmietvertrag legt der Mieterhöhung wiederum den sogenannten Preisindex des statistischen Bundesamtes zugrunde. Eine Mieterhöhung ist bei der Indexmiete nur dann möglich, wenn auch der Preisindex steigt. Ein weiterer Unterschied der Indexmiete ist die Möglichkeit einer Mietsenkung. Sollte der Index nämlich nach unten korrigiert werden, muss auch die Miete reduziert werden.

Eine Kappgrenze wie sie bei Mieterhöhungen aufgrund des ortsüblichen Mietspiegels zur Anwendung kommt, gibt es hier nicht. Das bedeutet, dass eine Erhöhung durchaus auch mal über 20% liegen kann – und das innerhalb von drei Jahren. Dass zwischen einzelnen Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen muss, ist aber auch hier geregelt. Vereinbart man vertraglich eine Staffel- oder Indexmiete, sind Mieterhöhungen aus anderen Gründen übrigens ausgeschlossen. Das ist der Preis, den Vermieter zahlen müssen, um eine vergleichsweise unkomplizierte und schnelle Mieterhöhung durchführen zu können.

Mieterhöhung: Unsere Mustervorlage

Du möchtest deinem Mieter eine Mieterhöhung ankündigen? Dann solltest du unbedingt darauf achten, dass dein Schreiben zulässig ist. Eine Unzulässigkeit vermeidest du unter anderem dann, wenn die Ankündigung der Mieterhöhung die richtigen Informationen enthält. Um es dir so einfach wie möglich zu machen, haben wir dir eine passende Mustervorlage zusammengestellt. Diese musst du einfach nur mit deinen Angaben versehen.