Vermögendere Privatanleger, Unternehmen und institutionelle Investoren haben insbesondere in den letzten zehn Jahren den Immobilienmarkt als mögliches Investment für sich entdeckt. Dazu tragen in erster Linie gestiegenen Immobilienpreise bei, die eine solche Geldanlage noch einmal attraktiver machen. Unabhängig von indirekten Investments in Immobilien, beispielsweise über geschlossenen oder offenen Fonds, haben Direktinvestments deutlich mehr Anforderungen an den Anleger. Dabei gibt es sogar mehrere Optionen, auf welchem Weg du direkt in Betongold investieren kannst, mit denen wir uns im folgenden Beitrag beschäftigen möchten.
Was bedeutet Direktinvestment in Immobilien?
Mit dem Direktinvestment in Immobilien ist nichts anderes gemeint, als dass du ein Haus oder eine Wohnung kaufst. Demgegenüber gibt es das indirekte Investment, bei dem du keinen Kauf durchführst, sondern stattdessen über andere Finanzprodukte in Betongold investierst, beispielsweise mittels Immobilienaktien oder Immobilienfonds. Das Direktinvestment erfordert daher natürlich deutlich mehr Kapitaleinsatz, denn für gewöhnlich erhältst du eine Wohnung oder Immobilie selten unterhalb von 100.000 Euro. Wenn du das Objekt nicht zur Eigennutzung haben möchtest, ist es dementsprechend das Ziel, eine Rendite zu erzielen. Dabei gibt es verschiedene Modelle, wie du dies in die Tat umsetzen kannst.
In Immobilien investieren – 3 Investitionsmodelle im Fokus
Es gibt im Wesentlichen drei Hauptmodelle, wie du durch ein direktes Investments in Betongold einen Ertrag generieren kannst. Im Überblick handelt sich dabei um die folgenden drei Optionen:
- Kauf und anschließende Vermietung
- Kauf und anschließender Verkauf
- Kauf, Sanierung und anschließender Verkauf
Mit diesen drei Modellen, im Zuge derer du ein Direktinvestment in Immobilien vornehmen kannst, möchten wir uns jetzt in den folgenden Abschnitten etwas näher beschäftigen.
Kaufen und anschließend vermieten: das gängigste Investitionsmodell
Das Investitionsmodell mit Immobilien, welches sicherlich auch Ihnen zuerst einfallen wird, ist der Kauf und die anschließende Vermietung des Objektes. Ein klassisches Beispiel ist der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Eigentümer anschließend die einzelnen Wohnungen an entsprechende Interessenten vermietet. Dieses Investitionsmodell ist sehr einfach und erfordert lediglich eine gute Organisation, nämlich die Verwaltung der Mietwohnungen. Geeignet ist diese Option vor allen Dingen für Privatanleger mit einem gewissen Grundkapital, die sich zum Beispiel für mehrere Hunderttausend Euro ein Mehrfamilienhaus leisten können.
Die Investitionen als solche läuft sehr einfach ab, denn du musst das Objekt lediglich erwerben und dich dann um die entsprechenden Mieter kümmern. Noch besser ist es natürlich, wenn die entsprechende Immobilie bereits vermietet ist und du faktisch nur das Eigentum von bisherigen Besitzer übernimmst. Wenn du dann noch eine Hausverwaltung beauftragst, sich um sämtliche Angelegenheiten nebst Mietern zu kümmern, hast du im Prinzip anschließend mit der Immobilie kaum noch einen zeitlichen Aufwand. Investitionstechnisch betrachtet musst du lediglich dafür sorgen, dass du Rücklagen bildest, um zum Beispiel Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen bezahlen zu können.
Der Ertrag ist bei diesem Investitionsmittel natürlich die Miete, die du monatlich von den entsprechenden Mietern erhältst. Von der Kalkulation her müssen sämtliche Mieteinnahmen höher als die Finanzierungskosten sein, die mit dem Erwerb der Immobilie oder damit zusammenhängenden Baufinanzierung zum Tragen kommen. Kompliziert ist dieses Investitionsmodell in Immobilien also nicht und daher für viele Anleger geeignet.
Kaufen und verkaufen: Der Handel mit Betongold
Ein etwas anderes Investitionsmodell, bei dem es ebenso um ein Direktinvestment in Immobilien geht, besteht darin, ebenfalls zunächst ein Objekt zu kaufen. Dies wird jedoch anschließend nicht vermietet, sondern nach einem gewissen Zeitraum wieder veräußert. Mann nennt das in der Fachsprache auch Immobilienhandel. Eine solche Investitionsmethode ist allerdings eher für institutionelle Anleger und Unternehmen geeignet, weil doch sehr viel Kapital benötigt wird. Das Geschäftsmodell funktioniert nämlich so, dass du in der Regel gleich mehrere Immobilien im Bestand hast. Wird ein Objekt verkauft, wird im Prinzip fast immer sofort eine neue Immobilie erworben, sodass es quasi mehrere, „durchlaufende Posten“ gibt.
Der Grund besteht darin, dass du natürlich mit einem solchen Modell nicht genügend Erträge generierst, wenn du zum Beispiel in 2022 ein einziges Objekt kaufst und dieses – wenn auch mit Gewinn – erst im Jahre 2025 wieder veräußerst. Stattdessen werden fast immer mehrere Immobilien erworben, sodass durch den stetigen Verkauf der Objekte auf diese Weise regelmäßige Einnahmen entstehen. Immobilienhandel ist deshalb wenig für Privatinvestoren geeignet, weil fast immer Kapitalbedarf im siebenstelligen Bereich existiert. Immerhin müssen die Käufe stets vorfinanziert werden, sodass letztendlich durch – im Idealfall höhere – Verkaufspreise die Rendite erzielt werden kann. Daher sind es vor allen Dingen große Unternehmen, die im Bereich des Immobilienhandels aktiv sind.
Investition für Experten: Kaufen, Sanieren und Verkaufen
Bei der dritten Option, wie du ebenfalls direkt in Immobilien investieren kannst, gibt es faktisch zwischen dem Kauf und Verkauf noch einen Zwischenschritt. In dem Fall konzentrierst du dich beim Erwerb nämlich auf sanierungsbedürftige Objekte, die im Einkauf dementsprechend günstiger sind. Der entscheidende Schritt ist dann die vorzunehmende Sanierung. Diese verursacht natürlich Kosten, die du in deine Kalkulation mit einbeziehen musst. Die Gesamtausgaben für die Sanierung sollten möglichst geringer als die Wertsteigerung sein, die sich am Objekt durch die entsprechenden Maßnahmen erzielen lassen.
Das allerdings ist genau der Knackpunkt, denn du musst zu diesem Zweck im Prinzip gute Verbindungen zu einer Sanierungsfirma haben, sodass du einen Sonderpreis zahlst. Durch die im Verhältnis zur Wertsteigerung geringeren Sanierungskosten kannst du dann aufgrund dieser Differenz einen Ertrag erzielen. Dieser wird im optimalen Fall noch dadurch ergänzt, dass die Immobilienpreise seit dem Kauf ohnehin gestiegen sind, sodass du in der Hinsicht noch einmal eine zusätzliche Rendite generierst. Wie eine solche Investition in Zahlen aussehen kann, möchten wir gerne am folgenden Beispiel verdeutlichen:
| Kaufpreis (sanierungsbedürftig Immobilie): | 250.000 Euro |
| Sanierungskosten: | 120.000 Euro |
| Wertsteigerung durch Sanierung: | 150.000 Euro |
| Anstieg der Immobilienpreise: | 10 Prozent |
| Verkaufserlös: | 425.000 Euro |
| Gewinn: | 55.000 Euro |
In diesem Beispiel wird deutlich, dass du gleich auf zweifache Weise einen Gewinn erzielst. Zum einen resultiert dieser aus der positiven Differenz zwischen Wertsteigerung durch die Sanierung und den Sanierungskosten. Zum anderen sind die Immobilienpreise generell um 10 Prozent durchschnittlich am Markt gestiegen, sodass deine gekaufte Immobilie – auch ohne Sanierung – eine Wertsteigerung von 25.000 Euro hätte. Das wiederum führt dazu, dass du insgesamt einen Gewinn bei dieser Investition in Höhe von 55.000 Euro machen konntest.
Wenn du also an einem Direktinvestment in Betongold interessiert bist, dann kommt vielleicht auch für dich eine der zuvor beschriebenen Investitionsarten in Frage. Möchtest du hingegen ein geringeres Risiko eingehen oder hast nicht ausreichend Kapital zur Verfügung, gibt es natürlich mehrere Formen des indirekten Investments, beispielsweise mittels Crowdfunding, Immobilienfonds oder Immobilienaktien.