Wer mit einem Direktinvestment in Immobilien Geld verdienen möchte, dem stehen grundsätzlich mehrere Optionen zur Auswahl. Für gewöhnliche Anleger kommen zwar eher indirekte Anlagen in Betongold infrage, wie zum Beispiel mittels offener oder geschlossener Fonds. Institutionelle Investoren und vermögende Privatanleger nutzen hingegen gerne die Möglichkeit, ein direktes Investment in Objekte vorzunehmen. Damit ist gemeint, dass die entsprechenden Immobilien schlichtweg gekauft werden oder es wird der Bau neuer Häuser veranlasst. In unserem Beitrag möchten wir uns in dem Zusammenhang mit einem speziellen Investitionsmittel beschäftigen, welches sicherlich nicht das am meisten genutzte an den Märkten darstellt.

Welche Möglichkeiten des direkten Investments gibt es?

Zunächst gehen wir in einer Übersicht darauf ein, welche Möglichkeiten eines direkten Investments Anleger überhaupt haben, wenn sie von steigenden Immobilienpreisen profitieren oder grundsätzlichen mit Betongold Geld verdienen möchten. In erster Linie verfolgen die entsprechenden Immobilieneigentümer eine der folgenden Strategien:

1. Immobilie erwerben, vermieten und in Form der Mieterträge Geld einnehmen
2. Immobilien kaufen und später zu einem höheren Preis verkaufen (Handel mit Immobilien)
3. Immobilien als private Altersvorsorge
4. Immobilien erwerben, sanieren und mit Gewinn veräußern

Das gängigste Modell ist sicherlich das zuerst genannte. In dem Fall erwerben Investoren das Betongold, um anschließend die entsprechende Immobilie zu vermieten oder zu verpachten. Dazu werden vor allen Dingen Gewerbeimmobilien erworben, bei denen es sich zum Beispiel um größere Wohnimmobilien, Hotels oder auch sonstige Gewerbeimmobilien handeln kann. Eine zweite Möglichkeit besteht darin, entsprechende Objektes zu kaufen und darauf zu hoffen, dass die Immobilienpreise steigen, sodass später durch den Verkauf der Immobilien ein Gewinn erzielt werden kann. Auf die vierte Variante, nämlich eine Immobilie zu erwerben, anschließend zu sanieren, um auf diese Weise eine Wertsteigerung zu erzielen, gehen wir nun etwas näher ein.

Schritt 1: Sanierungs- oder modernisierungsbedürftige Immobilie kaufen

Im ersten Schritt der speziellen Anlagestrategie, die manche Investoren bei einer Anlage in Immobilien nutzen, geht es zunächst darum, eine passende Immobilie zu finden. Dabei handelt es sich in aller Regel um Objekte, die entweder sanierungs- oder zumindest renovierungsbedürftig sind. Der Grund dafür, dass die Investoren gezielt nach solchen Objekten Ausschau halten, besteht schlichtweg darin, dass die jeweiligen Häuser natürlich einen geringeren Kaufpreis als Objekte haben, bei denen keine Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Teilweise gibt es dadurch Abschläge zwischen 20 bis 60 Prozent, was den Immobilienwert in neuwertigem Zustand betrifft.

Schritt 2: Sanierungen oder Modernisierungen kostengünstig durchführen

Der zweite Schritt ist im Grunde sogar der entscheidende im Rahmen dieser Anlagestrategie. Er besteht darin, dass die notwendigen Sanierungen, Renovierungen oder Modernisierungen zu einem möglichst günstigen Preis durchgeführt werden. Im Idealfall geschieht dies zum sogenannten Selbstkostenpreis. Wichtig ist auf jeden Fall, dass die Sanierungs- oder Modernisierungskosten die dadurch erreichte Wertsteigerung des Objektes unterschreiten. Dazu ein Beispiel:

• Kaufpreis der Immobilie: 150.000 €
• Sanierungskosten: 80.000 €
• Wertsteigerung: 120.000 €
• Verkaufspreis: 270.000 €
• Gewinn: 40.000 €

An diesem Beispiel ist deutlich zu erkennen, dass die Strategie aufgegangen ist. Da die Sanierungskosten um 40.000 Euro geringer als die objektive Wertsteigerung der Immobilie nach Durchführung der Arbeiten ist, konnte der Eigentümer durch den Verkauf einen Gewinn von 40.000 Euro generieren. Um eine solche Anlagestrategie durchzuführen, ist es nahezu unabdingbar, entweder selbst eine Sanierungsfirma zu haben oder zumindest gute Kontakte nutzen zu können, sodass die Kosten für die Renovierungen oder Sanierungen definitiv die dadurch erreichte Wertsteigerung des Objektes unterschreiten. Dabei muss natürlich eine gewisse Gewinnspanne berücksichtigt werden, denn nur wegen Einsparungen von beispielsweise 5.000 Euro lohnt es sich sicherlich nicht, zuvor eine Immobilie zu erwerben.

Schritt 3: Verkauf der Immobilie mit Gewinn

Im dritten Schritt geht es nun darum, zunächst einmal den Kaufpreis und die angefallenen Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten zu addieren. Dieser Betrag ist die absolute Untergrenze für den Verkaufspreis, denn ansonsten hätte sich die Investition nicht rentiert, ganz im Gegenteil. Naturgemäß werden sich die meisten Anleger jedoch nicht damit zufriedengeben, dass sie lediglich die Sanierungs- oder Modernisierungskosten durch den Verkauf des Objektes wieder herein bekommen. Stattdessen soll natürlich ein Gewinn erzielt werden, indem der Verkaufspreis den Kaufpreis plus Sanierungskosten überschreitet.

Wie hoch die Gewinnspanne ist, legt jeder Anleger selbst fest. Bei relativ günstig ausgeführten Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten ist es durchaus möglich, dass der Verkaufspreis später um 10, 20 oder sogar 30 Prozent höher als der Kaufpreis plus zugerechneten Sanierungskosten ist. Ein positiver Nebeneffekt besteht natürlich häufig in der aktuellen Phase darin, dass die Immobilienpreise ohnehin in weiten Teilen steigen, sodass diese Preissteigerung im Prinzip noch auf die durch die Sanierung generierte Wertsteigerung oben drauf kommt.

Anlagestrategie insbesondere für vermögende Privatanleger und institutionelle Investoren

Diese spezielle Anlagestrategie im Rahmen des Direktinvestments in Immobilien ist weniger für „normale“ Privatanleger geeignet, sondern mehr für institutionelle Investoren, oft aus dem Ausland, sowie einige relativ vermögende Anleger aus dem Privatbereich. Wie bereits erwähnt, ist es eine wichtige Grundlage, dass die Sanierungs- oder Renovierungskosten (deutlich) niedriger als die durch die Arbeiten erreichte Wertsteigerung der Immobilie sind. Zudem sollte sich der Käufer in der Branche auskennen, um zum Beispiel beurteilen zu können, welche Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten beim späteren Verkauf überhaupt relevant sind.

Es wäre zum Beispiel kontraproduktiv, eine Badsanierung vorzunehmen, wenn sich das entsprechende Badezimmer im Haus eigentlich noch in einem guten Zustand befindet. Manche energetische Erneuerungen sind ebenfalls zwar aus Umweltsicht sinnvoll, führen aber nicht zwangsläufig automatisch immer dazu, dass sich dadurch eine deutliche Wertsteigerung des Objektes ergibt. Es muss also im Idealfall sehr gut beurteilt werden können, welche Sanierungsmaßnahmen eine echte Wertsteigerung ergibt, die sich später auch im möglichen Verkaufspreis niederschlägt. Zudem müssen die entsprechenden Sanierungskosten gut kalkuliert werden. Daher ist es durchaus sinnvoll, entweder eine bekannte, kooperierende oder die eigene Firma zu beauftragen bzw. alternativ die Angebote mehrerer Sanierungsunternehmen einzuholen.