Früher hielten die Eltern ihre Kinder in jungen Jahren zur Sparsamkeit auf, damit die jungen Leute sich am Ende der Sparzeit ein Haus kaufen konnten, für das sie im Alter keine Miete zahlen mussten. Auch heute macht es noch Sinn früh anzufangen zu sparen.

In der heutigen Zeit sind die Preise für eine Immobilie derart in die Höhe geschossen, dass es heutzutage viel teurer ist, eine neue Immobilie zu bauen als eine Immobilie zu kaufen. Besonders in Ballungsgebieten bzw. Großstädten sind die Preise enorm. Dennoch ist es immer sinnvoll, eine Immobilie für das Alter anzuschaffen, damit man die horrenden Mieten, wie sie derzeit am Immobilienmarkt herrschen, nicht zahlen muss. Die Mieten steigen jährlich, während der Immobilienkredit durch die Inflation immer weniger wert wird.

Es ist aber nicht nur der Preis für die Immobilie allein, den man aufbringen muss. Man muss zudem auch noch die Kosten für den Notar und den Makler sowie die Grunderwerbssteuer zahlen. In der Regel werden diese vom Käufer direkt bezahlt. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit, alle Kosten durch die Bank zu finanzieren. Dann spricht man von einer 110%-Finanzierung.

So könnte der Kauf einer Immobilie aussehen:

Kaufpreis		151.000,00 Euro
Steuern und Notar	7%	10.570,00 €
Maklercoutage	3,57%	5.390,70 €
Eigenkapital		31.060.70 €
Finanzierte Summe / Kredit		135.900 €
Zinsen	3,3%	373,73 €
Tilgung	2%	226,50 €
Gesamtaufwand mtl.		600,23 €

Nach dem Kauf ist eine Immobilie natürlich nicht kostenfrei bewohnbar. Es fallen weiterhin regelmäßige Kosten für Versicherungen, Müllabfuhr, Abwasser, Heizung und Steuern an. Außerdem Reparaturkosten, Instanthaltungskosten sowie ggf. Verwaltungskosten, falls eine Hausverwaltung bei einem Mehrfamilienhaus beteiligt ist. Auch als Eigentümer muss man ein dort ein sogenanntes Hausgeld zahlen. Strom und Internet sind in der Regel separat anzumelden. Die Kosten dafür sollte man vor dem Kauf beachten, denn neben der Kreditrate ist das auch eine beachtliche Belastung.

Nachdem der Kredit abbezahlt ist, muss man auch weiterhin für das Hausgeld aufkommen. Dies sollte bei der Altersplanung berücksichtigt werden, nicht dass man dann im Rentenalter das Haus verkaufen muss, da man sich das bewohnen nicht mehr leisten kann.

Als Altersvorsorge kann es daher Sinn machen, nicht nur eine Immobilie zu kaufen, sondern gleich mehrere. Durch Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung muss man sich dabei auch nicht selber um die Wohneinheiten kümmern.

Immobilien als Altersvorsorge vermieten

Wenn es um die Vermietung einer Wohnung geht, gibt es viele Kosten, welche der Vermieter nicht auf die Mieter abwälzen kann. Dazu gehören:

• Reparaturkosten
• Instanthaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Bankkosten

Die anderen Kosten wie Versicherungen, Müllabfuhr, Abwasser und Steuern sind allesamt umlagefähig und können auf der Nebenkostenrechnung für den Mieter eingetragen werden.

Das ergibt sich je nach Investment ein positiver oder negativer Cashflow. Aufgrund der aktuell gestiegenen Zinsen wird es schwierig direkt zum Start einen positiven Cashflow zu erzielen. Besonders in Ballungsgebieten ist dies kaum möglich. Beachten sollte man hierbei jedoch zum einen die steigenden Mieten und zum anderen die Wertsteigerung der Immobilie (die man dann ggf. wieder verkauft).

Bei unserer Beispielimmobilie verhält es sich folgendermaßen:

Kaltmiete		629,95 €
Nicht umlagefähige Kosten		75,00 €
Nettomiete		554,95 €
Rendite – Brutto		5,01 %
Eigenkapitalrendite (Jahresreinertrag / eingesetztes Kapital) x 100		7,00%
Cashflow		-45,27 €
Passiver monatlicher Vermögensaufbau		181,23 €

Aufgrund der aktuellen Zinssituation ist also ggf. ein negativer Cashflow vorhanden. Als Eigentümer zahlt man somit monatlich 45,27 Euro aus eigener Tasche dazu. Der passive monatliche Vermögensaufbau liegt jedoch immer noch bei 181,23 Euro (Tilgung minus dem negativen Cashflow). Aufgrund der Komplexität haben wir die möglicherweise anfallende Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen nicht berücksichtigt.

Immobilienentwicklung nach 10 Jahren

Berücksichtigt man bei einem Ausblick auf 10 Jahre die Wertentwicklung von Immobilien (von 1999 bis 2019 lag diese bundesweit bei 2,9% pro Jahr, Quelle: Statista), erhält man einen ordentlichen Vermögensaufbau. Bei der folgenden Berechnung haben wir Mietsteigerungen noch nicht mit einbezogen, die es innerhalb von 10 Jahren in der Regel natürlich gibt.

Kreditsumme	135.900 €
Wertsteigerung	49.969,73 €
Tilgung	32.150,39 €
Cashflow	– 5.433,00 €
Restschuld	103.749,61 €
Aufgebautes Vermögen	76.687,12 €

Der gesamte Vermögensaufbau beträgt nach 10 Jahren insgesamt stattliche 76.687,12 €. Je nach Region und künftiger Entwicklung des Marktes kann diese natürlich anders ausfallen.

Auch wenn es bei Aktien oder ETFs gleichwertige oder teilweise höhere Renditemöglichkeiten gibt, sind Immobilien im Vergleich zu diesen deutlich wertstabiler und somit sicherer. Vor allem unter Berücksichtigung der historischen Wertsteigerung erzielt man eine hohe Eigenkapitalrendite.

Durch die steigenden Mieten erhältst du mit deiner eigenen Immobilie zudem auch noch einen besonderen Inflationsschutz.

Schau doch einfach einmal auf den heutigen Wohnungsmarkt. Vor zehn Jahren waren die Preise für Immobilien noch weitaus geringer, und auch die Mieten fielen damals nicht so hoch aus wie heute. Daran kannst du erkennen, wie Immobilien im Wert steigen.

Vorteile einer eigenen Immobilie im Alter

Ist die Finanzierungsphase abgeschlossen, kannst du fast ohne Abschläge von den Einnahmen deiner vermieteten Immobilie profitieren. Du musst lediglich für Instanthaltung und nicht umlegbare Ausgaben etwas beiseite legen. Abzüglich dieser kannst du von den Einnahmen leben oder weitere Investments tätigen.

In einer selbstbewohnten Immobilie, die abbezahlt ist, kann man im Alter natürlich günstiger als in einer Mietwohnung wohnen. Allerdings gibt es auch die Möglichkeit diese zu verkaufen und dennoch ein lebenslanges Wohnrecht zu haben. So kann man fürs Alter nochmal Liquidität erhalten, um Geld fürs Reisen oder andere Aktivitäten zu haben.

Und es gibt bei vermieteten Immobilien die Möglichkeit Eigenbedarf anzumelden, um sich beispielsweise im Alter zu verkleinern, weil man kein Platz mehr für Kinder und Home Office benötigt.

Insbesondere aufgrund der steigenden Altersarmut in Deutschland macht es Sinn sich Immobilien als Altersvorsorge zuzulegen. Umso früher und umso mehr, umso besser.