Das Eigenkapital hat in der Baufinanzierung insbesondere in den letzten fünf Jahren deutlich an Bedeutung hinzugewonnen. Mittlerweile vergeben manche Banken sogar Immobilienkredite nur noch unter der Voraussetzung, dass eine bestimmte Eigenkapitalquote nicht unterschritten wird. Für immer mehr Immobilieninteressenten oder Bauherren wird es daher schwierig, überhaupt eine Finanzierungszusage zu erhalten. Vorteilhaft ist Eigenkapital aber nicht nur für die Bank, sondern in erster Linie auch für den jeweiligen Kreditnehmer. Wir möchten uns daher in unserem Beitrag etwas mehr mit der Bedeutung des Eigenkapitals im Rahmen einer Immobilienfinanzierung beschäftigen.

Was bedeutet Eigenkapital im Detail?

Manchen Kaufwilligen und Bauherren ist noch nicht eindeutig klar, worum sich beim Eigenkapital handelt. Die Banken sprechen zwar häufig davon, manchmal wird allerdings nicht näher erklärt, was eigentlich alles zum Eigenkapital gehört. Gemeint ist auf jeden Fall vorhandenes Kapital, welches sich in deinem Eigentum befindet und das du dir nicht erst von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber leihen musst. Dabei muss es sich allerdings keineswegs um Bargeld oder ausschließlich Guthaben auf Bankkonten handeln, wie zum Beispiel auf einem Spar- oder Tagesgeldkonto. Darüber hinaus zählen neben Barvermögen und Kontoguthaben ebenfalls die folgenden Werte zum Eigenkapital, lediglich unter der Voraussetzung, dass du diese auch in die Immobilienfinanzierung einbinden kannst:

• Wertpapiere
• Edelmetalle
• Sachwerte
• Sonstige Vermögenswerte

In den meisten Fällen wird sich das Eigenkapital tatsächlich auf Bankkonten befinden, wie zum Beispiel auf einem Festgeldkonto. Alternativ oder zusätzlich hast du vielleicht auch Wertpapiere oder eine Sparbrief, der (bei Fälligkeit) ebenfalls als Eigenkapital dienen kann.

Eigenleistungen als besondere Form des Eigenkapitals

Was Bauherren häufig nicht beachten: Eventuelle Eigenleistungen am Bau rechnen die Banken zu einem gewissen Grad ebenfalls als Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Du kannst also durch Eigenleistungen am Bau, beispielsweise falls du einen größeren Teil des Innenausbaus selbst übernimmst, zusätzliches Eigenkapital generieren. Das kann wichtig sein, um zum Beispiel eine geforderte Eigenkapitalquote erfüllen zu können. Infrage kommen solche Eigenleistungen normalerweise für Bauherren und nicht unbedingt für Käufer einer fertigen Immobilie, es sei denn, es werden auch dort umfangreichere Arbeiten ausgeführt, die in die Finanzierung eingebunden würden.

Was bedeutet Eigenkapitalquote?

Mit Eigenkapitalquote ist schlichtweg der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtfinanzierungsbedarf gemeint. Auf diese Quote liegen die meisten Banken heute großen Wert und fordern nicht selten, dass mindestens die Kauf- oder Baunebenkosten vollständig über Eigenmittel abgedeckt werden können. Daher ist die Mindestanforderung an die Eigenkapitalquote bei nicht wenigen Kreditinstituten im Bereich zwischen 15 bis 20 Prozent angesiedelt, denn in diesem Rahmen können sich auch die Kauf- bzw. Baunebenkosten bewegen. Die Eigenkapitalquote lässt sich in der Praxis leicht ermitteln, denn du benötigst dazu lediglich wenige Angaben:

• Gesamtfinanzierungsbedarf
• Vorhandenes Eigenkapital

Lass uns daher an einem Beispiel verdeutlichen, wie du auf einfache Art und Weise deine persönliche Eigenkapitalquote ermitteln kannst. Nehmen wir dazu die folgenden Werte an:

• Kaufpreis des Hauses: 350.000 €
• Kaufnebenkosten: 50.000 €
• Gesamtfinanzierungsbedarf: 400.000 €
• Eigenkapital: 100.000 €
• Eigenkapitalquote: 400.000 / 100.000 = 25 %

In diesem Beispiel hast du eine sehr gute Eigenkapitalquote von 25 Prozent, denn ein Viertel des gesamten Finanzierungsbedarf in Höhe von 400.000 Euro kannst du mit deinen 100.000 Euro Eigenkapital selbst aufbringen.

Warum ist den Banken Eigenkapital so wichtig?

Es gibt natürlich mehrere Gründe, warum die Kreditinstitute großen Wert auf eine Eigenkapitalquote in bestimmter Höhe legen. Zunächst einmal gibt es seit einigen Jahren eine Kreditrichtlinie seitens der EU, in der die Kreditgeber unter anderem dazu aufgefordert werden, mehr Wert auf die persönliche Bonität des Kunden bei der Bewertung der Darlehensvergabe zu legen. Das wiederum legen die Banken insbesondere so aus, dass neben einer nicht negativen Schufa, einem regelmäßigen Einkommen und entsprechenden Sicherheiten vor allem Eigenkapital vorhanden sein sollte.

Für die Banken bedeutet mehr Eigenkapital schlichtweg ein geringeres Ausfallrisiko für den Immobilienkredit. Auf dieser Basis ergeben sich auch für Kreditnehmer selbst Vorteile, wenn sie eine höhere Quote ein Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden können. Eine gute Eigenkapitalquote führt nämlich oft zu den folgenden Vorzügen:

• Größerer Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage
• Stabilere Finanzierung
• Günstigere Zinskonditionen
• Geringere, monatliche Belastung

Nicht unterschätzen solltest du, dass eine höhere Eigenkapitalquote sogar darüber entscheiden kann, ob die Bank dir das Darlehen genehmigt oder nicht. Tatsächlich ist die Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditentscheidung zum Beispiel bei einer Eigenkapitalquote von 25 Prozent deutlich höher, als wenn du lediglich über 10 Prozent Eigenkapital verfügen würdest. Daran schließt sich ein weiterer Vorteil an, nämlich dass deine gesamte Finanzierung stabiler wird, wenn du einen höheren Anteil an Eigenmitteln in die Baufinanzierung einbinden kannst.

Ein Vorteil der höheren Eigenkapitalquote wirkt sich ganz besonders deutlich aus, nämlich dass die Banken dann bereit sind, Ihnen einen günstigeren Zinssatz als ohne Eigenkapital anzubieten. Wenn wir einmal davon ausgehen, dass du ein Darlehen über 300.000 Euro benötigst und durch die Eigenkapitalquote von 25 Prozent seitens der Bank einen Zinssatz von 1,8 Prozent angeboten bekommst, dann würde dass ersten Jahr eine Zinsbelastung in Höhe von 5.400 Euro bedeuten. Hättest du hingegen kein oder nur wenig Eigenkapital, würde der Kreditgeber dir vielleicht nur einen Zins von 2,9 Prozent offerieren. Dann jedoch würde alleine im ersten Jahr die Zinsbelastung insgesamt 8.700 Euro betragen, läge also mehr als 3.000 Euro über dem Angebot mit vorausgesetzten Eigenkapital.

Die günstigen Zinsen wirken sich noch weiter als Vorteil aus, weil dadurch natürlich die monatliche Darlehensrate geringer ausfallen kann, als wenn du einen höheren Zinssatz zahlen müsstest. Im Grunde hat das Eigenkapital in der Baufinanzierung also nicht nur für Banken, sondern gerade für dich als Kreditnehmer mehrere Vorteile.

Was tun bei fehlendem Eigenkapital?

Da das Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung mittlerweile eine so große Bedeutung hat, stellt sich naturgemäß bei manchen Bauwilligen und Immobilieninteressenten die Frage, ob und was sie tun können, falls die vorhandenen Eigenmittel zu gering sind und vielleicht für eine Kreditzusage nicht ausreichen könnten. Als Erstes solltest du überprüfen, ob du nicht doch noch Vermögensgegenstände besitzt, die einen gewissen Wert haben und sich zudem relativ schnell und einfach liquidieren lassen. Dabei könnte es sich zum Beispiel um Sachwerte wie Schmuck, Luxusuhren oder Kunstgegenstände handeln. Eine Immobilie kommt eher weniger infrage, weil sich diese meistens nicht innerhalb weniger Wochen veräußern lässt.

Bauherren sollten als zweite Option prüfen, ob sie Eigenleistungen am Bau vornehmen können, die sich als Eigenkapital anrechnen lassen. Darüber hinaus haben manche Kreditsuchenden die Möglichkeit, in der Form für zusätzliches Eigenkapital zu sorgen, als dass anderweitig ein Kredit aufgenommen wird. Infrage kommen zum Beispiel Arbeitgeberdarlehen oder Verwandtendarlehen. Diese sind nicht nur oft zinslos, sondern stellen für die kreditgebende Bank kein Fremdkapital im weiteren Sinne dar. Stattdessen werden sie – in vollem Umfang oder anteilig – häufig als Eigenmittel angerechnet. Es gibt also durchaus einige Möglichkeiten, wie du bei fehlendem Eigenkapital noch für zusätzliche Eigenmittel sorgen kannst und damit vielleicht die gewünschte Immobilienfinanzierung erhältst.