Größere Bedeutung des Eigenkapitals in der Baufinanzierung Рwas ist zu beachten?

Das Eigenkapital hat in der Baufinanzierung insbesondere in den letzten f√ľnf Jahren deutlich an Bedeutung hinzugewonnen. Mittlerweile vergeben manche Banken sogar Immobilienkredite nur noch unter der Voraussetzung, dass eine bestimmte Eigenkapitalquote nicht unterschritten wird. F√ľr immer mehr Immobilieninteressenten oder Bauherren wird es daher schwierig, √ľberhaupt eine Finanzierungszusage zu erhalten. Vorteilhaft ist Eigenkapital aber nicht nur f√ľr die Bank, sondern in erster Linie auch f√ľr den jeweiligen Kreditnehmer. Wir m√∂chten uns daher in unserem Beitrag etwas mehr mit der Bedeutung des Eigenkapitals im Rahmen einer Immobilienfinanzierung besch√§ftigen.

Was bedeutet Eigenkapital im Detail?

Manchen Kaufwilligen und Bauherren ist noch nicht eindeutig klar, worum sich beim Eigenkapital handelt. Die Banken sprechen zwar h√§ufig davon, manchmal wird allerdings nicht n√§her erkl√§rt, was eigentlich alles zum Eigenkapital geh√∂rt. Gemeint ist auf jeden Fall vorhandenes Kapital, welches sich in deinem Eigentum befindet und das du dir nicht erst von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber leihen musst. Dabei muss es sich allerdings keineswegs um Bargeld oder ausschlie√ülich Guthaben auf Bankkonten handeln, wie zum Beispiel auf einem Spar- oder Tagesgeldkonto. Dar√ľber hinaus z√§hlen neben Barverm√∂gen und Kontoguthaben ebenfalls die folgenden Werte zum Eigenkapital, lediglich unter der Voraussetzung, dass du diese auch in die Immobilienfinanzierung einbinden kannst:

  • Wertpapiere
  • Edelmetalle
  • Sachwerte
  • Sonstige Verm√∂genswerte

In den meisten Fällen wird sich das Eigenkapital tatsächlich auf Bankkonten befinden, wie zum Beispiel auf einem Festgeldkonto. Alternativ oder zusätzlich hast du vielleicht auch Wertpapiere oder eine Sparbrief, der (bei Fälligkeit) ebenfalls als Eigenkapital dienen kann.

Eigenleistungen als besondere Form des Eigenkapitals

Was Bauherren h√§ufig nicht beachten: Eventuelle Eigenleistungen am Bau rechnen die Banken zu einem gewissen Grad ebenfalls als Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Du kannst also durch Eigenleistungen am Bau, beispielsweise falls du einen gr√∂√üeren Teil des Innenausbaus selbst √ľbernimmst, zus√§tzliches Eigenkapital generieren. Das kann wichtig sein, um zum Beispiel eine geforderte Eigenkapitalquote erf√ľllen zu k√∂nnen. Infrage kommen solche Eigenleistungen normalerweise f√ľr Bauherren und nicht unbedingt f√ľr K√§ufer einer fertigen Immobilie, es sei denn, es werden auch dort umfangreichere Arbeiten ausgef√ľhrt, die in die Finanzierung eingebunden w√ľrden.

Was bedeutet Eigenkapitalquote?

Mit Eigenkapitalquote ist schlichtweg der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtfinanzierungsbedarf gemeint. Auf diese Quote liegen die meisten Banken heute gro√üen Wert und fordern nicht selten, dass mindestens die Kauf- oder Baunebenkosten vollst√§ndig √ľber Eigenmittel abgedeckt werden k√∂nnen. Daher ist die Mindestanforderung an die Eigenkapitalquote bei nicht wenigen Kreditinstituten im Bereich zwischen 15 bis 20 Prozent angesiedelt, denn in diesem Rahmen k√∂nnen sich auch die Kauf- bzw. Baunebenkosten bewegen. Die Eigenkapitalquote l√§sst sich in der Praxis leicht ermitteln, denn du ben√∂tigst dazu lediglich wenige Angaben:

  • Gesamtfinanzierungsbedarf
  • Vorhandenes Eigenkapital

Lass uns daher an einem Beispiel verdeutlichen, wie du auf einfache Art und Weise deine persönliche Eigenkapitalquote ermitteln kannst. Nehmen wir dazu die folgenden Werte an:

  • Kaufpreis des Hauses: 350.000 ‚ā¨
  • Kaufnebenkosten: 50.000 ‚ā¨
  • Gesamtfinanzierungsbedarf: 400.000 ‚ā¨
  • Eigenkapital: 100.000 ‚ā¨
  • Eigenkapitalquote: 400.000 / 100.000 = 25 %

In diesem Beispiel hast du eine sehr gute Eigenkapitalquote von 25 Prozent, denn ein Viertel des gesamten Finanzierungsbedarf in Höhe von 400.000 Euro kannst du mit deinen 100.000 Euro Eigenkapital selbst aufbringen.

Warum ist den Banken Eigenkapital so wichtig?

Es gibt nat√ľrlich mehrere Gr√ľnde, warum die Kreditinstitute gro√üen Wert auf eine Eigenkapitalquote in bestimmter H√∂he legen. Zun√§chst einmal gibt es seit einigen Jahren eine Kreditrichtlinie seitens der EU, in der die Kreditgeber unter anderem dazu aufgefordert werden, mehr Wert auf die pers√∂nliche Bonit√§t des Kunden bei der Bewertung der Darlehensvergabe zu legen. Das wiederum legen die Banken insbesondere so aus, dass neben einer nicht negativen Schufa, einem regelm√§√üigen Einkommen und entsprechenden Sicherheiten vor allem Eigenkapital vorhanden sein sollte.

F√ľr die Banken bedeutet mehr Eigenkapital schlichtweg ein geringeres Ausfallrisiko f√ľr den Immobilienkredit. Auf dieser Basis ergeben sich auch f√ľr Kreditnehmer selbst Vorteile, wenn sie eine h√∂here Quote ein Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden k√∂nnen. Eine gute Eigenkapitalquote f√ľhrt n√§mlich oft zu den folgenden Vorz√ľgen:

  • Gr√∂√üerer Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage
  • Stabilere Finanzierung
  • G√ľnstigere Zinskonditionen
  • Geringere, monatliche Belastung

Nicht untersch√§tzen solltest du, dass eine h√∂here Eigenkapitalquote sogar dar√ľber entscheiden kann, ob die Bank dir das Darlehen genehmigt oder nicht. Tats√§chlich ist die Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditentscheidung zum Beispiel bei einer Eigenkapitalquote von 25 Prozent deutlich h√∂her, als wenn du lediglich √ľber 10 Prozent Eigenkapital verf√ľgen w√ľrdest. Daran schlie√üt sich ein weiterer Vorteil an, n√§mlich dass deine gesamte Finanzierung stabiler wird, wenn du einen h√∂heren Anteil an Eigenmitteln in die Baufinanzierung einbinden kannst.

Ein Vorteil der h√∂heren Eigenkapitalquote wirkt sich ganz besonders deutlich aus, n√§mlich dass die Banken dann bereit sind, Ihnen einen g√ľnstigeren Zinssatz als ohne Eigenkapital anzubieten. Wenn wir einmal davon ausgehen, dass du ein Darlehen √ľber 300.000 Euro ben√∂tigst und durch die Eigenkapitalquote von 25 Prozent seitens der Bank einen Zinssatz von 1,8 Prozent angeboten bekommst, dann w√ľrde dass ersten Jahr eine Zinsbelastung in H√∂he von 5.400 Euro bedeuten. H√§ttest du hingegen kein oder nur wenig Eigenkapital, w√ľrde der Kreditgeber dir vielleicht nur einen Zins von 2,9 Prozent offerieren. Dann jedoch w√ľrde alleine im ersten Jahr die Zinsbelastung insgesamt 8.700 Euro betragen, l√§ge also mehr als 3.000 Euro √ľber dem Angebot mit vorausgesetzten Eigenkapital.

Die g√ľnstigen Zinsen wirken sich noch weiter als Vorteil aus, weil dadurch nat√ľrlich die monatliche Darlehensrate geringer ausfallen kann, als wenn du einen h√∂heren Zinssatz zahlen m√ľsstest. Im Grunde hat das Eigenkapital in der Baufinanzierung also nicht nur f√ľr Banken, sondern gerade f√ľr dich als Kreditnehmer mehrere Vorteile.

Was tun bei fehlendem Eigenkapital?

Da das Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung mittlerweile eine so gro√üe Bedeutung hat, stellt sich naturgem√§√ü bei manchen Bauwilligen und Immobilieninteressenten die Frage, ob und was sie tun k√∂nnen, falls die vorhandenen Eigenmittel zu gering sind und vielleicht f√ľr eine Kreditzusage nicht ausreichen k√∂nnten. Als Erstes solltest du √ľberpr√ľfen, ob du nicht doch noch Verm√∂gensgegenst√§nde besitzt, die einen gewissen Wert haben und sich zudem relativ schnell und einfach liquidieren lassen. Dabei k√∂nnte es sich zum Beispiel um Sachwerte wie Schmuck, Luxusuhren oder Kunstgegenst√§nde handeln. Eine Immobilie kommt eher weniger infrage, weil sich diese meistens nicht innerhalb weniger Wochen ver√§u√üern l√§sst.

Bauherren sollten als zweite Option pr√ľfen, ob sie Eigenleistungen am Bau vornehmen k√∂nnen, die sich als Eigenkapital anrechnen lassen. Dar√ľber hinaus haben manche Kreditsuchenden die M√∂glichkeit, in der Form f√ľr zus√§tzliches Eigenkapital zu sorgen, als dass anderweitig ein Kredit aufgenommen wird. Infrage kommen zum Beispiel Arbeitgeberdarlehen oder Verwandtendarlehen. Diese sind nicht nur oft zinslos, sondern stellen f√ľr die kreditgebende Bank kein Fremdkapital im weiteren Sinne dar. Stattdessen werden sie – in vollem Umfang oder anteilig – h√§ufig als Eigenmittel angerechnet. Es gibt also durchaus einige M√∂glichkeiten, wie du bei fehlendem Eigenkapital noch f√ľr zus√§tzliche Eigenmittel sorgen kannst und damit vielleicht die gew√ľnschte Immobilienfinanzierung erh√§ltst.

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