GrĂ¶ĂŸere Bedeutung des Eigenkapitals in der Baufinanzierung – was ist zu beachten?

Das Eigenkapital hat in der Baufinanzierung insbesondere in den letzten fĂŒnf Jahren deutlich an Bedeutung hinzugewonnen. Mittlerweile vergeben manche Banken sogar Immobilienkredite nur noch unter der Voraussetzung, dass eine bestimmte Eigenkapitalquote nicht unterschritten wird. FĂŒr immer mehr Immobilieninteressenten oder Bauherren wird es daher schwierig, ĂŒberhaupt eine Finanzierungszusage zu erhalten. Vorteilhaft ist Eigenkapital aber nicht nur fĂŒr die Bank, sondern in erster Linie auch fĂŒr den jeweiligen Kreditnehmer. Wir möchten uns daher in unserem Beitrag etwas mehr mit der Bedeutung des Eigenkapitals im Rahmen einer Immobilienfinanzierung beschĂ€ftigen.

Was bedeutet Eigenkapital im Detail?

Manchen Kaufwilligen und Bauherren ist noch nicht eindeutig klar, worum sich beim Eigenkapital handelt. Die Banken sprechen zwar hĂ€ufig davon, manchmal wird allerdings nicht nĂ€her erklĂ€rt, was eigentlich alles zum Eigenkapital gehört. Gemeint ist auf jeden Fall vorhandenes Kapital, welches sich in deinem Eigentum befindet und das du dir nicht erst von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber leihen musst. Dabei muss es sich allerdings keineswegs um Bargeld oder ausschließlich Guthaben auf Bankkonten handeln, wie zum Beispiel auf einem Spar- oder Tagesgeldkonto. DarĂŒber hinaus zĂ€hlen neben Barvermögen und Kontoguthaben ebenfalls die folgenden Werte zum Eigenkapital, lediglich unter der Voraussetzung, dass du diese auch in die Immobilienfinanzierung einbinden kannst:

  • Wertpapiere
  • Edelmetalle
  • Sachwerte
  • Sonstige Vermögenswerte

In den meisten FÀllen wird sich das Eigenkapital tatsÀchlich auf Bankkonten befinden, wie zum Beispiel auf einem Festgeldkonto. Alternativ oder zusÀtzlich hast du vielleicht auch Wertpapiere oder eine Sparbrief, der (bei FÀlligkeit) ebenfalls als Eigenkapital dienen kann.

Eigenleistungen als besondere Form des Eigenkapitals

Was Bauherren hĂ€ufig nicht beachten: Eventuelle Eigenleistungen am Bau rechnen die Banken zu einem gewissen Grad ebenfalls als Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Du kannst also durch Eigenleistungen am Bau, beispielsweise falls du einen grĂ¶ĂŸeren Teil des Innenausbaus selbst ĂŒbernimmst, zusĂ€tzliches Eigenkapital generieren. Das kann wichtig sein, um zum Beispiel eine geforderte Eigenkapitalquote erfĂŒllen zu können. Infrage kommen solche Eigenleistungen normalerweise fĂŒr Bauherren und nicht unbedingt fĂŒr KĂ€ufer einer fertigen Immobilie, es sei denn, es werden auch dort umfangreichere Arbeiten ausgefĂŒhrt, die in die Finanzierung eingebunden wĂŒrden.

Was bedeutet Eigenkapitalquote?

Mit Eigenkapitalquote ist schlichtweg der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtfinanzierungsbedarf gemeint. Auf diese Quote liegen die meisten Banken heute großen Wert und fordern nicht selten, dass mindestens die Kauf- oder Baunebenkosten vollstĂ€ndig ĂŒber Eigenmittel abgedeckt werden können. Daher ist die Mindestanforderung an die Eigenkapitalquote bei nicht wenigen Kreditinstituten im Bereich zwischen 15 bis 20 Prozent angesiedelt, denn in diesem Rahmen können sich auch die Kauf- bzw. Baunebenkosten bewegen. Die Eigenkapitalquote lĂ€sst sich in der Praxis leicht ermitteln, denn du benötigst dazu lediglich wenige Angaben:

  • Gesamtfinanzierungsbedarf
  • Vorhandenes Eigenkapital

Lass uns daher an einem Beispiel verdeutlichen, wie du auf einfache Art und Weise deine persönliche Eigenkapitalquote ermitteln kannst. Nehmen wir dazu die folgenden Werte an:

  • Kaufpreis des Hauses: 350.000 €
  • Kaufnebenkosten: 50.000 €
  • Gesamtfinanzierungsbedarf: 400.000 €
  • Eigenkapital: 100.000 €
  • Eigenkapitalquote: 400.000 / 100.000 = 25 %

In diesem Beispiel hast du eine sehr gute Eigenkapitalquote von 25 Prozent, denn ein Viertel des gesamten Finanzierungsbedarf in Höhe von 400.000 Euro kannst du mit deinen 100.000 Euro Eigenkapital selbst aufbringen.

Warum ist den Banken Eigenkapital so wichtig?

Es gibt natĂŒrlich mehrere GrĂŒnde, warum die Kreditinstitute großen Wert auf eine Eigenkapitalquote in bestimmter Höhe legen. ZunĂ€chst einmal gibt es seit einigen Jahren eine Kreditrichtlinie seitens der EU, in der die Kreditgeber unter anderem dazu aufgefordert werden, mehr Wert auf die persönliche BonitĂ€t des Kunden bei der Bewertung der Darlehensvergabe zu legen. Das wiederum legen die Banken insbesondere so aus, dass neben einer nicht negativen Schufa, einem regelmĂ€ĂŸigen Einkommen und entsprechenden Sicherheiten vor allem Eigenkapital vorhanden sein sollte.

FĂŒr die Banken bedeutet mehr Eigenkapital schlichtweg ein geringeres Ausfallrisiko fĂŒr den Immobilienkredit. Auf dieser Basis ergeben sich auch fĂŒr Kreditnehmer selbst Vorteile, wenn sie eine höhere Quote ein Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden können. Eine gute Eigenkapitalquote fĂŒhrt nĂ€mlich oft zu den folgenden VorzĂŒgen:

  • GrĂ¶ĂŸerer Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage
  • Stabilere Finanzierung
  • GĂŒnstigere Zinskonditionen
  • Geringere, monatliche Belastung

Nicht unterschĂ€tzen solltest du, dass eine höhere Eigenkapitalquote sogar darĂŒber entscheiden kann, ob die Bank dir das Darlehen genehmigt oder nicht. TatsĂ€chlich ist die Wahrscheinlichkeit einer positiven Kreditentscheidung zum Beispiel bei einer Eigenkapitalquote von 25 Prozent deutlich höher, als wenn du lediglich ĂŒber 10 Prozent Eigenkapital verfĂŒgen wĂŒrdest. Daran schließt sich ein weiterer Vorteil an, nĂ€mlich dass deine gesamte Finanzierung stabiler wird, wenn du einen höheren Anteil an Eigenmitteln in die Baufinanzierung einbinden kannst.

Ein Vorteil der höheren Eigenkapitalquote wirkt sich ganz besonders deutlich aus, nĂ€mlich dass die Banken dann bereit sind, Ihnen einen gĂŒnstigeren Zinssatz als ohne Eigenkapital anzubieten. Wenn wir einmal davon ausgehen, dass du ein Darlehen ĂŒber 300.000 Euro benötigst und durch die Eigenkapitalquote von 25 Prozent seitens der Bank einen Zinssatz von 1,8 Prozent angeboten bekommst, dann wĂŒrde dass ersten Jahr eine Zinsbelastung in Höhe von 5.400 Euro bedeuten. HĂ€ttest du hingegen kein oder nur wenig Eigenkapital, wĂŒrde der Kreditgeber dir vielleicht nur einen Zins von 2,9 Prozent offerieren. Dann jedoch wĂŒrde alleine im ersten Jahr die Zinsbelastung insgesamt 8.700 Euro betragen, lĂ€ge also mehr als 3.000 Euro ĂŒber dem Angebot mit vorausgesetzten Eigenkapital.

Die gĂŒnstigen Zinsen wirken sich noch weiter als Vorteil aus, weil dadurch natĂŒrlich die monatliche Darlehensrate geringer ausfallen kann, als wenn du einen höheren Zinssatz zahlen mĂŒsstest. Im Grunde hat das Eigenkapital in der Baufinanzierung also nicht nur fĂŒr Banken, sondern gerade fĂŒr dich als Kreditnehmer mehrere Vorteile.

Was tun bei fehlendem Eigenkapital?

Da das Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung mittlerweile eine so große Bedeutung hat, stellt sich naturgemĂ€ĂŸ bei manchen Bauwilligen und Immobilieninteressenten die Frage, ob und was sie tun können, falls die vorhandenen Eigenmittel zu gering sind und vielleicht fĂŒr eine Kreditzusage nicht ausreichen könnten. Als Erstes solltest du ĂŒberprĂŒfen, ob du nicht doch noch VermögensgegenstĂ€nde besitzt, die einen gewissen Wert haben und sich zudem relativ schnell und einfach liquidieren lassen. Dabei könnte es sich zum Beispiel um Sachwerte wie Schmuck, Luxusuhren oder KunstgegenstĂ€nde handeln. Eine Immobilie kommt eher weniger infrage, weil sich diese meistens nicht innerhalb weniger Wochen verĂ€ußern lĂ€sst.

Bauherren sollten als zweite Option prĂŒfen, ob sie Eigenleistungen am Bau vornehmen können, die sich als Eigenkapital anrechnen lassen. DarĂŒber hinaus haben manche Kreditsuchenden die Möglichkeit, in der Form fĂŒr zusĂ€tzliches Eigenkapital zu sorgen, als dass anderweitig ein Kredit aufgenommen wird. Infrage kommen zum Beispiel Arbeitgeberdarlehen oder Verwandtendarlehen. Diese sind nicht nur oft zinslos, sondern stellen fĂŒr die kreditgebende Bank kein Fremdkapital im weiteren Sinne dar. Stattdessen werden sie – in vollem Umfang oder anteilig – hĂ€ufig als Eigenmittel angerechnet. Es gibt also durchaus einige Möglichkeiten, wie du bei fehlendem Eigenkapital noch fĂŒr zusĂ€tzliche Eigenmittel sorgen kannst und damit vielleicht die gewĂŒnschte Immobilienfinanzierung erhĂ€ltst.

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