Egal, ob Auto, Ein-Raum-Wohnung oder Einfamilienhaus – früher oder später kommt wohl jeder in seinem Leben an den Punkt, an dem der Wunsch nach einer Finanzierung im Raum steht. Damit sich die langgehegte Erfüllung des Traums in keinen Alptraum verwandelt, solltest du eine Finanzierung aber niemals überstürzen, sondern bestens überdenken. Wir zeigen dir im Folgenden, was du bei einer Finanzierung beachten solltest.

Führe dir die Risiken einer Finanzierung vor Augen

Um einem bösen Erwachen vorzubeugen, ist es in allen Belangen ratsam, sich die Risiken zu vergegenwärtigen. Vor allem bei Lebensentscheidungen, die eine langjährige Verpflichtung mit sich bringen, sollte man sich lieber zweimal mehr Gedanken über mögliche Folgen machen. Ein klassisches Beispiel ist die Finanzierung einer Immobilie. Viele kommen um diese heutzutage gar nicht mehr herum, wenn sie sich eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus kaufen wollen. Sollte dann einmal eine Finanzierung seitens der Bank genehmigt werden, ist die Freude natürlich groß. Bevor du jedoch überstürzt deine Unterschrift unter den Kreditvertrag setzt, wollen wir dir einmal die wichtigsten Risiken einer Finanzierung vor Augen führen.

Risiko 1: Du kannst die monatlichen Raten nicht mehr zahlen

• Führe dir deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben vor Augen
• Setze die Raten lieber zu niedrig als zu hoch an
• Wappne dich für unvorhersehbare Ausgaben

Um deinen Kredit abzubezahlen, stundest du die Darlehenssumme durch monatliche Zahlungen. Bei hohen Krediten umfasst dieser Zeitraum nicht selten mehrere Jahrzehnte. Wer von Natur aus mit Optimismus gesegnet ist, geht davon aus, die Raten stets problemlos zahlen zu können. In derart langen Zyklen können aber immer unvorhergesehene Dinge geschehen. Da man nicht in die Glaskugel blicken kann, sollte man zur eigenen Sicherheit immer vom schlimmsten Fall ausgehen. Und dieser besteht eben darin, dass du nicht immer problemlos deine Raten tilgen kannst. Unvorhergesehene Faktoren müssen dabei nicht immer in einer schweren Krankheit und ausbleibendem Gehalt liegen.

Geld für unvorhersehbare Ausgaben einplanen

Auch Reparaturen an der Immobilie oder ein Leerstand in einem Mietobjekt können deine Kalkulation mächtig durcheinander wirbeln. Doch natürlich gibt es auch schöne Anlässe, die man im Hinterkopf behalten sollte. Ereignisse wie Hochzeit oder Nachwuchs sind nämlich ebenfalls mit hohen Kosten verbunden. Außerdem sorgt eine zu hohe monatliche Kreditrate bei vielen Menschen dafür, dass sie ihren vorherigen Lebensstandard nicht mehr halten können. Die monatlichen Einnahmen fließen dann zu einem hohen Teil in die Tilgung des Darlehens, was Ausgaben für Freizeit und Urlaub nicht selten unmöglich macht.

Haushaltsbuch für mehr Überblick

Egal, was ursächlich für die ausbleibenden Ratenzahlungen ist. Kannst du den Kredit nicht mehr befriedigen, verwandelt sich dein Investment vom Traum in einen Alptraum. Doch wie kann man dem Ernstfall vorbeugen? Die Beantwortung dieser Frage stellt wohl den wichtigsten Punkt im Rahmen eines Kreditvertrags dar. Essentiell ist es, dass du immer einen ausreichenden Puffer einplanst. Experten raten dazu, dass deine Finanzierung nach Möglichkeit auf 20 Prozent Eigenkapital basieren sollte. Abseits davon ist es wichtig, dass du dir realistisch deine monatlichen Ausgaben vor Augen führst. Hierfür stellst du am besten deine monatlichen Ein- und Ausgaben in einer Tabelle gegenüber. Das Kapital, welches dir nach Abzug der Ausgaben übrig bleibt, darf von deiner Kreditrate keineswegs gänzlich geschluckt werden. Ein Drittel deines monatlichen Kapitals sollte immer überbleiben, um für Unvorhergesehenes gewappnet zu sein.

Risiko 2: Du hast dich für eine Immobilie mit sinkendem Wert entschieden

• Informiere dich im Vorhinein ausführlich über die Immobilie
• Wirf einen Blick auf die Region (Altersstruktur, Bevölkerungszuwachs, Arbeitgeber)
• Kauf in schwacher Region kann hohe Renditen versprechen (nur für Profis!)

Auch, wenn ein Immobilienkauf häufig ein gutes Investment darstellt, kann es auch Ausnahmen von der Regel geben. So gibt es auch Wohnungen oder Häuser, deren Wert entgegen des Trends nicht steigt. Stattdessen leiden sie gar unter Wertverfall. So verwandelt sich dein Investment schnell zu einem Minusgeschäft. Dementsprechend solltest du dein Kaufobjekt niemals überstürzt, sondern mit viel Bedacht auswählen. Doch worauf muss man beim Kauf achten? Was viele Käufer hierbei unterschätzen ist für Immobilienmakler eine Lebensweisheit. Fragt man diese nach der Wahl des passenden Objekts, heißt es in der Regel „Lage ist alles“. Dementsprechend solltest du dich nicht für eine Immobilie in strukturschwachen Orten mit geringer Nachfrage entscheiden.

Konzentriere dich auf die Region

Um dieses Problem von vornherein effektiv anzugehen, solltest du auf der Suche nach einer Immobilie stets auch die Umgebung im Blick behalten. Es bringt nichts, sich ein Mietobjekt in Gebieten mit schlechter Zukunftsprognose zu kaufen. Hier wirst du schnell mit Problemen wie einer zu geringen Mieternachfrage konfrontiert. Im Rahmen deiner Analyse kannst du unterschiedliche Faktoren in den Fokus nehmen. Die beiden wichtigsten Parameter mit Aussagekraft über die Zukunft einer Region sind sicherlich die Altersstruktur und die Wirtschaft. Fokussiere dich nach Möglichkeit lieber auf einen Standort, der offensichtlich für junge Menschen attraktiv ist. Damit diese nach Schule, Ausbildung oder Studium nicht sofort wegziehen, sollten vor Ort auch die verschiedensten Wirtschaftszweige zugegen sein, die als Arbeitgeber dienen.

Investment in strukturschwacher Region kann hohe Renditen versprechen

Wer etwas Mut zeigen möchte, kann mit einem Investment in (noch) strukturschwachen Regionen aber natürlich auch ein richtig gutes Geschäft machen. Sollte sich der Standort nach ein paar Jahren nämlich durch eine steigende Zuwachsrate auszeichnen, steigt wider Erwarten auch der Wert. Das sorgt für eine größere Beliebtheit der Region und macht deine Immobilie dann im besten Fall zu einem wahren Renditensegen. Um das Risiko dieser Strategie so gering wie möglich zu halten solltest du aber nicht ins Blaue hinein investieren. Sieh dich am besten nach Regionen um, an denen sich neue große Unternehmen ansiedeln möchten. Diese könnten neue Arbeitnehmer in die vormals schwache Region locken und dich mit neuen potentiellen Mietern beglücken.

Risiko 3: Falsches Darlehen als Grundlage der Finanzierung

• Darlehen ist nicht gleich Darlehen
• Immobilie für eigenes Wohnen mit Annuitätendarlehen (mehr Planungssicherheit)
• Immobilie als Investment mit Flex-Darlehen (mehr Flexibilität und kürzere Tilgungszeit)

Darlehen ist nicht gleich Darlehen. Das wirst du sicherlich schnell bemerken, wenn du dein erstes Gespräch mit einem Bank- oder Vermögensberater hast. Die beiden gängigsten Darlehensformen sind wohl das Annuitätendarlehen und das Flex-Darlehen. Während das Annuitätendarlehen auf ein langfristiges Abstottern ausgelegt ist, richtet sich das Flex-Darlehen an all diejenigen, die ihren Kredit so schnell wie möglich tilgen möchten. Beides hat seine Vor- und Nachteile. So richtet sich ein Annuitätendarlehen dank seiner Planungssicherheit vor allem an klassische „Häuslebauer“, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten.

Flex-Darlehen für Immobilien-Investments

Die andere Darlehensform wiederum bietet sich dank der flexibel anpassbaren Zinsen an all diejenigen, die eine Immobilie gewinnbringend nutzen möchten. Insbesondere dann, wenn du eine alte Immobilie kaufen, sie renovieren und anschließend wieder verkaufen möchtest (Fix and Flip) ist das Flex-Darlehen bestens geeignet. Mache dir also frühzeitig Gedanken darüber, wofür du deine Immobilie überhaupt nutzen möchtest. Im Anschluss daran empfiehlt sich ein ausladendes Gespräch mit einem unabhängigen Vermögensberater. Dieser kann dir deine Möglichkeiten sowie Beispielrechnungen zu den unterschiedlichen Modellen aufzeigen.

Risiko 4: Die Bank fordert eine Nachbeleihung in der Finanzierung

• Wertverlust der Immobilie oder Arbeitsplatzverlust können zu Nachbeleihung führen
• Bank will dann neue Sicherheiten (bspw. Vorweisen von Eigenkapital)
• Eher die Ausnahme, wenn du regelmäßig Raten zahlst

Personen, welche die monatlichen Zinsen ihres Darlehens gerade so abstottern können, sehen nicht selten die gefürchtete Nachbeleihung der Bank als dauerhaftes Damoklesschwert über sich schweben. Doch was ist das überhaupt? In manchen Fällen möchte die Bank zusätzliche Sicherheiten von dir als Kreditnehmer bekommen. Diese können beispielsweise darin liegen, dass du abermals das Vorliegen von Eigenkapital vorweisen musst. Solltest du einer entsprechenden Forderung nicht nachkommen, kann es schlimmstenfalls dazu kommen, dass du deine Immobilie los bist, weil sie in der Zwangsversteigerung mündet.

Allerdings ist das wirklich das worst-case-scenario. In der Regel kann man sagen, dass die Bank nur in bestimmten Ausnahmefällen eine Nachbeleihung fordert. Hierbei steht natürlich fast immer deine finanzielle Sicherheit im Fokus. So kann es vorkommen, dass die Bank beispielsweise dann auf dich zukommt, wenn du deinen Job verlierst. Auch ein bedeutsamer Wertverlust der Immobilie kann dazu führen. Das ist aber alles nur Theorie. In der Praxis sieht es meist so aus, dass eine Nachbeleihung nur dann gefordert wird, wenn du deine monatlichen Raten nicht zahlen kannst.

Risiko 5: Die Immobilie wird zum Kostenschlucker

• Mängelbeseitigung kann hohe Kosten mit sich bringen
• Achte beim Kauf unbedingt auf Mängel an der Immobilie
• Ziehe ggf. den Rat eines Bausachverständigen heran

Auch beim Immobilienkauf gilt natürlich, dass man keineswegs die Katze im Sack kaufen sollte. Ansonsten könnte sich das anfänglich so attraktive Investment in eine echte Kostenfalle verwandeln. Angesichts des umkämpften Immobilienmarkts in strukturstarken Regionen ist es häufig aber leider gar nicht so einfach, ausreichend Zeit für eine detaillierte Objektprüfung aufzubringen. Zu groß und schnell scheint häufig die Konkurrenz. Doch auch, wenn du womöglich langsamer bist als andere Interessenten, solltest du stets den Fokus auf den Zustand des Objekts legen. Wenn du selbst nicht vom Fach bist, kann sich hier durchaus auch eine Investition in einen Bausachverständigen lohnen.

Dessen geschulter Blick erkennt schnell, ob eine Immobilie problembehaftet ist oder nicht. Neben klassischen Baumängeln können sich auch Probleme wie Schimmel zu einer kostspieligen Angelegenheit entwickeln. Anschließende teure Sanierungen verwandeln deine einst so erfreuliche Investition dann schnell in einen Fehlkauf. Feststeht, dass sich das Risiko regelmäßiger Erneuerungen beim Kauf eines alten Hauses kaum eindämmen lässt. Dementsprechend solltest du hier bereits bei der Urkalkulation immer auch großen Puffer für anfallende Reparaturarbeiten und Sanierungen zurücklegen. Ansonsten übermannt dich schnell das Objektrisiko.

Risiko 6: Die Zinsentwicklung wird in der Finanzierung zur großen finanziellen Belastung

• Behalte die Zinsentwicklung im Blick
• vor allem bei Darlehen mit kurzer Sollzinsbindung wichtig

Der Faktor, auf den du als Darlehensnehmer wohl am wenigsten Einfluss hast, ist die Zinsentwicklung. Angesichts der Tatsache, dass die Zinsdynamik selbst für Wirtschaftsexperten häufig ein Brief mit sieben Siegeln ist, verwundert dies kaum. Man kann die Entwicklung von Zinsen schlecht vorhersehen, weshalb du auch hier immer von einer Änderung ausgehen musst. Sollten die Zinsen steigen, dann kann dies für dich schwere Folgen haben. Hier steigt nämlich nicht nur deine monatliche Rate. Mitunter verlängert sich auch die Vertragslaufzeit. Entscheidest du dich für ein Annuitätendarlehen, sei es deshalb angeraten, auf eine möglichst lange Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren zu setzen. Diese gibt dir Planungssicherheit für viele Jahre.

Bei Flex-Darlehen wiederum findet stets eine relativ kurze Sollzinsbindung Anwendung. Läuft diese aus, bekommst du seitens der Bank auch die höheren Zinsen zu spüren. Ein Blick auf das politische Weltgeschehen kann aber häufig auch Laien ein Bauchgefühl dafür geben, in welche Richtung sich die Zinsen in Zukunft entwickeln könnten. So sorgt beispielsweise eine Inflation in der Regel auch für steigende Zinsen. In diesem Fall solltest du rechtzeitig deinen Finanzexperten aufsuchen, um die Zinsen schnellstmöglich nach deinen Vorstellungen anzupassen. Läuft der Sollzins nämlich zu schnell aus, kann dies vor allem bei Flex-Darlehen schnell zur Kostenfalle werden. Auch die Finanzexperten von Finanztip.de haben einen Blick in die Glaskugel geworfen und Prognosen zur möglichen Zinsentwicklung abgegeben.

Fazit: Finanzierung mit viel Bedacht angehen

Es gibt viele Risiken, die du beim Investment in eine Immobilie unbedingt im Hinterkopf behalten solltest. Der größte Fehler wäre, sich eine rosarote Brille aufzusetzen und nach dem Motto „Augen zu und durch“ vorzugehen. Tut man dies, verwandelt sich der einstige Traum ganz schnell in einen Alptraum, der nicht wenige in den finanziellen Ruin treibt. Ein Immobilienkauf und der damit einhergehende Kreditvertrag sollte stattdessen immer bestens durchdacht sein. Unser Tipp an dich ist, dass du dich mit einem Finanzierungsexperten mit Fokus auf Immobilien zusammensetzt und umfassend beraten lässt.

Solltest du dann irgendwann Eigentümer einer Immobilie sein und diese vermieten wollen, gibt es natürlich einiges zu beachten. Insbesondere dann, wenn du eine ältere Immobilie durch umfangreiche Modernisierung an aktuelle Standards anpassen möchtest, stellt sich zum Beispiel die Frage nach den Möglichkeiten einer Mieterhöhung. Auch über Themen wie eine möglicherweise bald schon anstehende Mietpreisbremse solltest du dich lieber früher als später informieren.