In Krisenzeiten wie diesen fangen die Menschen immer mehr an in Dinge, wie zum Beispiel Immobilien zu investieren. Ein Immobilienkauf ist aber nicht immer ganz so einfach wie man zu Anfang denken mag. Der Immobilienkauf ist nicht vergleichbar, mit dem eines einfachen Brötchens beim Bäcker um die Ecke. Während man dem Bäcker einfach das veranschlagte Geld gibt und dafür das Brötchen erhält, bedarf es bei einem Immobilienkauf weiterer Schritte, die auch mit Blick auf den juristischen Hintergrund erfüllt werden müssen, damit man als Eigentümer einer Immobilie gilt.

Zudem muss immer darauf geachtet werden, dass das Eigentum vom einfachen Besitz strikt abzugrenzen ist. Zwar benutzen Menschen diese Begriffe gerne synonym, das ist allerdings nicht korrekt.

Während der Besitz die tatsächliche Herrschaft über eine Sache beschreibt, hat derjenige das Eigentum über eine Sache, der die rechtliche Herrschaft über eine Sache hat.

Das beste Beispiel, um dies genauer zu erklären ist das Verhältnis vom Vermieter zu den Mietern. Der Vermieter ist im Normalfall der Eigentümer der vermieteten Wohnung, während der Mieter lediglich der unmittelbare Besitzer dieser Wohnung ist.

Der Kauf einer Immobilie

Hat man sich für sein Haus oder seine Wohnung entschieden, geht man die nächsten Schritte, um den Immobilienkauf abzuschließen. In den meisten Fällen finden noch einige Verhandlungen, die vor allem den Preis der Immobilie betreffen, mit dem Verkäufer statt. Sobald die Parteien sich über alle wichtigen Punkte geeinigt haben, muss ein Kaufvertrag für den Immobilienkauf geschlossen werden. Aufgrund der gesetzlichen Regelungen in Deutschland, müssen Kaufverträge über ein Grundstück notariell beurkundet werden. Erst dann werden die Kaufverträge rechtlich wirksam. Diese Pflicht folgt aus § 311b BGB.

Der rechtliche Zwang einen Notar aufsuchen zu müssen, soll verschiedene Funktionen erfüllen. Einerseits soll dies dafür sorgen, dass die Parteien es sich noch einmal genau überlegen können. Andererseits haben Notare eine Beratungs- und Schutzfunktion inne, die die Parteien vor einem drohenden Übel schützen soll.

Sobald der Kaufvertrag für den Immobilienkauf unterschrieben ist, ist zwischen den Parteien alles Notwendige geregelt. Das Eigentum ist allein dadurch noch nicht an den Käufer übergegangen. Viel mehr müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein, damit der Käufer die rechtliche Sachherrschaft an der Immobilie erhält.

Im deutschen Recht wird stets zwischen den Verpflichtungsgeschäften und den Verfügungsgeschäften unterschieden. Das macht das deutsche Recht teilweise sehr kompliziert. Verpflichtungsgeschäfte sind zum Beispiel Kaufverträge. Durch den Abschluss eines Kaufvertrages verpflichtet sich der Verkäufer dazu, dem Käufer die Sache zu übergeben und ihm das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Im Gegensatz dazu verpflichten sich die Käufer dazu, dem Verkäufer die Sache abzunehmen und den vereinbarten Kaufpreis zu entrichten. Erst durch die Verfügung wird also im Endeffekt das Eigentum von einer Person auf eine andere Person übertragen.

Eigentum an einer Immobilie übertragen

Wird ein Jurist mit der Prüfung beauftragt festzustellen, ob das Eigentum an einer Immobilie, nach einem Verkauf, wirklich auf den Käufer übergegangen ist, muss dieser im Grunde erst einmal vier Punkte überprüfen, um dies festzustellen.

Einigung

An erster Stelle muss es zwischen dem Käufer und dem Verkäufer überhaupt einmal eine Einigung über den Immobilienkauf gegeben haben. Dies folgt aus § 925 BGB. Die Einigung wird in dieser Vorschrift Auflassung genannt, was das ein und dasselbe ist. Wenn man also einmal etwas von einer Auflassung liest, ist von der Einigung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zwischen zwei Parteien, die Rede.

Grundbucheintragung

Schließlich muss der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch ist hier der Publizitätsträger. Bei beweglichen Sachen ist der einfache Besitz der Publizitätsträger. Das bedeutet es wird zuerst angenommen, dass derjenige, der eine Sache besitzt auch der Eigentümer dieser Sache ist – was natürlich widerlegt werden kann. Aufgrund der darin enthaltenen Eintragungen können Dritte sehen, wer der Eigentümer eines Grundstücks ist. Dies ist für die Käufer zum Beispiel wichtig, um bei einem anstehenden Immobilienkauf nachvollziehen zu können, ob der Verkäufer auch tatsächlich zum Verkauf des Grundstücks befugt ist. Ist er nämlich nicht der rechtmäßige Eigentümer, darf er nicht einfach ein beliebiges Grundstück veräußern.

Außerdem muss die Grundbucheintragung mit der Auflassung übereinstimmen, denn nur insoweit kann das Eigentum übergehen.

Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung

Für juristische Laien dürfte sich der Punkt komisch anhören, denn es wurde im ersten Schritt bereits geprüft, ob eine Einigung zwischen den Parteien vorliegt. Es ist aber so, dass die Parteien ihre Einigung bis zur Eintragung theoretisch widerrufen könnten. Aus diesem Grund muss geprüft werden, ob eine der Parteien ihre Einigung – zum Zeitpunkt der Eintragung – eventuell widerrufen hat. Ist das nicht der Fall, kann dieser Punkt bejaht und abgehakt werden.

Die Berechtigung des Verkäufers

Wie bereits schon einmal kurz erwähnt wurde, benötigen die Verkäufer eine Berechtigung zum Verkauf, damit die Käufer einen Immobilienkauf vornehmen können. Diese Berechtigung haben sie natürlich, wenn sie zum Zeitpunkt des Verkaufs Eigentümer des Grundstücks sind. Es gibt aber auch sogenannte verfügungsberechtigte Nichteigentümer, die aufgrund besonderer Bestimmungen dazu berechtigt sind über das Eigentum an dem Grundstück zu verfügen, obwohl sie keine Eigentümer sind.

Zusammengefasst

Liegen all diese Punkte vor und können sie unproblematisch bejaht werden, kann festgestellt werden, dass das Eigentum an dem Grundstück, nach dem Immobilienkauf, relativ unproblematisch an den Käufer übergegangen ist.

Der gutgläubige Erwerb

Ein gutgläubiger Erwerb kommt in Betracht, wenn ein Grundstück ohne Berechtigung veräußert wurde. So werden die Käufer ein wenig geschützt, da sie im Standardfall natürlich eine Menge Geld gezahlt haben. Dazu bedarf es der Gutgläubigkeit des Erwerbers. Wusste der Käufer also, dass der Verkäufer nicht zum Verkauf der Immobilie berechtigt war und hat er das Grundstück dennoch „erworben“, kommt kein gutgläubiger Erwerb in Frage. Genauso verhält es sich, wenn ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen ist. Dass ein gutgläubiger Erwerb überhaupt möglich ist, folgt aus § 892 BGB.

Fazit

Man mag meinen, dass der Eigentumserwerb an einem Grundstück einfach ist, da ein Immobilienkauf irgendwie alltäglich zu sein scheint. Dass dies nicht so ist, zeigen die juristischen Fallstricke und Problematiken. Käufer, die sich für den Immobilienkauf interessieren, sollten sich vor dem Immobilienkauf immer davon überzeugen, dass der Verkäufer auch wirklich der rechtmäßige Eigentümer der Kaufsache ist. Ist er es nicht, kann es noch sein, dass er trotzdem verfügungsberechtigter Verkäufer ist, der das Grundstück verkaufen und das Eigentum an dem Grundstück auf einen anderen übertragen durfte. Trifft all dies nicht zu, sollte stets an einen gutgläubigen Erwerb gedacht werden, solange der Erwerber in gutem Glauben gewesen ist.

Können alle Prüfungspunkte problemlos bejaht werden, gilt man als Eigentümer der Immobilie, grundsätzlich aber schon ab Eintragung in das Grundbuch.