Immobilienblase oder normaler Preisanstieg – wie ist die Situation am Immobilienmarkt 2022?

Manche Pessimisten sprechen schon seit mehreren Jahren von einer Immobilienblase, die sich am Immobilienmarkt gebildet habe. Zwar sind die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren erheblich angestiegen. Das bedeutet allerdings noch nicht zwangsläufig, dass es sich um eine ungesunde Preissteigerung handeln muss, sodass in dem Fall von einer Immobilienblase gesprochen werden könnte. Daher möchten wir in unserem Beitrag der Frage nachgehen, ob es im Jahre 2022 bereits am deutschen Immobilienmarkt eine Blase gibt, diese vielleicht noch kommt oder es im Prinzip keine stark Anzeichen dafür gibt, dass der Immobilienmarkt überhitzt ist.

Worum handelt es sich bei einer Immobilienblase?

Lass uns zunächst den Begriff Immobilienblase erklären. Gemeint ist damit ein längerer Preisanstieg am Immobilienmarkt, den die Experten als unverhältnismäßig ansehen. Das bedeutet, dass die Preisanstiege nicht mehr 1:1 die Angebots- und Nachfragesituation widerspiegeln, sondern andere Faktoren dazu beitragen, dass die Preise für Immobilien im Prinzip zu deutlich gestiegen sind. Mögliche Gründe für einen eher ungesunden Anstieg der Immobilienpreise sind:

  • Spekulationen
  • Massive Investitionen aus dem Ausland
  • Sehr leichter Zugang zu Krediten

Die zwei Hauptgründe für das Entstehen einer Immobilienblase sind zum einen massive Spekulationen am Immobilienmarkt, aber auch die Tatsache, dass Kunden sehr leicht an günstige Immobiliendarlehen kommen. Im letzteren Fall kaufen dann vielleicht Verbraucher ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die sich das Objekt eigentlich auf Grundlage ihrer finanziellen Lage nicht leisten könnten. Alternativ kann es auch passieren, dass die monatliche Kreditrate zwar in der Gegenwart noch tragbar ist, dies aber nach Ablauf der Zinsbindung und neuen Konditionen vielleicht nicht mehr der Fall ist. Steigen also die Preise am Immobilienmarkt nicht nur aufgrund der Angebots- und Nachfragesituation in besonderem Umfang an, spricht man von einer Immobilienblase.

Welche Gefahr geht von einer Immobilienblase aus?

Die größte Gefahr einer Immobilienblase besteht darin, dass diese bildlich gesprochen platzen könnte. Das würde nämlich bedeuten, dass zahlreiche Immobilien verkauft bzw. zwangsversteigert werden müssen und dann die Preise am Markt massiv fallen. Der Grund wäre dann, dass ein Überangebot an Immobilien am Markt ist, was zwangsläufig einen Preisrückgang zur Folge hätte. Die Immobilienblase platzt meistens dann, wenn immer mehr Kreditnehmer ihre vereinbarten Darlehensraten nicht mehr zahlen können, sodass das Haus oder die Wohnung durch die Bank zwangsversteigert werden müssen. Das wiederum kann zu einer Kettenreaktion führen, sodass die Preise für Immobilien am Markt deutlich sinken.

Wie ist die Situation aktuell in Deutschland?

Wie eingangs bereits erwähnt, zeichnet sich auch der deutsche Immobilienmarkt schon seit Jahren durch steigende Preise aus. Ein Haus oder eine Wohnung kosten heutzutage teilweise doppelt so viel wie noch vor zehn Jahren. Von den stark gestiegenen Immobilienpreisen sind vor allem, aber mittlerweile nicht nur, die Großstädte des Landes betroffen, wie zum Beispiel:

  • München
  • Berlin
  • Hamburg
  • Frankfurt
  • Stuttgart

Trotz der deutlich gestiegenen Immobilienpreise erkennen viele Experten am Markt noch keine Immobilienblase, weil die angestiegenen Preise durchaus das veränderte Verhältnis von Angebot und Nachfrage zu erklären sind. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist momentan sehr groß und übersteigt das Angebot. Das hat innerhalb einer Marktwirtschaft meistens steigende Preise zur Folge, was ein völlig normaler Mechanismus ist. Trotzdem gibt es auf der anderen Seite auch leichte Anzeichen, die auf das Entstehen einer Immobilienblase hindeuten könnten. Dazu gehören unter anderem:

  • Bisher sehr leichter Zugang zu günstigen Immobiliendarlehen
  • Immobilien als Anlageform äußerst beliebt
  • Zunehmende finanzielle Belastung der Haushalte

Lass uns etwas näher auf die möglichen Anzeichen einer Immobilienblase eingehen. Tatsächlich hatten viele Verbraucher in Deutschland in den letzten Jahren aufgrund der Niedrigzinsphase zum einen den leichten Zugang zu günstigen Immobiliendarlehen. Zinssätze von 0,6 bis 1,2 Prozent waren eher die Regel als eine Ausnahme. Es konnten sich also sehr viele Menschen das Eigenheim leisten, für die das vielleicht bei einem durchschnittlichen Zinsniveau von drei Prozent und mehr nicht mehr gegolten hätte.

Aktuell kommt hinzu, dass Immobilien als Sachwertanlage gerade in der Krise sehr beliebt sind. Das verschärft die Situation am Markt und führt ebenfalls dazu, dass es noch mehr Nachfrage gibt, die auf ein konstant bleibendes oder sich sogar reduziertes Angebot trifft. Der dritte Aspekt ist ebenfalls nicht zu unterschätzen, nämlich dass die finanzielle Belastung der Haushalte in Deutschland immer weiter steigt. Das könnte dazu führen, dass sich eine wachsende Anzahl von Verbrauchern die vereinbarten Darlehensraten für Ihr Immobiliendarlehen nicht mehr leisten kann, sodass im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung des Objektes erfolgen muss. Gründe sind vor allem:

  • Hohe Inflationsrate
  • Explodierende Energiekosten
  • Zum Teil geringere Einkommen, zum Beispiel aufgrund von Kurzarbeitergeld

Besonders in Kombination können diese entsprechenden Faktoren durchaus ein Anzeichen dafür sein, dass sich zumindest eine Immobilienblase bilden könnte.

Wie sollte ich mich als Hauskäufer jetzt verhalten?

Wenn du in Kürze eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchtest, hat eine eventuelle Immobilienblase noch keine größeren und direkten Auswirkungen. Stattdessen solltest du darauf achten, dass du eine möglichst stabile Finanzierung eingehst. Das heißt, dass du zum Beispiel die monatliche Kreditrate sehr gut tragen kannst, auch unter Berücksichtigung eventueller zukünftiger Zinserhöhungen am Markt. Am besten nimmst du nicht dein frei verfügbares Einkommen als Basis für die maximale Kreditrate, sondern machst zuvor eine Art Sicherheitsabschlag. Dieser kann zum Beispiel 20 bis 30 Prozent deines eigentlich frei verfügbaren Einkommens betragen. Damit kannst du gewährleisten, dass du auch bei unvorhergesehenen Ausgaben noch genügend finanziellen Spielraum hast, um die Kreditrate weiter tragen zu können.

Zwar hat eine mögliche Immobilienblase auf Immobilienkäufer noch keine direkten Auswirkungen. Dies kann sich allerdings zukünftig ändern. Nehmen wir dazu an, dass du ein Einfamilienhaus kaufen möchtest, welches aktuell einen Kaufpreis von 380.000 Euro hat. Momentan befinden sich die Immobilienpreise – wie bereits erwähnt – auf einem relativ hohen Niveau, auch unabhängig von einer möglichen Immobilienblase. Gibt es nun tatsächlich eine Blase am Immobilienmarkt und platzt diese, würde das vermutlich ein deutliches Absinken der Preise bedeuten. Für dich als frischer Eigentümer einer Immobilie heißt das, dass dein Haus oder deine Wohnung plötzlich deutlich an Wert verliert. Vor diesem Hintergrund sollte man schon überlegen, ob jetzt ein guter Zeitpunkt ist, ein Objekt zu erwerben – insbesondere dann, wenn das Wohneigentum nicht selbst genutzt wird, sondern als Anlageobjekt dienen soll.

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